I. CÁC VẤN ĐỀ NHÀ Ở HIỆN NAY
1. Hiện trạng đô thị
Trong bối cảnh đô thị hóa, Hà Nội đang trải qua sự phát triển mạnh mẽ với các đặc điểm như gia tăng dân số, mở rộng địa giới hành chính, và sự hình thành các khu đô thị mới…Dân số tăng mạnh cùng với nhu cầu nhà ở, hạ tầng và dịch vụ công cộng đã thúc đẩy hàng loạt dự án xây dựng, khu đô thị mới và mạng lưới giao thông lớn nhỏ.Tuy nhiên, tốc độ phát triển này lại vượt xa khả năng kiểm soát quy hoạch và quản lý đô thị, dẫn đến nhiều vấn đề nổi bật.
1.1. Hạ tầng giao thông quá tải
Mạng lưới giao thông không đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn đến ùn tắc nghiêm trọng, khói bụi, ô nhiễm không khí.
1.2. An toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC)
Khu nhà ống, chung cư mini, khu tập thể có hệ thống PCCC kém, khó tiếp cận khi xảy ra hỏa hoạn.
1.3. Thiếu chỗ đỗ xe
Tình trạng xe máy và ô tô lấn chiếm lòng đường, vỉa hè, gây cản trở giao thông và mất mỹ quan đô thị.
1.4.Thoát nước và ngập úng
Hệ thống thoát nước yếu kém, bề mặt đô thị bị bê tông hóa khiến ngập úng tái diễn mỗi khi mưa lớn.
1.5 Mật độ dân cư cao và không gian sống chật chội
Các khu tập thể cũ xuống cấp trầm trọng, nguy cơ mất an toàn và ảnh hưởng đến đời sống cư dân. Đất bị khai thác tối đa, khiến không gian sống bí bách, thiếu tiện nghi và ngột ngạt.
2. Hiện trạng nhà ở
2.1. Nhà ống
Diện tích nhỏ (khoảng 30m², thường 3m x 10m), mặt tiền hẹp, chiều sâu lớn. Dù có mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cao, giá trị bất động sản ở mức trung bình khá, nhưng chất lượng cơ sở vật chất và môi trường sống chỉ ở mức trung bình, đặc biệt thiếu cây xanh và không gian cộng đồng. Nhiều nhà ống tại Hà Nội hiện xuống cấp, chật chội, tiện nghi hạn chế, trong khi giá nhà vẫn tăng cao do áp lực dân số, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
2.2. Chung cư mini
Diện tích sàn khoảng 150m², chia thành nhiều căn hộ nhỏ (25–45m²). Cao 6–7 tầng thường xây chen trong khu dân cư hiện hữu, nhiều ngõ hẹp, thiếu thông gió và ánh sáng. Dù có mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất rất cao, mô hình này lại có chất lượng sống thấp do cơ sở vật chất, cây xanh và không gian cộng đồng hạn chế. Nhiều công trình được xây dựng tự phát, tiềm ẩn rủi ro về an toàn và pháp lý, trong khi giá bán và cho thuê vẫn tăng cao do nhu cầu lớn, gây áp lực cho người thu nhập trung bình – thấp.
2.3. Nhà tập thể
Khu tập thể được xây dựng từ thời bao cấp, cao 4–6 tầng, bố cục chữ U hoặc L, từng có sân chung nhưng nay bị cơi nới và xuống cấp. Các chỉ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và giá trị bất động sản ở mức trung bình, cơ sở vật chất hạn chế do già hóa. Tuy vậy, khu tập thể vẫn có ưu thế lớn về cây xanh và không gian cộng đồng, tạo môi trường sống gắn kết và giàu giá trị nhân văn. Hiện nay, nhiều khu tập thể không còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hiện đại, trong khi việc cải tạo, thay thế gặp nhiều khó khăn.
II. Ý TƯỞNG VÀ GIẢI PHÁP
1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng, các thành phố lớn như Hà Nội đang phải đối mặt với nhiều thách thức: mật độ dân cư cao, thiếu hụt không gian xanh và không gian công cộng, tình trạng ngập úng cục bộ, ô nhiễm môi trường, cùng áp lực hạ tầng ngày càng gia tăng và hiệu ứng đảo nhiệt đô thị rõ rệt.
