Phần cuối: Đầu tư và tích lũy năng lực trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng
Giai đoạn thị trường trầm lắng là cơ hội tốt để tích lũy năng lực. Với đặc điểm chu kỳ tăng trưởng trước kéo dài, cùng các yếu tố tăng giá bất thường do đại dịch, các sản phẩm dư thừa và vấn đề tích lũy có thể cần thêm thời gian để dọn dẹp các vấn đề cũ và củng cố xu hướng phát triển mới. Tuy nhiên, mức độ khắc nghiệt của suy giảm hiện nay lại giúp quá trình chuyển đổi mô hình đi vào chiều sâu. Trước mắt, những nỗ lực về chính sách và các chương trình đầu tư công sẽ giúp khắc phục suy thoái việc làm trên các lĩnh vực then chốt trong ngắn hạn. Tuy nhiên, tăng trưởng dài hạn về lĩnh vực sẽ phụ thuộc vào bối cảnh nền kinh tế chung cùng các xu hướng phát triển chủ đạo như chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, chuyển đổi đi lại cùng các chuyển đổi về cấu trúc xã hội để khu vực đô thị phát triển bền vững.
(Hình minh họa: Các nhân tố cấu thành TOD / Nguồn: Ashui.com)
Năng lực hợp tác là yêu cầu mới cho cơ hội tham gia các dự án đầu tư công cả trước mắt và lâu dài. Khi các tài sản đầu cơ đã dư thừa và giảm giá, các chương trình đầu tư công đóng vai trò quan trọng để duy trì dòng tiền và việc làm ở các khu vực ưu tiên, củng cố và mở rộng các không gian phát triển, và phân bổ các nguồn lực, năng lực sáng tạo hơn và công bằng hơn. Các dự án nhà ở xã hội, đường sắt đô thị phát triển theo mô hình TOD, phát triển các không gian ngầm ở đô thị, các dự án cải tạo vệ sinh môi trường và chống ngập quy mô lớn, dự án tái cấu trúc các không gian sản xuất cũ là các động lực thúc đẩy sự tăng trưởng trong thập kỷ tới tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, cần chú ý là các dự án trên sẽ sử dụng mô hình hợp tác phát triển (đối tác công tư – PPP) và các công cụ mới để thu hút đầu tư và hoàn trả lợi ích cho các bên. Các công cụ như điều chỉnh đất đai, chuyển nhượng quyền phát triển không gian.. và thu lại giá trị gia tăng từ đất nói chung cần các bên tham gia phát triển các năng lực mới để các mô hình hợp tác phát triển có thể vận hành.
Năng lực khai thác các công cụ mới là cần thiết trong xu hướng chuyển đổi số sâu rộng. Đánh giá cơ hội việc làm ở các nước phát triển cho thấy có tới 40% việc làm mới nằm trong lĩnh vực kinh tế số; tuy nhiên, có thể nói 99% công việc thu nhập cao hiện nay đang vận hành trên nền tảng kinh tế số. Vấn đề là quá trình này diễn ra khá nhanh và những người trẻ có quá nhiều lựa chọn. Những người làm phát triển đô thị có thể bắt đầu với các công nghệ để giúp thiết kế và trình bày ý tưởng thuyết phục hơn và tiến tới sử dụng một số công cụ phân tích giúp tổng hợp vấn đề nhanh hơn, bao quát hơn hay có chiều sâu cả về thời gian và lĩnh vực. Sự vận dụng các công cụ mới đang phát triển theo xu hướng giúp chúng ta giải các bài toán liên ngành tin cậy hơn ít nhất là hình dung được mức độ rủi ro khi phải ra quyết định với thông tin không đầy đủ. Việc có thể làm ngay là kết nối với các kho tài nguyên, kho dữ liệu, và kho kỹ năng để phát triển năng lực cùng nhiều công cụ mới trong bối cảnh công nghệ thay đổi nhanh chóng.
