Triển vọng kinh doanh của các dự án căn hộ chung cư tại Đà Nẵng vẫn ảm đạm trong khi thị trường đất nền lại sôi sục trong những tháng gần đây. Đó là lý do cho sự chuyển hướng đầu tư của một số doanh nghiệp bất động sản từ phân khúc căn hộ sang nhà thấp tầng hoặc đất nền.
Chuyển hướng đầu tư
Một trong những doanh nghiệp tiên phong chuyển hướng là Công ty Cổ phần Trung Nam khi quyết định rút vốn khỏi tổ hợp Viendong Meridian Towers cao 48 tầng ở trung tâm thành phố để tập trung nguồn lực phát triển dự án Khu Đô thị Sinh thái Golden Hills (ảnh bên) ở phía Tây Bắc Đà Nẵng.
Trước đây, Trung Nam là cổ đông chi phối trong tổ hợp căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp Viendong Meridian Towers với vốn đầu tư ước tính lên đến 180 triệu USD. Nhưng kể từ khi được khởi công cách đây 2 năm, Dự án hầu như không có tiến triển (triển vọng kinh doanh của hầu hết các dự án cao tầng ở trung tâm Thành phố đều không khả quan).
Và Trung Nam đã từng bước rút toàn bộ vốn khỏi dự án này bằng cách bán lại cổ phần cho đối tác là Công ty Cổ phần Công nghệ Viễn thông Sài Gòn (SaigonTel).
Trong khi việc rút vốn diễn ra âm thầm thì Trung Nam lại tổ chức khởi công khá rầm rộ Khu Đô thị Golden Hills 400 ha tại phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu.
Ngoài Trung Nam còn có Công ty Cổ phần Phương Trang, một trong những doanh nghiệp bất động sản có nhiều dự án nhất tại Đà Nẵng. Sau dự án tháp đôi căn hộ Danang Plaza, Phương Trang chưa khởi công thêm dự án cao tầng nào. Hiện tại, Công ty tập trung vào việc kinh doanh đất nền trong các khu đô thị.
Sau thành công trong việc bán đất nền của dự án Royal Era (khoảng 5,6 ha, dọc theo con đường ven biển Sơn Trà – Điện Ngọc) với giá khoảng 35-42 triệu đồng/m2, Phương Trang đã bắt đầu chào bán Khu đô thị Phương Trang New Town Danang Bay có quy mô 147 ha trên đường Nguyễn Tất Thành.
Không chỉ doanh nghiệp trong nước mà các doanh nghiệp nước ngoài cũng đang chuyển hướng đầu tư. Sau khi trì hoãn xây dựng tới 5 năm kể từ khi được cấp phép, Daewon (Hàn Quốc), chủ đầu tư khu chung cư cao cấp Cantavil, đang đề xuất xin chuyển đổi mục đích khu đất 4,3 ha bên cầu Tuyên Sơn sang xây dựng nhà thấp tầng để bán.
Nguy cơ xuất hiện đô thị hoang
Sự chuyển hướng đầu tư từ căn hộ sang đất nền và nhà ở thấp tầng là điều dễ hiểu. Hầu hết các dự án phức hợp cao tầng đang xây dựng ở trung tâm Thành phố, nhất là các dự án căn hộ như Blooming Towers hay Golden Square, đều có tốc độ bán hàng rất chậm, khiến cho các doanh nghiệp khác đầu tư trong lĩnh vực này chùn bước.
Sự ảm đạm của thị trường căn hộ là do đất nền ở Đà Nẵng còn quá rẻ nên người mua chưa mặn mà với chung cư. Các dự án hiện nay đều có số lượng căn hộ rất lớn với giá bán khá cao. Giá rẻ nhất cũng vào khoảng 20 triệu đồng/m2 như dự án The Summit (ảnh bên), còn đa phần đều bán với giá 25-30 triệu đồng/m2.
Với mức giá đó, người dân Đà Nẵng hoàn toàn có thể mua được mảnh đất ở vị trí đẹp để xây nhà. Hơn nữa, thành phố này chỉ có khoảng 1 triệu dân, nên không có nhu cầu bức xúc về căn hộ. Một số dự án ban đầu bán được căn hộ cho khách hàng Hà Nội, với mục đích vừa đầu tư, vừa nghỉ dưỡng, nhưng gần đây, sự quan tâm của đối tượng khách hàng này cũng dần ít đi.
Trong khi đó, thị trường đất nền ở Đà Nẵng sôi động là do số lượng doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này ngày càng nhiều. Ngoài Trung Nam và Phương Trang còn có sự góp mặt của Nam Việt Á, Tân Cường Thành, Công ty Cổ phần Tài chính và Phát triển Doanh nghiệp (FBS).
FBS đã khởi động lại việc xây dựng và bán hàng dự án Khu Đô thị Thủy Tú với tên mới là Ecorio. Tuy nhiên, diện tích của Dự án đã bị thu hẹp lại còn 53 ha so với hơn 401 ha khi FBS được giao lập dự án từ năm 2004. Phần đất còn lại đã được giao cho Trung Nam xây dựng Khu Đô thị Golden Hills.
Sự tham gia của các dự án này khiến cho phân khúc đất nền bắt đầu sôi động từ giữa năm ngoái. Theo nghiên cứu của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, năm 2010, có 2.590 lô đất được chào bán tại thị trường Đà Nẵng và con số này đã tăng lên 3.218 lô trong 3 tháng đầu năm 2011. Theo dự kiến, từ nay đến cuối năm sẽ có thêm 5.200 lô đất nữa được chào bán.
Do phần lớn các doanh nghiệp chỉ phân lô bán nền sau khi được giao đất và đầu tư một ít về hạ tầng nên giá đất khá rẻ. Giá chỉ từ 3-9 triệu đồng/m2 tại các dự án Ecorio và Golden Hills ở phía Tây Bắc, hay từ 14-44 triệu đồng/m2 đối với các dự án phía Đông và 9 triệu đồng/m2 trở lên đối với các dự án phía Nam Đà Nẵng.
Gần đây, giá đất nền tại các dự án ở Tây Bắc và Nam thành phố đã tăng khá mạnh từ 10-40%, trong khi giá đất ven biển chỉ nhích nhẹ do đã đứng ở mức cao. Ông David Scribner III, Trưởng Đại diện của CBRE tại Đà Nẵng, cho biết, cơn sốt đất nền đã khiến dòng tiền đầu cơ chảy mạnh vào phân khúc này, thay vì vào căn hộ. Điều đó làm cho thị trường căn hộ càng trở lên ảm đạm.
Do đa số người mua là nhà đầu cơ, trong đó có những người đến từ Hà Nội, nên cơn sốt đất nền ở Đà Nẵng cũng rất dễ dẫn đến sự xuất hiện những đô thị ma như đã xảy ra ở Bình Dương.
Có thể thấy, đa phần các doanh nghiệp mới chỉ đầu tư hạ tầng giao thông rồi phân lô bán nền mà chưa xây nhà và cũng chưa xây dựng các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. Vì thế, rất khó thu hút được người ở.
Một số dự án không thu hút được người dân Đà Nẵng do nằm xa trung tâm, nhưng lại sống được nhờ dòng tiền đầu cơ vì được giới thiệu là những nơi nghỉ dưỡng lý tưởng. Trên thực tế, một số dự án loại này lại nằm gần khu công nghiệp hoặc ở khu vực không có các hoạt động du lịch nghỉ dưỡng.
Ngọc Sơn
