Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng phát triển và góp phần hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ. Cùng với đó là định hướng phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững; thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội; đóng góp cho công cuộc đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trên cơ sở này, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với quy mô lên tới 500 người tham dự, kỳ vọng sẽ tạo ra không gian đối thoại đa chiều giữa cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà hoạch định chính sách và cộng đồng doanh nghiệp. Thông qua đó, nhận diện những yêu cầu mới đặt ra đối với thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế đang chuyển đổi mô hình tăng trưởng và nâng chuẩn phát triển. Đồng thời, thảo luận các giải pháp khơi thông nguồn lực, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn trong giai đoạn tới.
Phát biểu chỉ đạo Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chỉ đạo:
Trong thời gian qua, để phấn đấu đạt mục tiêu tăng trưởng 2 con số gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, Đảng, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách pháp luật, chỉ đạo điều hành kịp thời, quyết liệt về các lĩnh vực nền kinh tế, trong đó đặc biệt quan tâm đến phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, bền vững, cụ thể là:
Về thể chế: Xây dựng, hoàn thiện nhiều luật quan trọng có tác động lớn đến phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, cụ thể là: Luật đầu tư; Luật Đất đai; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng và hệ thống các Nghị định, Thông tư và văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết thi hành.
Theo đó đã đảm bảo được sự thống nhất, đồng bộ giữa các Luật; có nhiều chính sách mới, đột phá theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường cải cách thủ tục hành chính, kịp thời tháo gỡ nhiều tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành, tạo điều kiện môi trường thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh.
Thúc đẩy nhiều dự án bất động sản, dự án đô thị để tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.Theo đó, đã có nhiều dự án lớn được chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt chủ trương khởi công xây dựng. Tại nhiều địa phương nguồn cung đã tăng so với năm trước như tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Hưng Yên, Khánh Hòa, Đồng Nai…
Chỉ đạo đẩy mạnh triển khai Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, theo đó: Lũy kế đến nay, cả nước có 781 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 720.055 căn, đạt 72% so với chỉ tiêu 01 triệu căn nhà ở xã hội trong đó: 231 dự án hoàn thành, quy mô 180.850 căn; 234 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 233.962 căn; 316 dự án được chấp thuận chủ trương, quy mô 305.243 căn.
Riêng năm 2025 đã hoàn thành 102.633/100.275 căn nhà ở xã hội, đạt 102% so với chỉ tiêu đề ra.
Trong 5 tháng đầu năm 2026, đã khởi công xây dựng thêm 34 dự án với quy mô 29.895 căn; Lũy kế khởi công xây dựng là 234 dự án với quy mô 233.962 căn; Có khả năng hoàn thành đến thời điểm này là 91.293/158.723 căn.
Tập trung hướng dẫn, đôn đốc tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp lý. Đến nay đã có 3.289 dự án đất đai với tổng mức đầu tư nhiều triệu tỷ đồng, khoảng hơn 70.000 ha đất đã được tháo gỡ khó khăn vướng mắc, tiếp tục triển khai hoàn thành, sớm đưa vào khai thác.
Có thể nói, với sự chỉ đạo triển khai quyết liệt, đồng bộ những giải pháp nêu trên, thị trường bất động sản trong giai đoạn vừa qua đã có những tín hiệu tích cực rất đáng ghi nhận, nhiều dự án lớn đã được khởi công, nhiều dự án gặp khó khăn về mặt pháp lý đã được tái khởi động, ghi nhận sự cải thiện rõ rệt cả về nguồn cung lẫn tính thanh khoản, chuẩn bị sẵn sàng cho chu kỳ phát triển bền vững tiếp theo.
Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường bất động sản vẫn còn những tồn tại, hạn chế và điểm nghẽn lớn cần tập trung tháo gỡ:
Thị trường nhà ở còn lệch pha giữa cung và cầu: thị trường đang dư nguồn cung phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở thương mại và nhà ở để bán, trong khi phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn đáp ứng nhu cầu thực sự về nhà ở với giá hợp lý còn rất thiếu;
Giá nhà quá cao: Giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập trung bình, khiến người thu nhập thấp tại các đô thị lớn rất khó tiếp cận nhà ở.
Cơ chế, chính sách chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân tham gia đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn.
Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở giữa Trung ương và địa phương chưa kết nối liên thông hoàn toàn, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, đảm bảo thị trường minh bạch, phát triển ổn định.
Có thể nói đây là những vấn đề đã tích tụ, không thể giải quyết trong một sớm một chiều, nhưng phải triển khai ngay, làm quyết liệt, đồng bộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Trước tình hình đó, trong thời gian qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã đưa ra nhiều quan điểm chỉ đạo về định hướng phát triển nhà ở, thị trường bất động sản trong thời gian tới. Tôi xin thông tin tới Diễn đàn để chúng ta cùng trao đổi, thảo luận, đề xuất giải pháp để triển khai thực hiện:
Chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở: từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.