Sự phát triển mạnh mẽ của các công trình bê tông, nhà cao tầng và hệ thống giao thông dày đặc khiến cấu trúc đô thị trở nên “cứng” và “nén chặt”. Mặc dù tận dụng được quỹ đất và rút ngắn khoảng cách di chuyển, nhưng mô hình này lại thiếu linh hoạt, kém khả năng thích ứng với tự nhiên và môi trường sống. Trong bối cảnh đó, nhu cầu về một đô thị xanh, bền vững và thân thiện với con người ngày càng trở nên cấp thiết.
Khái niệm đô thị “xốp” được xem như một hướng tiếp cận mới, hướng đến việc tái cấu trúc đô thị theo hướng mở, thấm, thích ứng và bền vững hơn. “Xốp” ở đây không chỉ là khoảng trống vật lý, mà còn là những không gian công cộng, mảng xanh, mặt nước và khu vực tự nhiên đan xen trong lòng đô thị. Thay vì cấu trúc đặc, khép kín, đô thị xốp tạo nên mạng lưới thông suốt giữa các khu vực xanh — kết nối hệ thống không gian công cộng hiện hữu và mới, hình thành một đô thị có khả năng “thở”, linh hoạt và gắn kết với môi trường tự nhiên.
2. Mục tiêu
- Giảm giá nhà ở – Nâng cao chất lượng không gian sống
Hướng tới giải pháp nhà ở phù hợp cho người thu nhập thấp, đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở đồng thời mang lại môi trường sống tiện nghi, bền vững và có giá trị tinh thần. - Giảm mật độ xây dựng – Tăng hiệu quả sử dụng đất
Tối ưu hóa quỹ đất đô thị thông qua phát triển theo chiều cao, giảm mật độ công trình nhằm cải thiện không gian xanh, chỗ đỗ xe và chất lượng hạ tầng đô thị. - Cải thiện bộ mặt đô thị – Giải quyết các vấn đề xã hội
Tạo dựng không gian đô thị nhân văn, tăng cường kết nối giữa con người với nhau và giữa con người với thiên nhiên, góp phần xây dựng cộng đồng gắn kết và bền vững.
2.1. Đô thị xốp là gì
Đô thị xốp là mô hình kết hợp hài hòa giữa đô thị lịch sử, đô thị nền và đô thị sinh thái, hướng đến sự thích ứng linh hoạt và phát triển bền vững. Nó vừa bảo tồn giá trị văn hóa – di sản, vừa đảm bảo hạ tầng hiện đại và môi trường sống xanh, giảm thiểu tác động tiêu cực của đô thị hóa.
Như vậy, đô thị “ xốp” được đưa vào trong thiết kế của chúng tôi như một định hướng chủ đạo nhằm tạo nên không gian đô thị có khả năng “thở” – linh hoạt, thấm hút và kết nối. Trong thiết kế, chúng tôi chú trọng việc đan xen không gian xanh – mặt nước – giao thông công cộng với các khu vực di sản hiện hữu, từ đó hình thành cấu trúc đô thị bền vững, thân thiện môi trường và giàu bản sắc địa phương.
Đô thị hiện nay: Các không gian xanh nhỏ lẻ, phân bố rời rạc và không có sự liên kết với nhau. Vì vậy làm cho đô thị đặc hơn, thiếu các khoảng thở trong không gian.
Ý tưởng đô thị xốp: Biến các khu ở tập thể thành 1 điểm xanh mới, từ đó liên kết với các điểm xanh cũ để tạo nên mạng lưới xanh bằng cách kết hợp với mô hình superblock
2.2. Mô hình Superblock
Superblock là mô hình được tính toán phù hợp để áp dụng vào quy hoạch đô thị cũng như quy hoạch Kim Liên mới nhằm hạn chế xe cơ giới, ưu tiên người đi bộ và không gian công cộng. Bằng cách tổ chức lại giao thông quanh rìa khu, giới hạn tốc độ, và bố trí bãi xe ngầm, superblock giúp giảm ô nhiễm, tăng an toàn và nâng cao chất lượng sống đô thị.
