Ashui.com

Thời gian gần đây thị trường địa ốc đang lên cơn “sốt” với hình thức đầu tư mới như Condotel, bán và thuê lại, cho thuê mua… qua đó đã khẳng định lĩnh vực bất động sản không chỉ đang hồi phục nhanh mà còn có bước chuyển mình mạnh mẽ. 

Có thể nói, bất động sản là lĩnh vực có nhiều cách thức kinh doanh – sinh lời. Hơn nữa, các nhà đầu tư bất động sản lại luôn có nhu cầu không ngừng đa dạng hóa hình thức đầu tư, một mặt đáp ứng với nhu cầu của khách hàng, mặt khác là để tối đa hóa các kênh huy động vốn cho mình. Tuy vậy, mỗi mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản đều có một khuôn khổ pháp lý nhất định và yêu cầu đặt ra cho các nhà đầu tư bất động sản cần phải nắm rõ và tuân thủ khung pháp lý nhất định với mỗi mô hình mà mình đầu tư kinh doanh.  

(ảnh minh họa: Dự án Vinpearl Condotel Nha Trang) 

Cho thuê mua

Thuê mua bất động sản là thỏa thuận theo đó bên thuê mua thanh toán trước một khoản tiền cho bên cho thuê mua và được sử dụng bất động sản đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê, sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó. 

Để cho thuê mua nhà, chủ đầu tư cần đảm bảo nguyên tắc: nhà phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế các các thỏa thuận trong hợp đồng; việc cho thuê mua phải gắn với quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê mua có thể được các bên thỏa thuận rút ngắn thời hạn. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã mở rộng phạm vi kinh doanh hình thức cho thuê mua nhà cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và nhà ở hình thành trong tương lai cũng có thể được đưa vào kinh doanh dưới hình thức này. 

Bán và thuê lại

Hiện nay nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức bán nhà ở cho khách hàng và sau đó ký hợp đồng để thuê lại chính căn nhà này. Đây là một hình thức huy động vốn của các nhà đầu tư, đặc biệt là trong giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản. Khung pháp lý điều chỉnh hình thức kinh doanh này là những quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản.

Nội dung của dịch vụ quản lý bất động sản này là việc chủ đầu tư sẽ cho thuê lại căn hộ theo sự ủy quyền của chủ sở hữu nhà. Ở đây, hợp đồng ủy quyền quản lý căn hộ tồn tại song song với hợp đồng mua bán nhà ở, trong hợp đồng ủy quyền, các bên sẽ thỏa thuận về nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ giữa các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản. Ngoài ra, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Tóm lại, trong quá trình thỏa thuận kí kết hợp đồng, các bên cần cân nhắc các điều kiện đặc thù cho từng loại hợp đồng để đảm bảo quyền và lợi ích giữa các bên.

Chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua

Chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua bất động sản là một trong các hình thức kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản. Đây không là hình thức mới nhưng cần lưu ý một số vấn đề khi chuyển nhượng như (i) chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua bất động sản khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua; (iii) phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

Đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể được chuyển nhượng qua nhiều lần nếu đáp ứng các quy định về thời gian nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và số lượng nhà ở trong hợp đồng được chuyển nhượng.

Condotel

Năm 2015 và quý đầu của năm 2016, thị trường bất động sản chứng kiến sự nổi lên của mô hình “Condotel” tại Việt Nam, thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư về hình thức kinh doanh “cũ người mới ta” này. Khung pháp lý cho mô hình Condotel cũng chính là quy định về kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản tương tự như hình thức bán đi thuê lại được đề cập ở trên. Theo đó, chủ đầu tư sẽ trở thành bên nhận ủy quyền thực hiện việc cho thuê đến khách hàng. Tuy nhiên, mô hình này tập trung vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và việc cam kết tham gia chương trình cho thuê là một điều khoản bắt buộc khi giao kết hợp đồng.

Phần lớn các dự án Condotel đều là các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, dự án được đưa vào kinh doanh khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Chủ đầu tư trước khi bán bất động sản phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngoài ra, trong điều khoản thanh toán của hợp đồng mua bán căn hộ được thực hiện nhiều lần và số tiền tương ứng cho mỗi lần thanh toán phải đảm bảo theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư sẽ đề ra khoản tiền đặt cọc và phải đảm bảo sử dụng số tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích cam kết.

Trong hợp đồng ủy quyền khai thác căn hộ (có thể ở dạng là một điều khoản về “chương trình cam kết cho thuê” trong hợp đồng mua bán) sẽ gồm một số nội dung chính như thời hạn cam kết cho thuê và tỷ lệ phân chia lợi nhuận. Về thời hạn cam kết cho thuê, thông thường chủ đầu tư sẽ lựa chọn thời hạn tối thiểu là 5 năm và có điều khoản về việc gia hạn. Về tỉ lệ phân chia lợi nhuận từ cam kết cho thuê giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư sẽ khác nhau ở mỗi dự án, có thể tỉ lệ là 60%-40%, 70%-30% hoặc 85%-15%. Ngoài ra, phạm vi khai thác căn hộ của chủ đầu tư cũng như phạm vi quyền sử dụng căn hộ của chủ sở hữu cũng phải được làm rõ trong hợp đồng để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên kí kết. 

Luật sư Nguyễn Văn Lộc – LP Group 
(Diễn đàn Doanh nghiệp)