Những sai phạm trong việc niêm yết giá bán bất động sản bằng ngoại tệ của các chủ đầu tư, công ty môi giới phổ biến đến mức lâu nay người mua phải chấp nhận cái sai đó như một sự… đương nhiên.
Vô vàn căn hộ … “nghìn đô”!
Theo Pháp lệnh ngoại hối của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thì mọi giao dịch, thanh toán… trên lãnh thổ Việt Nam không được thực hiện bằng ngoại tệ. Tuy nhiên, cuối tuần trước, nếu dạo một vòng quanh Hà Nội quy định này có vẻ đang là một “ngoại lệ” đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bởi có vô số dự án bất động sản được niêm yết và thanh toán bằng USD. Vấn đề này diễn ra từ lâu và hoàn toàn công khai. Người mua ngậm ngùi bởi sự tăng giá thường xuyên của USD so với đồng Việt Nam còn doanh nghiệp thảnh thơi thu lợi mà không gặp bất cứ trở ngại nào từ phía cơ quan chức năng.
Đình đám nhất phải kể đến là dự án cao nhất Hà Nội tính đến thời điểm hiện tại – tổ hợp Keangnam Landmark Tower trên đường Phạm Hùng (Từ Liêm, Hà Nội). Từ khi mở bán căn hộ đến nay, việc niêm yết giá cũng như 100% các giao dịch được thực hiện bằng đồng USD. Khách hàng thanh toán bằng tiền đồng Việt Nam sẽ được quy đổi ra USD theo tỷ giá trên thị trường tự do thời điểm hiện tại.
Trên bảng niêm yết của các đại lý CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam… giá căn hộ của Keangnam Landmark Tower luôn ở mức 2.800 USD – 3.300 USD/m2, bất chấp những thay đổi về tỷ giá giữa USD và đồng Việt Nam. Báo cáo tình hình thị trường bất động sản của các đại lý này cũng thông tin chi tiết về giá bán, giá cho thuê, giá dịch vụ của các loại căn hộ, mặt bằng bán lẻ, văn phòng… tất cả đều cụ thể và chi tiết đến từng cent (USD). Khái niệm về đồng Việt Nam tuyệt đối không được sử dụng!
Tương tự Keangnam Landmark Tower, dự án Indochina Plaza Hanoi (Xuân Thuỷ, Cầu Giấy) cũng được chủ đầu tư và các đại lý niêm yết giá trung bình 2.800 USD/m2, Sky City Tower 2.300 USD/m2; Mulbery Lane (Hà Đông) 1.800 USD/m2, Parkcity (Hà Đông) 3.000 USD/m2…
Điều đáng ngạc nhiên nữa là có nhiều dự án bất động sản “thuần Việt”, không sử dụng vốn đầu tư nước ngoài cũng niêm yết và thanh toán bằng USD. Ví dụ như dự án khu đô thị Usilk City (Hà Đông), Mipec Tower (Tây Sơn, quận Đống Đa), Thành Công Tower (Thái Hà, quận Đống Đa), dự án chung cư số 302 Cầu Giấy… cũng được niêm yết và rao bán bằng USD với mức giá từ 1.000 USD/m2 đến 2.000 USD/m2.
Chế tài là chuyện nhỏ
Ngày 11/9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành văn bản số 6852/NHNN -TT, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các chi nhánh Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tăng cường kiểm tra hành vi niêm yết giá bằng ngoại tệ của một số doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản bởi hiện tại có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết, ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng ngoại tệ, chủ yếu là USD.
“Hành vi này không những vi phạm quy định pháp luật về quản lý ngoại hối mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân”, văn bản của Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.
Trước đó, Bộ Công Thương cũng đã phối hợp quản lý hoạt động niêm yết giá hàng hóa, dịch vụ bằng việc ban hành Thông tư 11/2009/TT-BCT hướng dẫn thi hành Nghị định 107/2008/ND-CP hướng dẫn việc niêm yết giá. Điều 7, Khoản 1 của thông tư này quy định: “hành vi vi phạm trong niêm yết giá hàng hóa dịch vụ bằng ngoại tệ hoặc thu tiền bán hàng hóa dịch vụ bằng ngoại tệ mà không được phép là hành vi vi phạm về niêm yết giá bị xử phạt vi phạm hành chính quy định tại Điều 9 Nghị định số 107/2008/NĐ – CP“. Theo đó, sẽ “phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với hành vi niêm yết giá hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ hoặc thu tiền bán hàng, phí dịch vụ bằng ngoại tệ mà không được phép”.
Mặc dù các quy định về việc cấm niêm yết, thanh toán bằng ngoại tệ đã có từ nhiều năm nay nhưng cho đến thời điểm này, hầu như chưa có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào bị xử phạt về những sai phạm này. Mặt khác, với mức phạt tối đa 30 triệu đồng, xem ra không mấy tương xứng với mức lợi nhuận mà “đại gia” kinh doanh bất động sản thu được sau mỗi lần Ngân hàng Nhà nước thay đổi tỷ giá đồng Việt Nam và USD.
Thượng đế… méo mặt!
Với việc phải chấp nhận mua và thanh toán bằng USD, người mua bất động sản luôn trong tình trạng lo lắng khi tỷ giá đồng Việt Nam liên tục điều chỉnh so với USD.
Kể từ quý III/2008 là thời điểm đầu tiên Tập đoàn Keangnam bán căn hộ cho khách hàng tại dự án Keangnam Landmark Tower đến nay, tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam với USD đã tăng khoảng 12%. Điều này cũng có nghĩa với mỗi căn hộ tại dự án này, từ khi thanh toán tiền nhà lần đầu đến khi bàn giao nhà cho khách hàng, chủ đầu tư và đại lý bán hàng đã thu lãi thêm hàng trăm triệu đồng từ người mua nhà chỉ với động tác: thanh toán tiền nhà bằng USD.
Tính riêng đợt tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam với USD lần gần đây nhất vào ngày 17/8/2010, Ngân hàng Nhà nước đã tăng tỷ giá từ mức 18.544 đồng/USD lên mức 18.932 đồng/USD, ngay ngày hôm sau, giá USD tự do bán ra đã tăng vọt lên mức 19.500 đồng so với mức 19.270 đồng trước đó (tăng 230 đồng/USD).
Như vậy, với một căn hộ 100m2 có mức giá bán 3.000 USD/m2 thì người mua nhà phải thanh toán thêm cho chủ đầu tư hàng chục triệu đồng chỉ sau 1 đêm. Người mua bất động sản lại chạy đôn đáo để mua USD khiến giá USD trên thị trường tự do càng tăng cao. Càng chậm thanh toán, người mua càng có nguy cơ thua thiệt. Câu chuyện này cũng lý giải phần nào việc các ngân hàng thương mại luôn trong tình trạng thiếu USD để bán cho doanh nghiệp bởi nếu tính riêng lĩnh vực bất động sản với hàng ngàn dự án trên cả nước thì mỗi năm đã có hàng tỷ USD chảy vào túi các nhà đầu tư, trong đó chủ yếu chảy ngược vào túi các nhà đầu tư nước ngoài./.
Quang Hưng
