Nghị định 69 của Chính phủ về việc quy hoạch sử dụng đất, giá đất bồi thường hỗ trợ tái định cư ban hành từ tháng 9.2009, tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa đi vào cuộc sống vì còn nhiều bất cập, đặc biệt vấp phải phản ứng của các doanh nghiệp (DN).
Trước đây, các DN kinh doanh bất động sản khi thực hiện dự án, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, và tiền này được DN đóng cho ngân sách dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Còn theo nghị định 69, DN đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường, dẫn đến tình trạng DN phải mua đất… hai lần. Lần 1, mua đất của người có quyền sử dụng theo giá thoả thuận; lần 2, nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Trong khi đó, việc khấu trừ vẫn theo giá do Nhà nước ban hành. Điều này làm cho giá đất tăng lên, trong khi chủ trương chung là giảm giá và bình ổn thị trường nhà đất. Và nếu áp dụng cứng nhắc theo những quy định mà nghị định 69 đưa ra, chắc chắn các DN được giao đất có thu tiền sử dụng đất đều bị thiệt hại và có thể phá sản.
Các cơ quan quản lý Nhà nước xem việc áp dụng “giá thị trường” là một bước tiến đáng kể trong việc làm sao cho khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra của các dự án vừa phải. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường nhà đất còn chưa minh bạch như ở nước ta hiện nay, giá thị trường không thể xác định được. Theo quy định, hàng năm, các tỉnh, thành phải ban hành giá đất sát giá thị trường, nhưng các địa phương lại không làm được. Thị trường nhà đất lên xuống bất thường, muốn biết giá thị trường tại thời điểm nào, phải lập hội đồng định giá. Mà không thể cứ mỗi lô đất đều phải lập hội đồng định giá để xác định giá đất thị trường. Hiện nay chưa có quy định cụ thể về thẩm định giá, vì vậy, cùng một diện tích đất có thể có nhiều mức giá khác nhau. Kết quả thẩm định giá phải thông qua hội đồng thẩm định giá của tỉnh, hay thành phố, nên mất nhiều thời gian. Chính những người làm việc trong ngành thuế cũng thừa nhận: nếu áp dụng theo nghị định 69, giá phải sát giá thị trường, đây là điều rất khó thực hiện!
“Vấn đề nộp tiền sử dụng đất hiện nay quá rắc rối. Giá đất quy định ở các địa phương hiện nay là giá đất tiêu chuẩn để xác định từng vị trí con đường, thửa đất. Giá tiêu chuẩn này được Nhà nước sử dụng làm cơ sở tính thuế. Nhưng giá thị trường hoàn toàn khác giá tiêu chuẩn vì nó còn bao nhiêu khoản đầu tư vào”, giám đốc một DN bất động sản ở TP.HCM nhận xét.
Cho tới nay, đã có biết bao hội thảo, toạ đàm được tổ chức để các DN và cơ quan quản lý nhà nước tìm tiếng nói chung, tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có giải pháp tháo gỡ. Ông Lê Ngọc Khoa, phó cục trưởng cục Quản lý công sản – bộ Tài chính cho biết, TP.HCM vướng nghị định 69 không thực hiện được có thể vì DN TP.HCM tự thương lượng đất nông nghiệp với người dân theo mức giá thị trường trong điều kiện không bình thường. Khung giá này quá cao, vượt nhiều lần so với quy định, dẫn đến khó xác định được giá đất nông nghiệp, nên khi khấu trừ, DN thường bị lỗ. Tuy nhiên, ông Khoa thừa nhận, khuyết điểm lớn hiện nay là thị trường nhà đất Việt Nam chưa có những thông số để xác định giá thị trường. Nhiều DN dự báo: bồi thường giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường như quy định của nghị định 69 dẫn đến hệ quả thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn, do chủ đầu tư tăng giá sản phẩm để chống lỗ. Trường hợp xấu nhất, sẽ không có DN nào tại TP.HCM dũng cảm làm dự án vì không có lời.
Bảo Chương
