Tính đến nay, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã thực hiện được 4 tháng, nhưng trên thưc tế, quy định này vẫn chưa phát huy hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng do còn nhiều vướng mắc và bất cập.
Đây là những đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) gửi lên các cơ quan trung ương vào cuối tháng 10/2015 về việc đảm bảo tính khả thi khi triển khai quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ người tiêu dùng.
Theo HoREA, những quy định hiện hành về vấn đề này đang “đá” nhau khiến doanh nghiệp không biết làm hướng nào cho đúng.
Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hiện chưa đi vào cuộc sống (Ảnh minh họa: Mạnh Tùng)
Cụ thể, theo khoản 2 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Trong khi đó, theo khoản 1b điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng thì ngân hàng thương mại thực hiện thủ tục bảo lãnh ngân hàng sau khi chủ đầu tư đã ký hợp đồng với khách hàng.
Do đó, HoREA đề nghị cần làm rõ nội dung trên tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN để đảm bảo sự phù hợp với khoản 1 và khoản 2 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Theo đó, cần quy định rõ việc thực hiện bảo lãnh ngân hàng phải được chủ đầu tư hoàn thành trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng chứ không phải sau khi hợp đồng đã được ký.
Cũng theo hiệp hội này, hiện nay, phần lớn các ngân hàng thương mại khi thực hiện bảo lãnh đều yêu cầu bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai) phải ký quỹ bằng tiền mặt tương đương giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương khoảng 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, quy định này không khả thi vì các dự án bất động sản hầu hết đều có giá trị rất lớn nhưng nguồn vốn tự có của một số ngân hàng thương mại không lớn, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, có nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng, ông Châu cho hay.
Do đó, HoREA đề nghị cần có cơ chế phù hợp để triển khai thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có tính đến đặc thù vận hành của thị trường bất động sản để thực hiện mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
Chính vì những bất cập trên, theo tìm hiểu của TBKTSG Online, hiện số dự án bất động sản hình thành trong tương lai được bảo lãnh rất ít.
Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng công bố ký kết bảo lãnh cho các dự án. Song, theo tìm hiểu của TBKTSG Online, thực chất là các ngân hàng này cấp tín dụng cho chủ đầu tư làm dự án nên đồng thời ký kết thêm bản “ghi nhớ” bảo lãnh dự án mang tính hình thức.
Do đó, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay giữa chủ đầu tư và khách hàng diễn ra tại các dự án chưa có chứng thư bảo lãnh.
Mạnh Tùng
(TBKTSG)