Phát triển nhà ở trong giai đoạn tới theo cơ chế thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, quy hoạch và công cụ tài chính – tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và thu hút doanh nghiệp tham gia với lợi nhuận hợp lý, bảo đảm người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, an toàn, phù hợp khả năng chi trả.
Phát triển nhà ở phải đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư. Ưu tiên gắn nhà ở với mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị, các khu công nghiệp và hành lang kinh tế quan trọng, hạ tầng đồng bộ.
Huy động đa dạng nguồn lực, không chỉ ngân sách nhà nước; tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng; sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước để dẫn dắt, thúc đẩy thị trường, tạo động lực huy động nguồn lực tư nhân tham gia đầu tư, phát triển nhà ở.
Kiên quyết, kiên trì xử lý dứt điểm tình trạng tài sản công về nhà ở bị bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả; phòng, chống lãng phí gắn với trách nhiệm người đứng đầu; kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các đối tượng hưởng chính sách ưu tiên, ngăn chặn trục lợi chính sách và đầu cơ nhà ở.
Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng.
Rà soát việc phân nhóm nhà ở hiện nay, nghiên cứu định hướng phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm (nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách) để xác định các cơ chế, chính sách tương ứng, trong đó có chính sách Nhà nước hỗ trợ giá, cung cấp nhà ở miễn phí cho một số đối tượng nhất định.
Trên cơ sở các quan điểm đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng đã đưa ra một số nhiệm vụ, giải pháp trong thời gian tới như sau:
Sơ kết tình hình thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư, đồng thời xây dựng dự thảo Chỉ thị của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường bất động sản trong tình hình mới, làm cơ sở hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
Sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan, trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.
Điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn cung bất động sản; ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp và nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Về phát triển nhà ở cho thuê: Xác định nhu cầu thuê nhà ở
Đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố thực hiện điều tra, khảo sát nhu cầu về nhà ở cho thuê trên địa bàn, theo hướng cụ thể đối với các nhóm đối tượng khác nhau (cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên…), từng khu vực cụ thể, từ đó xây dựng kế hoạch đầu tư, bố trí nguồn vốn đầu tư để phát triển nhà ở cho thuê đáp ứng yêu cầu của từng nhóm đối tượng đặc thù.
Bố trí, quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê:
Trên cơ sở xác lập nhu cầu thực tế về nhà ở cho thuê trên địa bàn, chỉ đạo rà soát quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê (đặc biệt tại các khu công nghiệp, khu vực tập trung dân cư…) bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc nguồn vốn đầu tư, đảm bảo dự án khi hoàn thành có thể vận hành được ngay, thu hút người dân vào ở, tránh lãng phí.
Đầu tư nhà ở cho thuê bằng vốn đầu tư công:
Trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành, chủ động triển khai đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê từ nguồn vốn ngân sách địa phương đảm bảo chất lượng, áp dụng giá thuê dài hạn phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Đối với Quỹ nhà ở của địa phương: Khẩn trương thành lập mới hoặc kiện toàn các quỹ hiện có trên địa bàn để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của Quỹ nhà ở địa phương; Thực hiện bố trí nguồn vốn cho Quỹ ngay sau khi kiện toàn; Quy hoạch, bố trí quỹ đất sạch để giao cho Quỹ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê; Tạo lập nhà ở, nhà ở xã hội của Quỹ để cho thuê thông qua các hình thức: tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công; mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của chủ đầu tư; tiếp nhận nhà ở phục vụ tái định cư, tạm cư…
Về phát triển nhà ở xã hội:
Đề nghị UBND các tỉnh, Thành phố chỉ đạo tập trung triển khai đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực, kinh nghiệm, thực hiện các thủ tục hành chính theo luồng xanh, luồng ưu tiên… để đẩy nhanh tiến độ, phấn đấu hoàn thành vượt chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2026 và các năm tiếp theo.
Tiếp tục chỉ đạo, rà soát tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài để khơi thông nguồn lực đầu tư, đóng góp cho tăng trưởng, góp phần cho ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Tăng cường công khai, minh bạch thông tin thị trường; đẩy nhanh xây dựng, kết nối, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong quản lý, điều hành thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh đất nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những yêu cầu và khát vọng lớn hơn, thị trường bất động sản cần tiếp tục phát huy vai trò là một trong những lĩnh vực kinh tế quan trọng, góp phần huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả các nguồn lực cho phát triển.
Với sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng, Nhà nước; sự phối hợp chặt chẽ của các bộ, ngành, địa phương; sự chủ động đổi mới của cộng đồng doanh nghiệp cùng sự đồng hành của các chuyên gia, nhà khoa học và các tổ chức nghề nghiệp.
Tin tưởng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển theo hướng công khai, minh bạch, an toàn, lành mạnh và bền vững; trở thành động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển đô thị hiện đại, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và chất lượng cuộc sống của người dân, đóng góp tích cực vào việc thực hiện các mục tiêu phát triển nhanh và bền vững của đất nước trong giai đoạn tới.
Thanh Bình
