Mặc dù thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc, song tổng giá trị tồn kho vẫn rất lớn, khoảng 92.690 tỷ đồng và tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực này khoảng 262.107 tỷ đồng. Những con số trên khiến nhiều chuyên gia lo lắng và cho rằng cần phải có liều thuốc đủ mạnh để làm tan cục “máu đông” nhằm khơi thông nền kinh tế. Vậy liều thuốc ấy là gì? Theo ông Nguyễn Viết Mạnh – Vụ trưởng vụ tín dụng Ngân hàng Nhà nước thì, phải gắn kết 4 nhà lại, dưới sự giám sát của ngân hàng để dòng tiền được sử dụng đúng mục đích. Chỉ có như vậy mới khơi thông ách tắc về vốn trong bối cảnh hiện nay.
Dự án Green Valley được nhiều ngân hàng tài trợ vốn.
Quản lý dòng tiền
Theo ông Mạnh, thị trường đang mất niềm tin, nếu không tin nhau thì sẽ không thể giải quyết được tình hình hiện nay. Thực tế thời gian qua cho thấy, doanh nghiệp cần tiền thì không tiếp cận được nguồn vốn trong khi doanh nghiệp không cần vốn lại được các ngân hàng chăm sóc, “chèo kéo” cho vay với mức lãi suất “chạm trần” nhưng vẫn thờ ơ. Những doanh nghiệp không thể tiếp cận vốn vì đang phải loay hoay, vật lộn với những khoản nợ cũ, số khác lại không mấy mặn mà vì gặp khó trong kế hoạch kinh doanh do kinh tế suy giảm. Điều này tạo ra nghịch lý trớ trêu, người đói vốn thì không thể vay hoặc không muốn vay, người thừa vốn lại không tìm được khách hàng.
Lãnh đạo nhiều ngân hàng cho biết, dù đang thừa vốn nhưng cũng không muốn rót vốn cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong thời điểm này bởi nợ xấu của các ngân hàng hiện nay chủ yếu là do cho vay BĐS. Chủ trương này của các ngân hàng khiến hơn 90% doanh nghiệp địa ốc trong cả nước tê liệt, thua lỗ vì thiếu vốn. TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên phó chủ tịch uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia ví von, nợ xấu như chiếc xe lật chắn ngang đường làm tê liệt toàn bộ hệ thống giao thông. Vì nợ xấu mà ngân hàng chờ doanh nghiệp mang đồng vốn lưu động để trả vào ngân hàng, rồi sau đó ngân hàng không cho vay lại. Cũng vì nợ xấu mà ngân hàng dù có tiền nhưng không dám cho vay, dẫn đến cửa chết với doanh nghiệp. Theo ông, hiện nút thắt chung của nền kinh tế cũng như dòng vốn của BĐS nằm ở nợ xấu.
Để khơi thông “mạch máu” cho nền kinh tế, chính phủ đã ban hành nhiều chính sách như mua lại nợ xấu, giảm lãi suất…. Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách đối với nền kinh tế vẫn chưa rõ rệt. Bởi thế, một số các ngân hàng thương mại đã chủ động liên kết với nhau để hình thành chuỗi hợp tác 4 nhà nhằm phá tan “cục máu đông”, đưa dòng tiền lưu thông đúng mục đích. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Phước Thanh cho rằng, việc hình thành chuỗi liên kết 4 nhà cũng là bước cải tạo và đổi mới các cấu trúc tín dụng theo xu hướng an toàn. Theo đó, khi các ngân hàng ký kết với các chủ đầu tư – nhà thầu – nhà cung ứng, sản xuất VLXD trên cùng 1 hợp đồng sẽ tạo được sự tin cậy cho các ngân hàng, qua đó các ngân hàng sẽ kiểm soát được dòng tiền đến đúng mục đích sử dụng và được đối trừ trực tiếp. Cấu trúc này sẽ đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng.