3. Đánh giá khu Kim Liên
3.1. Phạm vi và ranh giới
Khu tập thể Kim Liên nằm ở quận Đống Đa (cũ), Hà Nội.
3.2. Lịch sử khu đất
Khu tập thể Kim Liên, được xây dựng từ cuối thập niên 1950, là khu tập thể kiểu mẫu đầu tiên của Hà Nội thời kỳ bao cấp. Sau hơn nửa thế kỷ sử dụng, nhiều dãy nhà đã xuống cấp nghiêm trọng với tường nứt, hệ thống điện nước cũ kỹ và hiện tượng cơi nới lan tràn. Không gian chung như sân chơi, cây xanh và lối đi bị thu hẹp, trong khi mật độ dân cư ngày càng cao, gây áp lực lên hạ tầng và môi trường sống.
Dù đã cũ, Kim Liên vẫn giữ được nét cộng đồng gắn bó, phản ánh rõ đời sống đô thị Hà Nội trong giai đoạn bao cấp. Khu tập thể mang giá trị kiến trúc – xã hội đáng trân trọng, là biểu tượng của ký ức đô thị. Hiện nay, thành phố đang lập quy hoạch cải tạo toàn diện, hướng tới khu ở hiện đại, an toàn, đồng thời bảo tồn những giá trị lịch sử lâu đời.
3.3. Quy mô và diện tích
Diện tích khu Kim Liên khoảng 35,5 ha, các khu vực xây dựng nằm tại 3 vị trí khác nhau trong tổng thể quy hoạch.
3.4. Hiện trạng
Khu tập thể Kim Liên hiện đang đối mặt với nhiều vấn đề đô thị điển hình của khu ở cũ giữa lòng Hà Nội. Mật độ xây dựng cao, nhà cửa lộn xộn và quy hoạch thiếu đồng bộ khiến không gian trở nên chật chội, ngột ngạt. Các dãy nhà tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, trong khi hệ thống ngõ nhỏ, dài và hẹp gây khó khăn cho giao thông và phòng cháy chữa cháy. Khu vực ven hồ thiếu không gian công cộng, còn mảng xanh tuy có nhưng phân bố rời rạc, chưa được khai thác hiệu quả.
Những bất cập này đòi hỏi một hướng cải tạo tổng thể, nhằm tái cấu trúc không gian sống, khôi phục môi trường sinh thái và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
- Cây xanh mặt nước
Khu vực hiện tại có mật độ xây dựng dày đặc, ít cây xanh. Cây xanh chủ yếu xen kẽ giữa các nhà tập thể và khu vực công cộng lớn như trường học, khách sạn… Hồ Kim Liên Là không gian mặt nước lớn trong khu vực tuy nhiên về tổng thể không gian mặt nước bị thu hẹp và ngăn cách bởi khu dân cư, đường giao thông, thiếu tính kết nối sinh thái và khả năng điều hòa vi khí hậu cho khu vực.
- Hiện trạng giao thông
Khu vực được bao quanh bởi các trục đường lớn như Xã Đàn, Giải Phóng, Phạm Ngọc Thạch và Phương Mai, đây là những tuyến giao thông huyết mạch kết nối khu trung tâm với các khu vực khác của thành phố.Chủ yếu là hệ thống ngõ, ngách nhỏ đan xen dày đặc, phục vụ tiếp cận nội bộ.
- Quy hoạch phân khu
Đất ở hỗn hợp chiếm phần lớn diện tích khu vực bao gồm các nhà lô 30-40m2, chung cư và các khu tập thể hiện hữu. Đất giáo dục ( trường mầm non, tiểu học) được phân bố đều trong khu vực góp phần tạo ra các lõi sinh hoạt cộng đồng trong khu dân cư. Đất dịch vụ – thương mại bố trí chủ yếu dọc các trục đường lớn như Giải Phóng, Phương Mai, gần khu vực trung tâm hồ Kim Liên.
