Ashui.com

Năm 2017 đã khép lại với những dự đoán trái chiều về diễn biến thị trường cho những năm tiếp theo. Các chủ đầu tư phát triển dự án, người mua và người cho thuê hối hả theo đuổi những cơ hội cuối cùng trước khi thị trường có thể đảo chiều. Các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đổ tới Việt Nam để tìm kiếm cơ hội trong bối cảnh các thị trường đầu tư lân cận đang dần trở nên kém hấp dẫn hơn.  

Khu Nam Sài Gòn đang có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. (Ảnh: Mai Lương) 

Căn hộ phát triển cả về chất lượng và số lượng

Nếu như năm 2014 được coi là cột mốc thị trường căn hộ chuyển mình từ giai đoạn trầm lắng sau khủng hoảng sang giai đoạn phục hồi và tăng trưởng thần tốc về số lượng, thì năm 2017 có thể khẳng định là năm bản lề để thị trường đi vào giai đoạn ổn định và cân bằng hơn cả về số lượng cũng như chất lượng. 

Thị phần căn hộ trung cấp và bình dân tiếp tục được mở rộng. Tại TPHCM, căn hộ trung cấp với mức giá chào bán từ 18 triệu tới 34 triệu/mét vuông chiếm tới gần 40% tổng nguồn cung của toàn bộ thị trường và chiếm tới 56% tổng số căn hộ được tiêu thụ trong 9 tháng đầu năm 2017. Đây là diễn biến được mong chờ nhất trên thị trường bởi với nhiều sản phẩm có mức giá bán vừa túi tiền của người dân hơn, thị trường căn hộ đang dần dịch chuyển về vị trí cân bằng và bền vững hơn.

Đã có rất nhiều lo ngại khi chỉ trong hai năm trước đó (2015-2016), thị trường TPHCM đón nhận hơn 80.000 căn hộ chào bán ra thị trường, chiếm 44% tổng số căn hộ được chào bán tích lũy kể từ năm 1999 và thị trường Hà Nội đón nhận 64.000 căn hộ, chiếm 33% tổng số căn tích lũy. Về phân khúc chào bán, số lượng căn hộ cao cấp và hạng sang cũng tăng cao đột biến trong hai năm này, đặc biệt tại TPHCM. Mặc dù khả năng hấp thụ trong hai năm này là rất khả quan (hơn 80%), nhưng các bên tham gia vào thị trường đều dè dặt vì với mức thu nhập bình quân của người Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp, nếu tiếp tục đón nhận một lượng căn hộ cao cấp nhiều như vậy thì những lo ngại về việc dư thừa nguồn cung dẫn tới nguy cơ bong bóng bất động sản như đã từng xảy ra cách đây 8 năm là hoàn toàn có thể xảy ra. Rõ ràng các chủ đầu tư cũng đã nhìn thấy khả năng này nên bước vào năm 2017 đã rất thận trọng khi không chào bán ồ ạt các căn hộ với quy mô lớn, đặc biệt là các căn hộ cao cấp và hạng sang. Năm 2017 thị trường sẽ đón nhận 39.000 căn hộ, tương đương năm 2016, tuy nhiên số lượng căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 25%, thay vì 40% như trong năm 2016. 

Thay vì đầu tư đại trà, các chủ đầu tư phát triển các sản phẩm với quy mô nhỏ hơn và đầu tư nhiều hơn vào chất lượng và thiết kế tạo sự khác biệt. Thị trường bắt đầu đón nhận những dự án với các điểm độc đáo “đầu tiên”: như lần đầu tiên có thang máy đi lên trực tiếp từng căn hộ, người mua được phép tùy chọn vật liệu hoàn thiện, hồ bơi riêng cho từng căn hộ, căn hộ với các tiêu chuẩn xanh. Tiện nghi tiện ích cũng là một yếu tố các chủ đầu tư hướng tới nhằm thu hút người mua để ở, đặc biệt tại các dự án nằm xa trung tâm. Nếu như trước kia chỉ các căn hộ cao cấp trở lên mới có đầy đủ các dịch vụ tiện ích đi kèm thì bắt đầu từ cuối năm 2016 thị trường chứng kiến một loạt các dự án trung cấp được phát triển tại quận 2, quận 9 (TPHCM) và quận Từ Liêm, Hà Đông (Hà Nội) với tiện ích không kém các dự án cao cấp.

Một số lượng lớn các căn hộ cao cấp được chào bán trong 2015-2016 đang dần được hoàn thiện và bàn giao, trong đó có rất nhiều căn đã và đang được chào thuê ra thị trường khiến mức giá cho thuê tại những khu vực có nguồn cung lớn như quận Bình Thạnh và quận 2 (TPHCM) có xu hướng giảm để chủ nhà có thể cho thuê nhanh chóng hơn. Lợi nhuận cho thuê tại TPHCM do đó cũng giảm theo. Theo thống kê của CBRE, mức lợi nhuận cho thuê căn hộ cao cấp tại quận 2 (khu vực Thảo Điền, An Phú-An Khánh) trong năm 2017 giảm 0,5 điểm phần trăm so với năm 2016, dao động từ 5-7%. Tuy nhiên lưu ý là nếu nhìn vào từng dự án cụ thể tại địa bàn này, những dự án có vị trí đẹp, hướng nhìn ra sông và chất lượng tốt thì lợi nhuận cho thuê vẫn được giữ vững ở mức 7,5%, thậm chí lên tới 8% trong năm 2017. Trong khi đó tại thị trường Hà Nội, do nguồn cung căn hộ cao cấp không quá nhiều và mức lợi nhuận cho thuê đã khá thấp (từ 4,5-6%) nên mức lợi nhuận này không ghi nhận sự thay đổi nào đáng kể.

