Sau đợt đại hạ giá lên tới 20-35% của 2 dự án căn hộ An Tiến và PetroVietNam LandMark vào tháng 11/2011, thị trường căn hộ TP.HCM lại tiếp tục chứng kiến việc giảm giá tại các dự án khác. Một trong những dự án thu hút nhiều sự quan tâm nhất là New Saigon ở đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè (vì đây là dự án đã được đưa vào sử dụng). Ngày 29/12/2011, nhiều sàn môi giới rao bán giá căn hộ tại dự án này còn 15,5 triệu đồng/m2 trong khi trước đây giá từ 20 triệu đồng trở lên, có lúc lên tới 30 triệu đồng/m2. Trước việc nhiều dự án căn hộ để bán, đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp giảm giá, cộng với thị trường vẫn chưa thoát khỏi nút thắt tín dụng, nhiều người mua có tâm lý chờ giá giảm hơn nữa.
Tuy nhiên, những dự án đã được đưa vào sử dụng mà giảm giá như New Saigon không nhiều. Thông tin giảm giá trong thời gian qua chủ yếu rơi vào các dự án đang trong quá trình xây dựng, hoặc bị hoãn lại. Nhằm hiểu rõ hơn những biến động về giá trên thị trường căn hộ trung và cao cấp, qua đó có đánh giá chính xác hơn hiện trạng thị trường, tác giả đã tiến hành khảo sát giá thứ cấp trong năm vừa qua tại 40 dự án căn hộ (20 ở Hà Nội và 20 ở TP. HCM) có mức giá từ 42 triệu đồng/m2 trở lên, bao gồm 38 dự án đã được đưa vào sử dụng và 2 dự án đang ở giai đoạn cuối, sẽ được hoàn tất trong vòng 6 tháng tới.
Hà Nội tăng, TP.HCM phân hóa
Trong 20 dự án được khảo sát tại Hà Nội, chỉ có 2 dự án xuống giá, 3 dự án giữ giá. 15 dự án còn lại có mức tăng giá từ 2-26% trong vòng 1 năm qua. Nếu phân theo quận/huyện, mức thay đổi giá dao động từ giảm 2% tới tăng 26%. Mức giảm 2% là tại quận Cầu Giấy và tăng 26% là tại quận Hoàn Kiếm. Quận Hoàn Kiếm mặc dù có mặt bằng giá trung bình cao hơn nhiều các quận Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy và Hai Bà Trưng nhưng vẫn tăng giá cao hơn các quận này.
Nếu phân theo mức giá, các căn hộ có giá trên 63 triệu đồng/m2 tăng giá 16%, trong khi các căn hộ có giá trong khoảng 52,5-63 triệu đồng/m2 tăng giá 8% và những căn hộ có giá từ 42 triệu đồng/m2 đến dưới 52,5 triệu đồng/m2 thì tăng 6%.
Khác với Hà Nội, diễn biến giá tại TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt: 10 dự án giảm giá với mức giảm dao động từ 1-7% và 10 dự án tăng giá với mức 1-15%. Nếu phân theo quận thì Bình Thạnh và quận 7 có mức giảm trung bình xấp xỉ 1% trong khi quận 1 có giá không đổi. Chỉ có quận 2 và quận 3 có mức giá tăng trung bình lần lượt là 8% và 6%, với các dự án điển hình như The Lancaster và New Pearl. Nếu phân theo mức giá, các căn hộ có giá cao hơn 63 triệu đồng/m2 tăng 4%, trong khi các căn hộ thuộc phân khúc giá 42-63 triệu đồng/m2 thì giá không đổi.
Mức thay đổi giá căn hộ trung bình tại Hà Nội theo quận/huyện
Mức thay đổi giá căn hộ trung bình tại TPHCM theo quận/huyện
Sản phẩm có lợi thế cạnh tranh vẫn có thể tăng giá
Từ những diễn biến trên, có thể rút ra một số nhận định về phân khúc căn hộ để bán trung và cao cấp tại Hà Nội và TP. HCM.
Thứ nhất, sản phẩm tốt vẫn tăng giá. Tại các dự án căn hộ đã được hoàn thiện và đưa vào sử dụng, người ở và người mua đã được trải nghiệm chất lượng sống tại đây, nên việc định giá căn hộ sẽ chính xác hơn so với giai đoạn căn hộ đang trong quá trình xây dựng. Việc các căn hộ này tăng giá chứng tỏ sản phẩm căn hộ đó đáp ứng được yêu cầu của người mua, áp lực nguồn cung căn hộ cạnh tranh trong khu vực xung quanh không đủ để ảnh hưởng tiêu cực đến giá.
Dự án Pacific Place tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội là một ví dụ. Dự án này nằm ở vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố, thiết kế và xây dựng đạt chất lượng tốt, có hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn thiện, áp lực nguồn cung không lớn, nên có giá tăng ổn định trong năm qua.
Thứ hai, sản phẩm có đặc điểm nổi bật và hấp dẫn (tức có lợi thế cạnh tranh) vẫn có tiềm năng tăng giá. Chẳng hạn, dự án Diamond Island tại quận 2, TP. HCM nằm trên một hòn đảo riêng biệt với thiết kế đặc biệt, phù hợp với địa thế và được tập đoàn quản lý căn hộ dịch vụ Ascott quản lý. Những đặc điểm nổi trội này đã khiến căn hộ tại đây tăng giá. Từ tháng 9.2009 đến giữa năm 2011, chủ đầu tư dự án Diamond Island đã điều chỉnh giá bán với mức tăng 27%.
Thứ ba, sản phẩm không có đặc điểm nổi bật, chịu áp lực lớn về nguồn cung sẽ có khả năng bị giảm giá hoặc nếu có tăng thì mức tăng cũng sẽ thấp. Điển hình là các dự án tại quận 7 và quận 1, TP. HCM. Trong 40 dự án được khảo sát, có 6 dự án tại quận 7. Bốn trong số 6 dự án đó đã giảm giá trong năm qua. Trong khoảng 1 năm tới, dự kiến có hơn 9.000 căn hộ mới sẽ được chào bán tại quận 7. Với áp lực nguồn cung này, các dự án tại đây sẽ khó tăng giá cao nếu không có đặc điểm nổi bật. Tương tự, tại quận 1, có 3 trong số 5 dự án được khảo sát bị giảm giá. Và với hơn 2.000 căn hộ mới dự kiến sẽ được chủ đầu tư chào bán trong 1 năm tới, những dự án căn hộ tại đây sẽ chịu sức ép lớn về giá.
Thứ tư, sản phẩm có mức giá cao vẫn có thể tăng giá cao hơn so với các sản phẩm có mức giá thấp hơn. Điều này phụ thuộc vào chính sản phẩm căn hộ, các yếu tố liên quan tới căn hộ đó và áp lực cung cầu. Trong 40 dự án được khảo sát, những căn hộ có giá trên 52,5 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và trên 63 triệu đồng/m2 tại TP. HCM có mức tăng giá cao hơn các căn hộ có giá thấp hơn.
Phạm Thanh Sơn
