Những ràng buộc chặt chẽ về trách nhiệm, năng lực tài chính giữa chủ đầu tư và các công ty thứ cấp tại nghị định 71 sẽ giúp cho thị trường bất động sản được minh bạch và phát triển ổn định hơn. Khi thị trường được minh bạch hoá thì sẽ không còn những đợt “sóng lớn” và những khoản lợi nhuận kếch xù cũng không dễ kiếm.
Thị trường minh bạch, khơi thông nguồn vốn
Điểm quan trọng nhất trong Nghị định 71 liên quan đến việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án. Theo đó, chủ đầu tư có quyền huy động vốn của các công ty thứ cấp sớm hơn ngay từ khi thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng với lượng vốn huy động 20% tổng dự án. Bên cạnh đó, để tránh trường hợp các công ty thứ cấp bán nhà trên giấy, nghị định quy định rõ các công ty thứ cấp tham gia góp vốn sẽ không được trực tiếp bán cho khách hàng khi chưa có quyền sở hữu, và khi bán phải được sự đồng ý của chủ đầu tư và phải ký hợp đồng với chủ đầu tư…
Rõ ràng những quy định mới đòi hỏi chủ đầu tư dự án, các công ty thứ cấp phải có năng lực tài chính để theo đuổi dự án đến cùng, tránh tình trạng “giữa đường đứt gánh” dẫn đến việc huy động vốn, sang nhượng dự án lộn xộn làm méo mó thị trường bất động sản như trong thời gian qua.
“Nghị định 71/2010 với những quy định mới là khá chặt chẽ và hoàn chỉnh. Nghị định sẽ giúp cho thị trường được minh bạch hoá mọi thông tin đặc biệt ‘siết’ được hiện tượng bán nhà trên giấy nhằm tránh rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, theo tôi khi thị trường đã được minh bạch hoá và đi vào sự phát triển ổn định thì nó sẽ không còn có những đợt sóng lớn và các nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm kiếm được các khoản tiền siêu lợi nhuận như thời gian trước”, GS.TS Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết.
Ông Võ cho biết thêm, khi nghị định đi vào thực thi, nhiều khả năng thị trường sẽ có giai đoạn trầm lắng ít nhất khoảng 1-2 năm để cho các đối tượng tham gia vào thị trường này thích nghi được với điều kiện kinh doanh mới. Tuy nhiên, hết giai đoạn nay, thị trường sẽ phát triển ổn định với mặt bằng giá mới cao hơn hiện nay.
Còn theo ông Nguyễn Trí Dũng, Phó giám đốc Công ty kinh doanh bất động sản Viglacera (Viglacera Land), Nghị định 71/2010/NĐ-CP là một bước tiến lớn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản. Nó là cơ sở để khơi thông nguồn vốn cho hàng loạt các dự án bất động sản đang nằm im chờ vốn trong nhiều năm qua.
Ảnh minh họa : phối cảnh dự án DIC PHOENIX
Giới đầu cơ lo lắng
Có thể nói, thị trường bất động sản phát triển sôi động phần lớn là do có sự tham gia của giới đầu tư và đầu cơ. Chính động thái mua đi bán lại các sản phẩm trên thị trường góp phần đẩy giá bất động sản tăng từng ngày. Tuy nhiên, những quy định mới trong nghị định 71/2010 NĐ-CP sẽ không khuyến khích được đối tượng này tham gia vào thị trường và như vậy thị trường khó có thể sôi động.
Bà Nguyễn Thị Hạnh – Giám đốc sàn bất động sản An Khang (Xa La) cho rằng: Việc quy định chủ đầu tư cấp II không được quyền bán dự án ngay sau khi nộp tiền huy động vốn cho chủ đầu tư cấp I sẽ gây tình trạng chủ đầu tư cấp II sẽ bị giam vốn. Vì vậy, không khuyến khích được các công ty thứ cấp tham gia thị trường. Đương nhiên, nếu không có họ thì thị trường sẽ rất khó sôi động. Hơn nữa, trong trường hợp chủ đầu tư cấp hai được giao dịch khi đảm bảo các điều kiện theo nghị định nhiều khả năng sẽ trùng với thời điểm chủ đầu tư cấp I tung hàng ra. Như vậy, ảnh hưởng đến việc cung hàng ra thị trường chủ đầu tư cấp II. Hơn nữa, nếu trong trường hợp chủ đầu tư và thứ cấp thông đồng bán dự án sớm hơn để huy động vốn thì sẽ lại đẩy rủi ro về phía người mua.
Theo ông Nguyễn Văn Long – Giám đốc sàn bất động sản Hồng Phú, Nghị định 71 sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản bởi lâu nay chính việc mù mờ, bưng bít thông tin của chủ đầu tư là cơ hội lớn cho giới đầu tư kiếm tiền. Khi mọi thứ đã rõ ràng thì sẽ không còn nhiều cơ hội như vậy nữa. Đối tượng nào muốn tham gia vào cuộc chơi này phải chấp nhận những luật chơi mới. Theo ông Long, người hưởng lợi nhiều nhất sẽ là những người có nhu cầu mua nhà thực sự để ở.
Anh Đào – Lam Nguyên
