Trong khi các chính sách có tính chất khơi thông này chưa đi vào thực tế triển khai thì một chủ trương lớn khác là Luật Đất đai (sửa đổi) sắp đi vào thực thi, với yêu cầu cốt lõi là bảng giá đất phải tiệm cận thị trường. Chủ trương này, vốn nhằm minh bạch hóa thị trường, lại đang đặt ra một câu hỏi lớn: Liệu bảng giá đất mới có vô tình gây ra những tác động ngoài dự kiến, ảnh hưởng đến tốc độ và hiệu quả của “luồng xanh” đang được xây dựng cho NƠXH hay không?
Tất cả “luồng xanh” thủ tục, với hàng loạt cơ chế ưu tiên đột phá nhằm tăng tốc tối đa việc tạo ra các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, chỉ thực sự có ý nghĩa sau khi khâu “làm sạch” đất (tức giải phóng mặt bằng) đã hoàn tất. Và đây chính là “điểm va chạm” lớn nhất của hai chính sách.
Khi bảng giá đất (vốn là nền tảng để xác định giá đất cụ thể và hệ số K) được điều chỉnh tăng, chi phí giải phóng mặt bằng – tức tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân – sẽ có xu hướng tăng theo. Áp lực chi phí này tác động lên cả hai chủ thể tham gia vào việc tạo quỹ đất: Với địa phương, về mặt chính sách, Dự thảo nghị quyết hướng dẫn của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm dùng ngân sách để giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Đây là kịch bản lý tưởng nhất. Nhưng khi chi phí giải phóng mặt bằng tăng, ngân sách địa phương (vốn phải cân đối nhiều mục tiêu khác) sẽ bị thách thức lớn. Áp lực hoàn thành “chỉ tiêu pháp lệnh” (được đề xuất trong Dự thảo nghị quyết hướng dẫn của Chính phủ) sẽ xung đột trực tiếp với áp lực cân đối ngân sách. Còn với doanh nghiệp, khi tự lo giải phóng mặt bằng, chi phí đầu vào sẽ tăng vọt. Ưu đãi miễn tiền sử dụng đất (khoản nộp cho Nhà nước) có thể không còn nhiều ý nghĩa, khi chi phí trả cho người dân để nhận quyền sử dụng đất, vốn đã lớn nay lại càng phình to. Sự biến động khó lường của chi phí đầu vào, vì vậy, trở thành một yếu tố làm giảm tính chắc chắn của phương án doanh nghiệp tự thực hiện giải phóng mặt bằng.
Ý nghĩa của việc tiết kiệm 6-12 tháng làm thủ tục sẽ là gì nếu dự án lại bị “kẹt” thêm 2-3 năm ở khâu giải phóng mặt bằng – không chỉ vì khó đạt được thỏa thuận giá bồi thường theo mặt bằng giá mới, mà còn do hạn chế về tài chính và nguồn lực tổ chức? “Luồng xanh” thủ tục, vì vậy, có nguy cơ bị tắc nghẽn ngay ở khâu đầu vào.
Theo Dự thảo nghị quyết hướng dẫn của Chính phủ, dự án NƠXH được phép dành tối đa 20% diện tích cho mục đích kinh doanh thương mại (phần còn lại – tối thiểu 80% – phải bán theo giá được khống chế). Đây là cơ chế nhằm tạo ra một phần nguồn thu linh hoạt để hỗ trợ bài toán tài chính của dự án. Tuy nhiên, khi chi phí giải phóng mặt bằng đội lên, giá thành của phần NƠXH 80% có thể vượt mức giá bán (đã bao gồm lợi nhuận định mức) vốn bị siết mức trần. Bài toán giải quyết sự chênh lệch này tất yếu sẽ dồn lên phần thương mại 20% – vốn được thiết kế trong Dự thảo nghị quyết hướng dẫn của Chính phủ để đóng vai trò bù đắp.
Thế nhưng, tới lượt phần “bù đắp” này, đây lại chính là nơi chịu tác động trực tiếp từ bảng giá đất mới, tạo ra một “áp lực kép”: một mặt, phần thương mại phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới; mặt khác, nó còn phụ thuộc vào sức mua thị trường – yếu tố trở nên đặc biệt nhạy cảm khi chi phí đầu vào tăng. Điều này khiến biên lợi nhuận của phần thương mại có thể mỏng đi, thậm chí bị triệt tiêu, đặc biệt tại các địa phương có bảng giá đất tăng mạnh.
Khi phần thương mại bị thu hẹp biên lợi nhuận, cấu trúc tài chính của dự án có thể rơi vào trạng thái mất cân đối: nguồn thu linh hoạt không còn đủ để bù đắp phần chi phí giải phóng mặt bằng ngày càng phình to của phần NƠXH bán theo giá quy định. Một khi điểm tựa này suy yếu, “luồng xanh” tài chính sẽ khó phát huy hiệu quả như mong đợi.
Trong bối cảnh đó, các cơ chế tài chính được đề xuất trong Dự thảo nghị quyết hướng dẫn của Chính phủ có thể cần được xem xét lại để bảo đảm khả năng vận hành trên thực tế. Việc trông chờ vào nguồn lực của Nhà nước cho khâu tạo quỹ đất sạch và giải phóng mặt bằng – một nhiệm vụ vừa đòi hỏi ngân sách lớn, vừa yêu cầu năng lực tổ chức mà nhiều địa phương khó đáp ứng, đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu tiến độ cao – khó có thể là một giải pháp bền vững. Vì vậy, điều chỉnh một số cấu phần của “luồng xanh” tài chính theo hướng tăng khả năng bù đắp chi phí của phần thương mại có thể là hướng phù hợp hơn, chẳng hạn như nâng tỷ lệ diện tích thương mại hoặc áp dụng mức thu tiền sử dụng đất linh hoạt hơn cho phần này, thay vì thu theo bảng giá đất mới một cách cứng nhắc.
Khi bài toán tài chính được tháo gỡ, “luồng xanh” thủ tục mới có thể phát huy ý nghĩa, giúp dự án NƠXH triển khai nhanh hơn và hiệu quả hơn. Đây là yếu tố quan trọng để đạt mục tiêu an sinh nhà ở mà Nhà nước đã đặt ra, đồng thời tạo điều kiện để các chủ trương minh bạch hóa thị trường đất đai được triển khai một cách nhất quán và thực tế hơn.
Phạm Đăng Khoa