Một số kỹ năng phân tích mới là cần thiết để mở rộng cơ hội phát triển cùng nền kinh tế xanh. Dù tỷ trọng công trình ‘xanh’ hiện nay còn thấp, yêu cầu thiết kế công trình xanh và quy hoạch thích ứng biến đổi khí hậu sẽ gia tăng khi Chính phủ đẩy mạnh thực thi cam kết chính sách phát triển ‘xanh’. Trong bối cảnh thời tiết khắc nghiệt hơn, tình trạng thiếu nước và ngập lụt thường xuyên hơn, cả người mua nhà và chủ đầu tư sẽ đòi hỏi các công trình xây dựng tiết kiệm chi phí năng lượng và quản lý sử dụng ở cấp độ cao hơn. Các doanh nghiệp sản xuất phải chứng minh sản phẩm được tạo ra từ quy trình sản xuất ‘xanh’ để tiếp cận thị trường quốc tế và nguồn tín dụng ‘xanh’. Từng doanh nghiệp và cả hệ sinh thái các doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội gia tăng tính tuần hoàn trong quy trình sản xuất và tái sử dụng nguyên nhiên liệu. Một số năng lực cần thiết của người làm quy hoạch và thiết kế xanh bao gồm lựa chọn vật liệu, đánh giá phát thải theo vòng đời, quy trình thiết kế các hệ thống công trình ‘xanh’, tính toán về dấu chân sinh thái/phát thải carbon thấp và nguyên tắc lựa chọn các giải pháp phát triển ‘thuận thiên’.
Quá trình chuyển đổi đi lại cần năng lực giải bài toán không gian cùng thời gian theo hệ sinh thái. Quá trình chuyển đổi đi lại có thể gắn với cơ hội chuyển đổi phương tiện cụ thể hay tổ chức lại mạng lưới phân phối nhờ công nghệ và thương mại điện tử. Tuy nhiên, nền tảng của chuyển đổi đi lại là thay đổi nhận thức khoảng cách bằng nhận thức thời gian và chi phí, nhận thức về sự tập trung và phân tán nhu cầu, nhận thức về nhu cầu vận động thể chất, hay chia sẻ năng lực dư thừa khi di chuyển, và sự kết hợp các phương thức để đạt hiệu quả ở các khu vực tập trung nhu cầu. Trong thế giới ‘nhanh’ và thế giới ‘phẳng’, cơ hội sẽ đến với những ai có thể giải được bài toán không gian và thời gian và khai thác được năng lực cung ứng và nhu cầu của cả hệ sinh thái. Những người làm dự án bất động sản sẽ thuyết phục người mua bởi chi phí tiếp cận đã thay thế cho ưu thế vị trí; còn những người làm quy hoạch sẽ thuyết phục các bên phê duyệt bằng các phương pháp đo lường mới giúp đô thị cạnh tranh hơn và bền vững hơn nhờ tiết kiệm về chi phí thời gian.
Ngoài ra, cần chú ý kỹ năng xây dựng đồng thuận trong lập quy hoạch và phát triển dự án. Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, tư duy về quy hoạch cần được mở rộng tới chiến lược để thực hiện thay vì dừng lại ở bản vẽ hay phương án ban đầu. Các dự án phát triển dựa vào cơ chế thỏa thuận thì tư duy xây dựng đồng thuận cần được sử dụng ngay từ khâu lập quy hoạch. Quy hoạch cần làm không chỉ để phê duyệt mà để các nhà đầu tư bỏ vốn, để cộng đồng ủng hộ, và chính quyền bảo đảm thực hiện. Nhiệm vụ mới của quy hoạch là chiến lược giúp các bên đồng thuận trong phát triển dự án. Vì vậy, cần chú ý phát triển kỹ năng thương lượng và quy trình để người làm trung gian (mediator) thúc đẩy các bên tham gia đóng góp và chia sẻ lợi ích từ dự án phát triển.
Tóm lại, giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng là cơ hội để củng cố và phát triển nghề nghiệp lên tầm cao mới. Sự sàng lọc về thị trường giai đoạn hiện nay sẽ trao cơ hội cho những ai biết cách chuẩn bị cho các cơ hội phát triển mới. Thị trường bất động sản, các ngành nghề liên quan tới tư vấn thiết kế xây dựng hạ tầng và phát triển đô thị là những lĩnh vực còn cơ hội phát triển mạnh trong nhiều thập kỷ. Không phải tích lũy tất cả các năng lực như đề cập ở trên mà các bạn lựa chọn đầu tư vào năng lực mới phù hợp với khả năng của của bản thân, đồng thời mở rộng kết nối với những đối tác mạnh, và tìm cơ hội cọ xát với các đồng nghiệp về các vấn đề trong nước và quốc tế thông qua các chương trình và khóa học cụ thể.
Hãy đăng ký tham gia sự kiện “Cơ hội nghề nghiệp và các xu hướng phát triển mới trong đoạn thị trường bất động sản trầm lắng“ vào sáng ngày 22/7 tới tại Thành phố Hồ Chí Minh để có cơ hội giao lưu cùng các chuyên gia xuất sắc và học giả dẫn đầu trong lĩnh vực này về thị trường bất động sản, quy hoạch, và tư vấn thiết kế và tìm hiểu thêm về vấn đề này.
TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Hieu.nn@vgu.edu.vn) – trường Đại học Việt Đức
