Nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang đề xuất cho phép chủ đầu tư được bán trực tiếp một phần sản phẩm của dự án mà không phải qua sàn, một số tỷ lệ đề xuất như 20%, 30% hay 50%…
Tại Hội Nghị đánh giá sơ kết hoạt động của các sàn giao dịch BĐS do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 15/9, ngoài những vấn đề liên quan đến hoạt động của các sàn. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã kiến nghị và đề xuất một số vấn đề đang trở nên bất cập và nóng bỏng nhất trên thị trường bất động sản hiện nay.
Doanh nghiệp đề xuất được bán trực tiếp để huy động vốn
Đại đa số quan điểm của các doanh nghiệp đều khẳng định, để làm dự án BĐS ngoài nguồn vốn tự có của công ty, doanh nghiệp nào cũng phải đi vay hoặc huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau để thực hiện dự án như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, huy động từ khách hàng,…
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì dự án khi xây xong phần móng hay hạ tầng kỹ thuật thì mới được huy động vốn từ khách hàng.
Trong khi đó, để thực hiện dự án từ quá trính trước đã chuẩn bị rất nhiều khâu như thủ tục pháp lý đầu tư, giải phóng mặt bằng, mua sắm nguyên vật liệu,…cần rất nhiều vốn. Do đó, doanh nghiệp cần huy động vốn trước khi thực hiện dự án từ cổ đông, đối tác chiến lược, mối quan hệ, khách hàng,…
Các doanh nghiệp BĐS đã đề xuất được bán trực tiếp một phần sản phẩm của dự án mà không phải qua sàn giao dịch, tỷ lệ có thể là 20%, 30%, hoặc 50%…
Kể từ khi pháp luật có quy định các dự án bất động sản phải xây xong móng mới được bán sản phẩm để huy động vốn, tuy nhiên, trên thực tế hiện nay giao dịch trên thị trường chủ yếu vẫn là những hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư…chiếm đến trên 70% số lượng giao dịch.
Theo quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng – Nguyễn Trần Nam, về vấn đề này cũng là quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp. Một chủ đầu tư không thể nào thực hiện dự án từ A – Z được, mà họ phải đi vay, huy động từ bên ngoài. Để thực hiện dự án họ cũng phải có sự hợp tác từ phía cổ đông, đối tác, hay các mối quan hệ ngoại giao,…
Vì thế, doanh nghiệp đề xuất một phần sản phẩm của dự án được bán trực tiếp để huy động vốn là chính đáng. Tuy nhiên, tỷ lệ này cần có sự quản lý chặt của phía cơ quan quản lý Nhà nước. Hơn nữa, nếu vấn đề này được chấp thuận thì dẫn đến một vấn đề khác lại cần phải thay đổi là vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Bởi vì, theo quy định thì nhà đất phải được giao dịch qua sàn mới được cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Ông Phan Thành Mai – Phó chủ tịch HĐQT Quỹ Đầu tư BĐS VPbank cho rằng, cho phép tất cả các giao dịch góp vốn hiện nay được giao dịch qua sàn. Như vây, sẽ giải quyết được cả lợi ích của Nhà nước và của doanh nghiệp. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể huy động vốn thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp,…
Nhiều vướng mắc khi áp dụng thuế suất 25%
Bên cạnh vấn đề về huy động vốn, hiện nay các doanh nghiệp đang rất bức xúc về vấn đề áp dụng thuế suất 25% đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ hợp đồng góp vốn mà Cục thuế vừa có văn bản hướng dẫn các doanh nghiệp nộp thuế.
Theo qui định, Thuế TNCN phải nộp = (giá chuyển nhượng – giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x thuế suất 25%. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Qui định này được áp dụng từ ngày 26/9/2009.
Có rất nhiều vướng mắc đối với cả chủ đầu tư đến nhà đầu tư chuyển nhượng hợp đồng, mà lớn nhất là việc cơ quan thuế chỉ công nhận các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (có hóa đơn, chứng từ), trong khi nhà đầu tư lại phải chịu rất nhiều chi phí ngoài hợp đồng không có hóa đơn, chứng từ như chi phí lãi vay. Chủ đầu tư cũng rối khi chỉ được làm các hồ sơ chuyển nhượng từ người mua cũ sang người mua mới khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế.
Kiều Thuật
