Thị trường bất động sản năm 2011 được nhận định là sẽ có sự cạnh tranh quyết liệt về giá khi nhà đầu tư đã thận trọng hơn trước những biến động liên tục của thị trường.
Các nghiên cứu của nhiều công ty bất động sản gần đây cho thấy ba yếu tố đang ngày càng quan trọng quyết định việc bỏ vốn của nhà đầu tư khi mua nhà là dự án phải có chất lượng tốt, vị trí phù hợp; giá bán phù hợp; chủ đầu tư uy tín, xây dựng đúng tiến độ cam kết, thực hiện đúng theo hợp đồng.
Nhiều nhà đầu tư đang quan tâm đến những sản phẩm đáng tiền nhiều hơn khi so sánh các dòng sản phẩm nhà ở với nhau. Điều này sẽ dẫn tới sự cạnh tranh quyết liệt về giá bất động sản trong năm 2011.
Cạnh tranh quyết liệt về giá
Khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường VietRees về xu hướng thị trường trong năm 2011 tới cho thấy kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư. Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực hơn so với 2010. Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với khu vực trung tâm đang ngày càng thuận tiện hơn.
Khả năng chủ đầu tư sẽ không tăng mạnh giá bán căn hộ để thu hút khách mua trong năm 2011 vì thị trường đang cạnh tranh quyết liệt nhau về giá. Nhiều chủ dự án bắt đầu đẩy mạnh hơn nữa trong xu hướng phát triển căn hộ giá trung bình tại khu vực ven trung tâm và xa trung tâm.
Các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/ m2 sẽ thu hút đầu tư và đẩy mạnh hơn. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75 m2, 90 m2 có giá từ 0,8 – 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn. Những chủ đầu tư yếu tiềm lực tài chính sẽ tiếp tục âm thầm rút khỏi thị trường và thị trường sẽ không còn thu hút thêm thành viên mới không chuyên nghiệp, trừ những chủ dự án đã tham gia trước đây đến hẹn bắt buộc phải ra dự án hoặc sang nhượng dự án tiếp tục.
Bên cạnh đó, khách hàng sẽ được quan tâm một cách đặc biêt. Tiếng nói và nhu cầu của người mua sẽ được chú trọng hơn với những dòng sản phẩm tốt, độc đáo. Giới đầu tư tin tưởng thị trường sẽ có nhiều chuyển biến tích cực và tốt hơn trong năm 2011, nhất là đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự.
Theo khảo sát của nhiều sàn giao dịch bất động sản, giá cả giao dịch ngoài thị trường vẫn đang đứng ở ngưỡng cao.
Ví dụ như khu vực Từ Liêm, giá bất động sản dao động từ 14 – 160 triệu đồng/m2.
Giá nhà liền kề Mỹ Đình 1, diện tích 115 m2 có giá bán thấp nhất là 115 triệu đồng/m2. Khu đô thị Cổ Nhuế, hướng đông bắc có giá thấp nhất từ 59 – 60 triệu đồng/m2. Căn hộ tại tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower giá thấp nhất từ 61 triệu/m2. Căn hộ tòa nhà Viglacera Tower (Khuất Duy Tiến) có giá 33 triệu đồng/m2.
Hay như khu vực Thanh Xuân, giá chào bán căn hộ chung cư Royal City trong tháng 10 dao động từ 35,5 – 41 triệu đồng/m2. Chung cư Sakura Vũ Trọng Phụng có giá 15 triệu đồng/m2.
Khu vực Mê Linh, giá dao động ở mức 8,5 – 24 triệu đồng/m2. Biệt thự, liền kề Minh Giang – Đầm Và có giá từ 13,5 – 22 triệu đồng/m2.
Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bên cạnh việc giá của bất động sản khi đưa ra thị trường không thể dưới chi phí xây dựng thì yếu tố cung – cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản. Có hiện tượng giá thành sản phẩm trên đất bị đẩy lên cao hơn nhiều so với chi phí và điều này làm cho nhà đầu tư dè dặt hơn khi quyết định bỏ đồng vốn vào thị trường này, hoặc đầu tư theo kiểu lướt sóng.
Theo nhiều chuyên gia nhà đất, khi thị trường chưa khởi sắc, chủ đầu tư nên kỳ vọng mức lợi nhuận thấp hơn để nhanh chóng thu thu tiền về. Vì vậy việc cạnh tranh quyết liệt giữa các dự án nhằm kéo mặt bằng giá xuống trong thời gian tới để người nghèo ở đô thị có cơ hội mua nhà là điều cần thiết.
Thay đổi chiến lược bán hàng
Thừa nhận tình hình kinh doanh căn hộ trong năm 2010 gặp nhiều khó khăn đặc biệt là đối với phân khúc giá cao. Nhiều dự án chỉ đạt được 30%- 40% kế hoạch. Nhiều chủ đầu tư chưa quản lý và kiểm soát tốt chi phí đầu vào để giá thành lên cao. Nhiều chủ đầu tư áp dụng nhiều hình thức kinh doanh tiếp thị khác nhau nhưng khả năng định vị sản phẩm lại chưa tốt.
Năm 2010, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều hình thức đẩy mạnh bán hàng như cùng một cấp độ dự án nhưng chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá và có chênh lệch giá khác nhau giữa các sản phẩm ở từng phân khu, từng block, tầng căn hộ nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua. Giảm giá căn hộ, khuyến mãi quà tặng, tặng nội thất hay dãn tiến độ và chia thành nhiều đợt thanh toán. Chia sản phẩm cho nhiều đơn vị phân phối bán cùng lúc, tăng chiết khấu bán hàng.
Tuy nhiên, nhiều dự án thay đổi nhiều lần các đơn vị phụ trách phân phối tiếp thị nhưng quá trình bán hàng vẫn không tốt hơn do việc làm thương hiệu của chủ dự án còn mang tính bề nổi. Vì vậy chỉ tạo hiệu quả ban đầu trong đợt bán hàng đầu tiên còn những đợt sau đều chững lại.
Đối với nhiều sản phẩm trên thị trường, giá bán thực sự vẫn còn đang vượt xa giá trị thực. Do vậy, mặc dù nguồn cung tăng lên và đã có sự thay đổi tỷ trọng giữa đầu tư và nhu cầu thật, nhưng tỷ lệ người mua là nhà đầu tư vẫn chiếm đa số. Số liệu khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường VietRees cho thấy nhóm khách đầu tư thuần tuý chiếm tới 40%, đối với nhiều dự án có thể vẫn lên tới hơn 80%, nhóm mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng trên dưới 25% còn lại là kết hợp của cả 2 nhóm trên.
Trong khi đó, các dự án đều triển khai ngược và chưa thực sự chú trọng đến công tác nghiên cứu khách hàng và nghiên cứu môi trường cạnh tranh. Nhiều chủ đầu tư bị lệ thuộc và phó thác hoàn toàn đầu ra cho các đơn vị phân phối.
Theo tư vấn của công ty VietRees, để việc đầu tư dự án hiệu quả hơn trong thời gian tới, chủ đầu tư cần phải tiến hành nghiên cứu thị trường thật kỹ sau đó mới thiết kế sản phẩm phù hợp với yêu cầu người mua, của thị trường. Kết hợp với việc thay đổi chiến lược bán hàng thay vì cứ triển khai phát triển dự án trước rồi mới tiến hành điều chỉnh sau.
Hạnh Liên