3.5. Đánh giá ưu nhược điểm của khu vực
- Ưu điểm:
Hình thành tính cộng đồng đô thị rất đặc trưng của Hà Nội xưa. Người dân quen biết nhau, thường xuyên giao lưu, giúp đỡ, tạo cảm giác “láng giềng thân thiết”. Nhiều khu tập thể có khoảng sân chung, cây xanh, khu vui chơi trẻ em—dù nhỏ hẹp nhưng vẫn tạo được sự thoáng đãng. Có thể tận dụng không gian mái, sân, hành lang cho trồng cây cối, nuôi chim, phơi phóng… Kiến trúc nhà tập thể tuy giản dị nhưng phản ánh rõ tinh thần thời kỳ xã hội chủ nghĩa, coi trọng công năng, tiết kiệm và đời sống cộng đồng.
- Nhược điểm:
Do đã được xây dựng từ lâu, nhiều nhà tập thể có dấu hiệu xuống cấp về cấu trúc, hạ tầng, và có thể gặp khó khăn khi cải tạo, sửa chữa. Các nhà tập thể cũ được xây dựng trước khi có Luật PCCC, kết hợp với việc cư dân tự ý cơi nới, lấn chiếm không gian càng làm tăng nguy cơ cháy lan và gây cháy lớn. Nhà tập thể cũ chủ yếu dùng thang bộ, không có thang máy, gây khó khăn cho người già, trẻ em, phụ nữ mang thai và người khuyết tật. Ngoài ra, chúng thiếu các tiện ích như bể bơi, khu vui chơi và khu thương mại.
4. Khu nhà ở Kim Liên mới
- Giảm mật độ xây dựng, tăng hiệu quả sử dụng đất
Phát triển không gian theo chiều cao để tối ưu quỹ đất, giảm áp lực hạ tầng và dành diện tích cho các tiện ích công cộng, cây xanh và mặt nước. - Kết nối con người với thiên nhiên
Hình thành mạng lưới không gian mở gắn kết con người với cảnh quan tự nhiên, tăng trải nghiệm sống ngoài trời và tạo môi trường giao tiếp cộng đồng. - Tạo lập các không gian xanh liên hoàn
Xây dựng hệ thống cây xanh, vườn xen kẽ công trình nhằm cải thiện vi khí hậu, giảm hiệu ứng đảo nhiệt và tăng cường thông thoáng đô thị. - Phát triển tiện ích công cộng, sân chơi
Bổ sung không gian sinh hoạt chung, sân thể thao, khu vui chơi và đường dạo, hướng đến nâng cao chất lượng sống và sức khỏe tinh thần cư dân. - Tổ chức hợp lý diện tích đỗ xe
Bố trí hệ thống đỗ xe ngầm và bán ngầm kết hợp bãi nổi, đảm bảo nhu cầu sử dụng, giảm tình trạng chiếm dụng vỉa hè, góp phần cải thiện trật tự giao thông đô thị.
5. Phân tích ý tưởng quy hoạch
5.1. Tổng mặt bằng
- ZONE A
Diện tích:5 ha
Mật độ xây dựng: 24%
Hệ số SDD: 15
- ZONE B
Diện tích:4,6 ha
Mật độ xây dựng: 22%
Hệ số SDD: 12
- ZONE C
Diện tích: 1,7 ha
Mật độ xây dựng: 35%
Hệ số SDD: 14
Đây là 3 khu vực bị xuống cấp nghiêm trọng và cần xây mới.
5.2. Mặt cắt quy hoạch
Các khối nhà được quy hoạch dựa trên số lượng dân cư hiện tại, quy hoạch tổng mặt bằng chừa lại các khoảng trống để tiếp tục phát triển đô thị. Giao thông được quy hoạch theo lưới ô bàn cờ thuận tiện lưu thông.
Tổng thể cảnh quan đô thị khu vực dạng lòng chảo, đặt hồ Kim Liên làm trung tâm, các không gian khối tích công trình cao dần về 2 bên tạo nên đô thị chuyển tiếp mượt mà.
