Câu chuyện cải tạo chung cư cũ được đặt ra cách đây gần chục năm nhưng đến nay vẫn còn nguyên tính “thời sự”.
Theo thống kê Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Các chung cư tập trung chủ yếu ở 4 quận nội thành cũ và quận Hoàng Mai, Cầu Giấy, Thanh Xuân.
Không biết bao giờ người dân sống trong chung cư xập xệ, nguy hiểm mới có căn nhà khang trang.
Cuối năm 2016, UBND thành phố Hà Nội đã hoàn tất việc giao 19 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ có chiều cao từ 2-6 tầng.
Trong danh sách này có thể kể tới một số “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản như: Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) với khu tập thể Thành Công; Sun Group với Khu tập thể Kim Liên, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, khu tập thể Thanh Xuân Nam; Vingroup với khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Giảng Võ, tập thể Đường sắt, khu tập thể 60 Thổ Quan, khu tập thể xí nghiệp Xây lắp H24.
Tập đoàn FLC với khu tập thể Kim Giang; Tổng công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) với khu tập thể Trung Tự, khu tập thể C6 – Kim Mã Thượng; Geleximco với khu tập thể Khương Thượng; MIK Group với khu tập thể Phương Mai…
Cho đến nay, sau 10 năm Hà Nội mới xây dựng, cải tạo lại được khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ. Hầu hết các dự án đã và đang triển khai không thể thực hiện đúng tiến độ, thậm chí có dự án khởi công cả chục năm nhưng vẫn “dậm chân tại chỗ”.
Vậy vì sao doanh nghiệp e ngại đầu tư cải tạo chung cư cũ?
Vì nhiều nguyên nhân khác nhau, từ chủ quan đến khách quan, mà nhiều chủ đầu tư còn chần chừ, không mặn mà với việc đầu tư cải tạo những dự án chung cư cũ.
• Về phía nhà đầu tư: Những cơ chế ưu đãi hiện tại của Chính phủ chưa đủ khiến nhà đầu tư hào hứng; cùng với đó là việc đầu tư cải tạo chung cư cũ lợi nhuận doanh nghiệp thu về không nhiều.
• Đền bù: Vấn đề bồi thường, di dời khó khăn.
• Mắt xích 3 chân: Việc cải tạo chung cư cũ cần có sự kết hợp từ người dân đến chính quyền đến doanh nghiệp. Nếu khâu nào không đồng thuận chắc chắn việc cải tạo sẽ tốn nhiều thời gian đàm phán.
• Cải tạo chung cư cũ mang tính dây chuyền từ lý đến tình: Về lý chỉ cần chung cư xếp hạng D khẩn cấp di dời là Nhà nước có thể cưỡng chế, bắt buộc cư dân phải đi, nhưng vì sao nhiều năm qua chúng ta không làm được như vậy? Vì còn vướng mắc cái “tình”, di dời hàng trăm con người ra khỏi địa bàn họ đã cư trú 30-40 năm hoàn toàn không phải là việc đơn giản.
• Công ty xây dựng: Ít mặn mà với việc sửa chữa xây dựng chung cư cũ vì không vì lợi nhuận ít, khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng chung cư cũ.
Một khó khăn nữa cũng được các DN chỉ ra là do thiếu niềm tin lẫn nhau giữa cư dân – doanh nghiệp – cơ quan nhà nước. Người dân sợ mất nhà không được tái định cư nên tâm lý phải cố thủ. Doanh nghiệp thì thiếu niềm tin chính quyền sẽ hỗ trợ trong trường hợp không thể đáp ứng những đòi hỏi thiếu hợp lý của một số ít cư dân.
Mặc dù thành phố Hà Nội đã nhìn nhận ra khó khăn của doanh nghiệp trong việc cải tạo chung cư cũ. Để giải quyết những vướng mắc trên, trong thời gian Hà Nội sẽ có những chính sách mới để đẩy nhanh tiến độ như không đánh giá mức độ nguy hiểm của các tòa nhà làm tiêu chí cải tạo chung cư cũ mà lấy thời hạn sử dụng làm nguyên tắc để xây dựng lại.
Bên cạnh đó, đến giữa năm 2017, thành phố sẽ đề xuất Chính phủ một số chính sách đặc thù để chọn nhà đầu tư cải tạo toàn bộ các toàn nhà chung cư cũ trên địa bàn. Khi đó, người dân có thể bán đứt cho nhà nước, cho doanh nghiệp căn nhà cũ của mình, hoặc xây mới nhưng chỉ trả lại theo tỷ lệ 1:1. Thành phố sẽ không có cơ chế đền bù như hiện nay mà tập trung đầu tư cho các công trình hạ tầng, xã hội.
Mặc dù những khó khăn từng xuất hiện trong bức tranh cải tạo chung cư cũ đã phần nào được khắc phục bằng việc Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực… Song các nhà đầu tư vẫn mong muốn TP Hà Nội xây dựng được một cơ chế, chính sách cụ thể, phù hợp, thông thoáng để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên.
Còn về phía các nhà làm quy hoạch băn khoăn, Hà Nội có Luật Thủ đô, có quy hoạch phân khu và điều lệ quản lý quy hoạch do vậy phải tuân thủ quy hoạch. Các dự án xây dựng phải đảm bảo các yếu tố quy hoạch như tổng thể mật độ, tầng cao, số lượng dân cư. Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước hoàn toàn có cơ chế để doanh nghiệp có lãi như cơ chế đối ứng bù cho doanh nghiệp một dự án khác để kinh doanh. Không nhất thiết cứ phải chọn giải pháp nâng tầng cao.
Xem ra vấn đề cải tạo chung cư cũ vẫn là bài toán nan giải, nếu không hài hòa lợi ích các bên thì dự án không chỉ 10, 20 năm mà sẽ mãi “nằm trên giấy”, và không biết đến bao giờ hàng nghìn người dân đang sống trong những căn chung cư xập xệ, nguy hiểm mới có căn nhà mới, khang trang?
Xuân Thu
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
