Trong báo cáo thị trường quý 1/2011, các chuyên gia của Công ty Colliers International Vietnam, chuyên về dịch vụ bất động sản, nhấn mạnh triển vọng kinh tế năm 2011 không mấy sáng sủa đang tác động mạnh mẽ tới lĩnh vực bất động sản.
Lạm phát, chính sách tài khóa thắt chặt, cùng việc cắt giảm ngân sách, hạn chế cho vay… khiến thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung đang đứng trước sức ép giảm giá mạnh.
Colliers cũng dự đoán trong thời gian tới, cạnh tranh tại các phân khúc như căn hộ để bán, văn phòng cho thuê sẽ rất khốc liệt, tỷ lệ giao dịch thành công thấp, giá sẽ giảm và sự đua tranh các chiêu thức khuyến mại, ưu đãi để kích thích thị trường. Nếu so với thời điểm cuối năm 2010, các dự án lớn ở Hà Nội như Keangnam Hanoi Landmark Tower, Indochina Plaza Hanoi, Golden Palace, Splendora… trong quý 1/2011 có tốc độ bán rất chậm.
Nhiều dự án đang được gấp rút hoàn thành và chỉ còn nửa năm nữa để giao sàn theo cam kết, nhưng tỷ lệ bán chưa vượt quá 60%. Các chủ đầu tư bắt đầu giới thiệu hình thức ưu đãi như giảm mức đặt cọc, cho vay ưu đãi hoặc giãn thời gian đóng tiền để kích thích sức mua của khách hàng.
Đáng ngạc nhiên là thị trường bất động sản giao dịch chậm nhưng dường như chưa chủ dự án nào có ý định giảm giá. Hiện tại, phân khúc trung bình và cao cấp tăng nhẹ từ 3 đến 5% với mức từ 1.800 đến 2.200 USD/m2, phân khúc bình dân tăng mạnh hơn khoảng 10 đến 15% với mức từ 1.150 đến 1.300 USD/m2.
Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc, tình trạng tăng giá này sẽ không thể kéo dài quá quý 2 hoặc quý 3, khi thị trường đang chuẩn bị đón nhận nguồn cung “khổng lồ” từ nhiều dự án mới tại các quận Hà Đông, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai hay huyện Từ Liêm, Mê Linh.
Dự kiến sẽ có khoảng 11.000 căn hộ sẽ được chào bán trong năm nay, tăng gấp 4 lần so với năm 2010 và xấp xỉ 111.000 căn hộ đến năm 2014, trong đó, phân khúc trung bình và cao cấp chiếm tỷ lệ tương ứng 45% đến 32% tổng nguồn cung. Căn hộ giá rẻ chỉ chiếm 27% mặc dù tỷ lệ bán cao hơn nhiều.
Trong vòng 3 năm tới, việc hình thành trung tâm phát triển mới tại các quận phía Tây như Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy hay huyện Từ Liêm, Hoài Đức và nhất là khi quy hoạch Hà Nội được thông qua thì nguồn cung căn hộ và mặt bằng bán lẻ sẽ còn tăng nhiều hơn, do một số dự án hiện đang bị đình để chờ quy hoạch.
Keangnam Hanoi Landmark Tower (ảnh: VuTuantv)
Năm 2011 cũng sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng hạng A và B được giới thiệu ra thị trường. Riêng Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Building đã chiếm 45% nguồn cung mới này. Đây cũng sẽ là áp lực giảm giá lớn trong ngắn hạn đối với phân khúc mà tỷ lệ lấp đầy hiện tại chưa vượt quá 80%, với mức giá cho thuê trung bình trên 39 USD/m2/tháng cho văn phòng hạng A và 26 USD/m2/tháng cho văn phòng hạng B.
Giai đoạn 2011-2014, diện tích sàn gấp 3 lần diện tích cho thuê hiện tại sẽ tiếp tục được chào mời tại các dự án như MIPEC Towers, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVN Building, BIDV Tower và Charmvit Tower…
Hai phân khúc giữ đà tăng trưởng chính là đầu tư đất nền và mặt bằng bán lẻ. Riêng quý 1/2011, giá đất đang bị thổi lên khá cao do các tin đồn mang tính đầu cơ về quy hoạch thành phố Hà Nội.
Tại một số huyện ngoại thành như Đông Anh, Sóc Sơn và Hà Tây, giá đất đã tăng 15 đến 25% so với quý trước. Các khu vực giáp ranh những đô thị lớn và mới cũng đang sốt đất “ầm ầm” với mức giá khó tin, từ 45 đến 50 triệu/m2.
Tuy nhiên, đây chỉ là những cơn sốt nóng cục bộ và không lạc quan kéo dài khi thị trường đang rơi vào tình trạng thiếu vốn trong ngắn hạn, như nhận định cuả bà Anna Lomas, Giám đốc nghiên cứu thị trường và định giá của Colliers.
Riêng với phân khúc mặt bằng bán lẻ, các chỉ số về phát triển bán lẻ toàn cầu năm 2010 cho thấy Việt Nam đã vượt qua giai đoạn đỉnh cao về cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, từ ngày 1/1 năm nay, Việt Nam cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tự mở các doanh nghiệp bán lẻ mà không cần đối tác trong nước. Điều đó phù hợp với các cam kết WTO nên các nhà bán lẻ trong nước và nước ngoài có quyền cạnh tranh bình đẳng.
Trong quý 1, Hà Nội đã có hơn 420.000m2 diện tích mặt bằng bán lẻ với khoảng 39% là các trung tâm thương mại. Nhiều tên tuổi danh tiếng như Lotte, Parkson, Big C, Metro Cash & Carry và FamilyMart… đã bắt đầu có mặt tại Việt Nam. Nhu cầu xây dựng và mở rộng thêm nhiều cơ sở cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ là nhân tố thúc đẩy nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong thời gian tới./.
Thạch Huê