6. Ý tưởng kiến trúc
6.1. Sự hình thành các khối nhà
Sự hình thành các khối nhà được tổ chức dựa trên nguyên tắc phân chia rõ ràng giữa khối nhà ở và trục giao thông đứng (trục thang), tạo nên cấu trúc hợp lý và linh hoạt cho công trình. Các khối nhà được bố trí đan xen, đảm bảo thông gió – chiếu sáng tự nhiên, đồng thời tạo ra khoảng không gian mở ở giữa. Chiều cao các khối được thay đổi linh hoạt (12, 15, 18 tầng) tùy theo khu vực, nhằm giảm khối tích công trình, tăng khả năng hòa nhập với cảnh quan xung quanh và mang lại hình khối kiến trúc đa dạng, sinh động.
6.2. Bố trí thang thoát hiểm
Thang thoát hiểm được bố trí đều xung quanh công trình, đảm bảo từ bất kì vị trí nào trong tòa nhà cũng đều có thể tiếp cận với 2 lối thoát nạn.
Vị trí thang cũng đảm bảo khoảng cách để người có thể di chuyển tới thang thoát hiểm với khoảng cách không quá 25m.
Thang được thiết kế xuyên suốt từ tầng mái xuống tầng 1, có thể di chuyển trực tiếp ra khỏi tòa nhà tầng 1 và lên sân thượng tầng mái.
6.3. Mặt bằng các tầng
- Tầng hầm và tầng 1 của cả công trình chủ yếu là khu vực đỗ xe, kết hợp với các khu vực kỹ thuật của tòa nhà. Giúp giải quyết được vấn đề đỗ xe cho người dân của toàn nhà cũng như của khu vực.
- Tầng 2 là khu vực kinh doanh, thương mại, mặt bằng được chia thành các ki ốt bán hàng, bao quanh khu vực sân trong.
- Từ tầng 3 trở lên tầng 15 (hoặc tầng 18) là khu vực tầng ở. Các phòng được chia thành các căn hộ 3 ngủ (chiếm khoảng 25% tổng số căn), căn 2 ngủ (chiếm khoảng 50% tổng số căn), căn 1 ngủ (chiếm khoảng 25% tổng số căn).
6.4. Mặt đứng
Tầng 1 công trình chỉ có cột, không có tường bao che tạo cho công trình như có 1 khoảng sân rộng. Mặt đứng sử dụng các mảng đặc rỗng, kết hợp với màu sắc tạo nên nhịp điệu lặp lại ở các tầng. Giúp cho công trình trông hiện đại, đơn giản nhưng không hề đơn điệu hay lỗi thời.
6.5. Mặt cắt
Ngoại trừ không gian sân cảnh quan chính còn bố trí thêm một sân chung ở sân thượng, sân này có sử dụng hệ thống năng lượng điện mặt trời, giúp tích trữ và tiết kiệm năng lượng điện cho cả tòa nhà.
Không gian giếng trời làm trung tâm khối nhà tạo sự thoáng đãng, đóng vai trò là kết nối tương tác thụ động giữa dân cư và đảm bảo an toàn an ninh, PCCC khu vực. Tầng 1 với cốt sàn phẳng, ngày thường là không gian sân chung trong nhà rộng rãi cho các hoạt động tương tác cộng đồng, nhưng khi cần thiết có thể sử dụng làm bãi đỗ xe, giải quyết vấn đề chỗ để xe công cộng cho các khu vực xung quanh.
7. Ý tưởng căn hộ
7.1. Không gian nội thất
Không gian nội thất bên trong gợi nên một cảm giác gắn kết gần gũi giống với lối sống nhà tập thể. Nó thể hiện một môi trường sống bền vững gắn kết con người với con người, con người với thiên nhiên. Ngoài ra còn thể hiện được tính linh hoạt trong công năng, không gian sân chơi chung không chỉ để phục vụ mục đích kinh doanh mà còn là sân chơi cho các hộ dân sinh sống ở đây.
7.2. Sự linh hoạt trong chuyển đổi công năng
Kết cấu lưới chặt chẽ chia không gian thành các đơn nguyên có khả năng biến đổi linh hoạt thêm bớt diện tích với tấm vách tường có thể dễ dàng thêm bớt mà không ảnh hưởng đến kết cấu chính của công trình.