Ông Phan Thành Mai – Tổng giám đốc VNCB diễn giải thêm, rủi ro cho vay BĐS trước đây là 1 dự án nhưng có nhiều hợp đồng vay. Nhà sản xuất VLXD vay để cung cấp vật liệu cho dự án, nhà thầu vay để xây dựng dự án, chủ đầu tư vay để triển khai dự án. Nay, tham gia chuỗi liên kết này, 1 dự án chỉ có 1 hợp đồng vay thông qua nhà tổ chức. Trên cơ sở khối lượng và dự toán của dự án, nhà tổ chức sẽ đứng ra vay ngân hàng. Dòng tiền cho dự án sẽ được lưu thông khép kín. Chủ đầu tư không phải trả tiền trực tiếp cho nhà thầu, nhà thầu cũng không cần trả tiền trực tiếp cho nhà sản xuất mà ngân hàng sẽ là người đứng ra trả tiền trực tiếp cho các nhà khi đã có xác nhận của các bên.
Ai sẽ được lợi?
Chuỗi liên kết này gồm: Nhà băng, nhà sản xuất, nhà thầu và nhà đầu tư. Các nhà này sẽ được kết nối lại với nhau thông qua nhà tổ chức. Nhà tổ chức thông qua sàn giao dịch VLXD trực tuyến sẽ đặt lệnh mua hàng của các nhà sản xuất với số lượng lớn nên sẽ có nguồn hàng giá rẻ cung cấp cho nhà thầu và chủ đầu tư, góp phần giảm trực tiếp chi phí, suất đầu tư, nhờ đó giá đầu ra là BĐS hay các công trình xây dựng khác sẽ giảm đáng kể, tạo tính khả thi cao cho dự án và tăng khả năng trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng.
Người được lợi đầu tiên trong chuỗi này là các ngân hàng. Một khi kiểm soát được dòng tiền thì chắc chắn lượng tiền tồn kho tại các ngân hàng sẽ được giải phóng, các doanh nghiệp làm ăn hiệu quả sẽ trả được cả nợ gốc và lãi cho các ngân hàng, nhờ vậy mà tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng có khả năng giảm nhanh. Nhà sản xuất cũng được lợi do được giới thiệu nhà thầu mua VLXD, được bảo đảm khả năng thanh toán đúng tiến độ, giải phóng được hàng tồn kho với số lượng lớn và được ngân hàng cung ứng sản phẩm dịch vụ với lãi suất và phí ưu đãi. Ngoài ra còn được tiếp cận tín dụng mới khi còn các khoản vay cũ. Nhà thầu được giới thiệu các công trình, dự án xây dựng, được bảo đảm khả năng thanh toán đúng tiến độ, được cung cấp VLXD đúng tiến độ với giá cạnh tranh, được nhận chiết khấu trực tiếp của nhà sản xuất thông qua nhà tổ chức, được cấp tín dụng với nhiều ưu đãi về lãi suất và phí và cũng được tiếp cận tín dụng mới khi còn các khoản vay cũ. Nhà đầu tư sẽ được giới thiệu nhà thầu có uy tín, giàu kinh nghiệm, có năng lực tài chính, quản trị, tổ chức, được cung cấp VLXD chất lượng cao, giá cạnh tranh, được nhận chiết khấu trực tiếp của nhà sản xuất, được cung ứng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng với mức ưu đãi tối đa, đặc biệt là tài trợ trả chậm và được tiếp cận tín dụng mới khi còn các khoản vay cũ.
Ngoài 4 nhà trên, nói như TS Lê Xuân Nghĩa, nhà nước là người được hưởng lợi nhiều nhất từ chuỗi liên kết khép kín này bởi hàng hoá và tiền tệ được lưu thông nhưng do không trực tiếp bơm tiền ra nên sẽ kiểm soát được lạm phát, các doanh nghiệp hoạt động hiệu quả sẽ góp phần tăng nguồn thu và người tiêu dùng sẽ được tiếp cận với các sản phẩm giá rẻ, từ đó sẽ hình thành thị trường xây dựng chuyên nghiệp và phát triển lành mạnh. Đó là điểm tích cực nhất của chuỗi liên kết này.
Trân Huyền (Báo Xây dựng)
