Ashui.com

Thị trường bất động sản được coi như “hàn thử biểu” của nền kinh tế, nhưng với tình trạng “sốt lạnh” như hiện nay, thị trường đã và đang cần nhiều giải pháp để nâng cao thanh khoản và phát triển thị trường một cách bền vững.

Manh nha từ đầu năm 2011 đến nay, giá nhà đất đã sụt giảm nghiêm trọng dẫn đến sự thua lỗ và phá sản của hàng loạt các doanh nghiệp (DN) trong đó có các DN bất động sản (BĐS) (khoảng 10.077 DN BĐS đóng cửa theo báo cáo của Bộ Xây dựng). Sự sụt giảm này dẫn đến một hệ lụy tất yếu là nợ xấu ngân hàng của các DN tăng đột biến bởi tỷ lệ thanh khoản BĐS kém. Để tạo động lực cho thị trường BĐS và nâng cao khả năng thanh khoản, cần phải có sự nỗ lực rất lớn, quyết liệt và phối kết hợp từ nhiều phía, bao gồm Nhà nước, các DN kinh doanh BĐS và những người mua, các nhà đầu tư trên thị trường.  

1. Cần xác định rõ rằng sự giảm giá của thị trường BĐS là một xu hướng tất yếu không thể tránh khỏi. Do đó, không nên tập trung nguồn lực để phục hồi lại thị trường BĐS như ban đầu mà chỉ nên ban hành những chính sách nâng cao tính thanh khoản và đưa BĐS trở lại giá trị thực của nó. 

2. Tiếp tục rà soát, phân loại và điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới. Hiện nay, có tất cả 4.015 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị trên cả nước với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỉ đồng trong đó tổng vốn đầu tư vào các dự án hiện nay mới chỉ đạt 689.490 tỉ đồng (khoảng 15,4% so với tổng mức đầu tư). Như vậy, có rất nhiều dự án chưa triển khai cần được rà soát lại một cách cụ thể xem dự án nào nên dừng, dự án nào nên thu hồi và dự án nào nên cho chuyển đổi nhằm đảm bảo cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.

3. Nâng cao trách nhiệm các cơ quan quản lý Trung ương trong việc thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển đô thị để bảo đảm sự cân đối giữa cung và cầu của thị trường. Tiến hành nghiên cứu để xác định cụ thể nhu cầu BĐS của từng địa phương làm cơ sở để lập kế hoạch phát triển cho địa phương và định hướng cho các nhà đầu tư, tránh sự lãng phí nguồn vốn của xã hội.

4. Tiếp tục nới rộng tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý. Nên có chính sách ưu tiên cho vay đối với những dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với mức lãi suất hợp lý và ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau. Chính phủ thông qua Ngân hàng nhà nước nên khuyến khích các ngân hàng thương mại cho người tiêu dùng vay mua nhà thu nhập thấp trong thời hạn từ 10-20 năm với mức lãi suất 5-6%/năm để thúc đẩy tiến độ giải ngân đến mức cao nhất có thể.

5. Khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), nghiên cứu xây dựng, trình Quốc hội ban hành luật về quản lý phát triển đô thị. Nhanh chóng ban hành văn bản quy phạm pháp luật về ngân hàng tiết kiệm BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp. Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ đầu tư BĐS. Hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS.

6. Xem xét và ban hành các quy định về việc mở rộng đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm tận dụng nguồn lực đầu tư góp phần đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và có tính cạnh tranh cao. Đặc biệt cần đẩy nhanh quá trình đàm phán và kết thúc hiệp định TPP bởi đây là một lực hút lớn đối với các dòng vốn FDI dồi dào từ các nhà đầu tư nước ngoài đón đầu những lợi thế khi Việt Nam triển khai thực thi hiệp định TPP.

7. Tiến hành cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn và khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng..

8. Nghiên cứu và tạo điều kiện cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ DN đề xuất để DN có vốn đầu tư xây dựng, hoàn thiện dự án và giảm nguồn vốn vay ngân hàng. 

9. Khuyến khích và đẩy mạnh việc nghiên cứu và ứng dụng các thành tựu khoa học công nghệ mới nhất về xây dựng, vật liệu xây dựng nhằm nâng cao chất lượng, giảm giá thành và rút ngắn thời gian xây dựng. 

10. Chính phủ cần ban hành những chính sách thuế nhằm tăng thuế đối với những người sở hữu ngôi nhà thứ hai trở lên để kiểm soát đầu cơ BĐS nhằm giảm giá BĐS và ngăn ngừa bong bóng BĐS quay trở lại.

11. Thực hiện thí điểm và đánh giá tính hiệu quả để nhân rộng ý tưởng thu mua những căn hộ diện tích nhỏ và chất lượng trung bình của DN đang tồn đọng để phục vụ kế hoạch tái định cư ở các thành phố lớn. Điển hình là ngày 25/2/2014, UBND TP HCM đã quyết định mua lại 1.050 căn hộ tại quận Bình Thạnh để bố trí tái định cư cho các dự án trọng điểm của thành phố. Việc làm này thể hiện sự chung sức của chính quyền trong việc tháo gỡ khó khăn cùng các DN BĐS.

12. Thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch nhà đất cần được cải tiến mạnh mẽ nhằm tạo thuận lợi và yên tâm cho người mua. Hợp đồng mua bán nhà phải đảm bảo đầy đủ tính pháp lý, chất lượng công trình, dịch vụ đi kèm phải đồng bộ. Có chế tài xử phạt thật nặng, mang tính răn đe để tạo niềm tin cho người dân khi giao dịch với các DN BĐS.

13. Đẩy mạnh tái cơ cấu nền kinh tế thông qua xử lý nợ xấu. Tiếp tục phát triển hoạt động của công ty mua bán nợ quốc gia trực thuộc chính phủ (VAMC) nhằm thu mua nợ xấu các ngân hàng, giúp ngân hàng tái cấu trúc tạo điều kiện cho các DN dễ tiếp cận vốn với lãi suất hợp lý. Chính phủ cần chỉ đạo quyết liệt VAMC mua nợ xấu có nguồn gốc từ BĐS. 

Nguyễn Nam Anh - Ban Kinh tế Trung ương 
(Theo Diễn đàn Doanh nghiệp)