Không gian tầng 2 với khả năng chuyển đổi linh hoạt khi phá bỏ các bức tường và mở rộng không gian thương mại hình thành nên văn phòng mới.
Tại các tầng căn hộ, tùy vào sự thay đổi của thành phần dân cư có thể tiếp tục chia căn ở thành diện tích nhỏ hơn, đập thông các vách ngăn để mở rộng diện tích hoặc biến đổi chức năng sử dụng phù hợp với nhu cầu sử dụng.
7.2. Các dạng căn hộ cơ bản
Ba dạng căn hộ được thiết kế linh hoạt nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu sử dụng của cư dân:
- Dạng A – 3 ngủ (104m²): Phù hợp cho gia đình 3 thế hệ hoặc hộ có nhiều thành viên. Căn hộ rộng rãi, bố trí đầy đủ không gian sinh hoạt chung, giúp tăng tính gắn kết giữa các thành viên.
- Dạng B – 2 ngủ (71m²): Phù hợp cho gia đình 2 thế hệ hoặc các cặp vợ chồng có con nhỏ, đảm bảo tiện nghi sinh hoạt với bố cục gọn gàng, hợp lý.
- Dạng C – 1 ngủ (36m²): Thích hợp cho người độc thân, sinh viên thuê trọ hoặc sử dụng làm văn phòng – kinh doanh nhỏ, tận dụng hiệu quả diện tích và chi phí.
Sự đa dạng trong thiết kế giúp dự án đáp ứng linh hoạt các đối tượng cư dân khác nhau, từ người trẻ đến gia đình nhiều thế hệ, đồng thời tối ưu hóa công năng và giá trị sử dụng của từng loại căn hộ.
III. Kết quả đạt được
Nếu dự án được triển khai, nó sẽ mang lại một bước chuyển mình toàn diện cho khu vực Kim Liên – từ một khu tập thể cũ kỹ, mật độ dày đặc trở thành một khu đô thị kiểu mẫu hiện đại và nhân văn. Trước hết, bài toán nhà ở cho người dân hiện hữu được giải quyết một cách thấu đáo: các khối nhà mới được quy hoạch có trật tự, tổ chức hợp lý về chiều cao và mật độ, giúp tối ưu quỹ đất mà vẫn đảm bảo chất lượng sống. Không gian ở được bố trí khoa học, thông thoáng, kết hợp cùng hệ thống hạ tầng giao thông ngầm và tầng trệt, giảm áp lực mặt đất, thêm không gian đỗ xe công cộng, tạo lưu thông thuận lợi và an toàn.
Bên cạnh đó, dự án không chỉ dừng ở việc tái thiết chỗ ở, mà còn nâng cấp toàn bộ môi trường sống đô thị. Các khoảng không gian xanh, sân chơi và khu sinh hoạt cộng đồng được bổ sung, giúp cư dân có thêm không gian giao lưu, thư giãn, đồng thời cải thiện vi khí hậu và giảm thiểu hiệu ứng đảo nhiệt. Việc xen kẽ các mảng xanh và mặt nước trong cấu trúc đô thị tạo nên những “khoảng thở” quý giá, giúp đô thị trở nên mềm mại và cân bằng hơn.
Về tầm nhìn dài hạn, dự án đặt nền móng cho một mô hình “đô thị xốp” bền vững, nơi không gian được tái cấu trúc theo chiều cao, giảm mật độ xây dựng để giải phóng mặt đất cho thiên nhiên và con người. Hệ thống hạ tầng, cây xanh, giao thông, và tiện ích được kết nối thành một mạng lưới liên hoàn, hình thành một tổng thể đô thị linh hoạt, thích ứng và phát triển bền vững. Đây không chỉ là giải pháp cải tạo khu Kim Liên, mà còn là một tầm nhìn chiến lược cho tương lai đô thị Hà Nội – nơi con người, kiến trúc và thiên nhiên cùng hòa quyện, kiến tạo nên một không gian sống đáng mơ ước.
HGAA Architects
