Chương trình phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tham gia do thiếu tính hấp dẫn, lợi nhuận thấp, và đặc biệt là các thủ tục hành chính phức tạp và cứng nhắc.
Đây là nhận định của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trong báo cáo thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM vừa trình lên Thành ủy và UBND Thành phố hôm 5/10.
Theo báo cáo của HoREA, các dự án nhà ở xã hội hiện nay theo quy định phải được kiểm toán nên có một số chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra nhưng không được phép tính toán đầy đủ, khiến cho lợi nhuận rất thấp hoặc thậm chí doanh nghiệp bị lỗ.
Hiệp hội này lấy ví dụ, dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền, Quận 2 của Công ty Thủ Thiêm có khoảng 1.900 mét vuông đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/mét vuông.
Hiện tại, giá đất theo bảng giá đất của TPHCM tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/mét vuông, giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/mét vuông nên nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/mét vuông (thời điểm 2004) để tính giá thành dự án này thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, chủ đầu tư không thể lấy mức giá thị trường làm căn cứ tính chi phí đầu vào.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cũng bị vướng mắc tương tự trong việc tính toán giá thành dự án liên quan đến giá đất ở các thời điểm khác nhau.
Trao đổi với TBKTSG Online, ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển Nhà Bình Dân (Quận Thủ Đức), cho biết công ty này có một dự án rộng hơn 14.000 mét vuông tại phường Bình Chiểu, Quận Thủ Đức, đã được UBND TPHCM chuyển mục đích sử dụng làm đất ở với diện tích hơn 9.200 mét vuông, còn lại là đất công trình công cộng.
Hồi cuối năm 2009, UBND Quận Thủ Đức cũng phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 cho dự án trên, theo đó, dự án có 76 nền đất diện tích 64 mét vuông.
Để được cấp giấy chứng nhận cho khu đất trên, Công ty Bình Dân phải nộp số tiền sử dụng đất cho diện tích hơn 9.200 mét vuông đất ở nói trên.
Do tiền sử dụng đất quá cao, không đóng được nên ông Tú mới xin cơ quan chức năng chuyển đổi dự án thương mại này sang dự án nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu nhà ở cho công nhân viên trong quận và được UBND quận Thủ Đức đã ủng hộ chủ trương này.
Song, hồ sơ trên chưa được UBND Thành phố phê duyệt vì còn nhiều vướng mắc do các quy định hiện hành.
Cụ thể, theo Nghị định 188/2013 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay nhưng lợi nhuận toàn dự án không được quá 10%.
Trước đây, công ty Phát triển Nhà Bình Dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dân để làm dự án với giá 3 triệu đồng/ mét vuông nhưng theo quy định tại bảng giá đất, sẽ chỉ được tính khoảng 400.000 đồng/mét vuông vì đây là đất nông nghiệp.
Ông Tú cho rằng, nếu áp dụng giá đất theo quy định trên vào tổng chi phí để tính giá bán nhà ở thì doanh nghiệp này sẽ không thể làm nổi, vì độ chênh quá lớn giữa hai mức giá.
Do đó, ông đề xuất, thay vì bắt doanh nghiệp phải tính chi phí theo công thức, chỉ cần cơ quan chức năng cho phép doanh nghiệp làm dự án, sau đó tính toán để ra mức giá phù hợp cho cả khách hàng và doanh nghiệp.
Cũng theo báo cáo của HoREA, lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính khoảng 10%, song lợi nhuận thực nhận của doanh nghiệp thực tế thấp hơn, thậm chí có trường hợp bị lỗ.
Trong khi đó, với các dự án nhà ở thương mại muốn chuyển sang nhà ở xã hội cũng không phải dễ dàng, thủ tục này phải đi rất nhiều tầng nấc, nhiều cơ quan.
Đầu tiên, chủ trương chuyển đổi dự án phải được chính quyền cấp tỉnh thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng. Tiếp đó, bộ này có văn bản chuyển Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước có văn bản chuyển đến ngân hàng thương mại thì mới hoàn thành thủ tục.
Trên thực tế, vài năm trở lại đây, do thị trường bất động sản bị đóng băng nên nhiều doanh nghiệp tại TPHCM đã xin chuyển dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội để xử lý hàng tồn kho, nợ xấu, giảm lỗ, cắt lỗ.
“Hiện nay, thị trường bất động sản đang phục hồi nên khó tiếp tục thu hút doanh nghiệp chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội,” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.
Theo báo cáo tình hình kinh tế, xã hội TP.HCM 9 tháng đầu năm 2015, trong thời gian này, chỉ có một dự án được phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là dự án Khu trung tâm thương mại và chung cư cao tầng tại xã Xuân Thới Đông, Huyện Hóc Môn. Dự án này do Công ty cổ phần Thương mại Hóc Môn làm chủ đầu tư, nay được chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới là Công ty Địa ốc Hoàng Quân.
Tính lũy kế đến nay, TPHCM đã chấp thuận cho phép chuyển đổi 9 dự án đủ điều kiện.
Mạnh Tùng
(Thời báo Kinh tế Sài Gòn)