Giá bất động sản đã trồi sụt nhiều trong vòng 12 năm qua và thể hiện rõ nhất tại các dự án bất động sản dọc theo Xa lộ Hà Nội (quận 2, TPHCM). Mức giá trung bình của các dự án tại vị trí này vào năm 2005 là khoảng 1.300 đô la Mỹ/mét vuông, tăng lên đỉnh điểm 2.600 đô la Mỹ/mét vuông vào năm 2007 và sau đó bị giảm sâu xuống còn 1.200 đô la Mỹ/mét vuông vào năm 2010 trước khi tăng lại mức 1.800 đô là Mỹ/mét vuông thời điểm hiện tại. Tính chung trên toàn thị trường, kể từ năm 2013 mức giá bán trên thị trường sơ cấp tại tất cả các phân khúc đều có mức tăng trưởng dương theo năm, trung bình từ 3-5% mỗi năm. Đáng chú ý hơn, tại TPHCM, hầu hết các dự án cao cấp đều tăng giá ít nhất 5-10% tại các thời điểm mở bán sau hoặc giai đoạn sau. Do nguồn cung chào bán sơ cấp dồi dào, mức giá bán lại trên thị trường thứ cấp hầu như ổn định.

Về địa bàn tập trung các nguồn cung lớn thì tại TPHCM vẫn tiếp tục là hướng Đông và hướng Nam của thành phố và tại Hà Nội là hướng Tây và Tây Nam. Ngôi vương của Phú Mỹ Hưng khi là một khu đô thị kiểu mẫu của cả nước, hiện vẫn chưa có dự án đô thị nào sánh bằng. Nhưng tương lai trong 5 năm tới, bức tranh thị trường sẽ phong phú hơn rất nhiều với hàng loạt các khu đô thị và thành phố mới đang được xây dựng hoặc lên kế hoạch triển khai như Sport City (quận 2), VinCity (quận 9) và GS Nhà Bè tại TPHCM hay The Manor Central Park (Hoàng Mai), Vinhomes Smart City (Thanh Xuân), Starlake (Tây Hồ) tại Hà Nội. 

Mặt bằng thương mại có tỷ lệ cho thuê cao

Đối với thị trường văn phòng, tăng trưởng về số lượng doanh nghiệp và sự mở rộng của những doanh nghiệp hiện hữu đã có ảnh hưởng tích cực đến thị trường tại cả hai thành phố Hà Nội và TPHCM. Tại TPHCM, mặc dù có thêm một tòa nhà văn phòng hạng A và 3 tòa nhà hạng B, tỷ lệ trống vẫn được duy trì ở mức rất thấp, trung bình là 5% trong năm 2017. Tại Hà Nội, áp lực thị trường có phần giảm bớt do không có nguồn cung mới, tỷ lệ mặt bằng trống của thị trường văn phòng hạng A và B giảm mạnh xuống 13%, từ mức trung bình 18% trong năm 2016 và 22% trong năm 2015. Tỷ lệ trống trên đà giảm khiến các chủ tòa nhà mạnh dạn giữ giá thuê và thậm chí tăng nhẹ 3-5% đối với các dự án ở trung tâm.

Đối với thị trường bán lẻ, các nhà bán lẻ trong và ngoài nước đều đang tăng cường sự hiện diện tại thị trường Việt Nam. Trung tâm thương mại Vincom Centre Đồng Khởi tại TPHCM chào mừng cửa hàng H&M đầu tiên, một thương hiệu quốc tế về thời trang cho giới trẻ, gia nhập thị trường vào tháng 9-2017 sau sự kiện cửa hàng đầu tiên của Zara, một thương hiệu thời trang nổi tiếng khác, cũng được mở ở đây trong năm 2016. Tại khu vực ngoài trung tâm, khối đế bán lẻ The Garden Mall của Thuận Kiều Plaza đã được làm mới hoàn toàn và đi vào hoạt động trong quí 4-2017. Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế nhanh chóng của Việt Nam trong những năm qua giúp nâng cao mức sống và gia tăng thu nhập, Vincom Retail, chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ lớn nhất Việt Nam với 60% thị phần của cả nước, tiến hành đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng lần đầu (IPO) với trị giá 713 triệu đô la Mỹ - được coi là thương vụ IPO lớn nhất ở Việt Nam trong 10 năm qua.

Triển vọng thị trường

Thị trường nhà ở bán tiếp tục sẽ là tâm điểm của bức tranh bất động sản trong năm 2018, đặc biệt khi có nhiều nguồn cung vừa túi tiền được đưa ra chào bán. Vài năm trước đây, việc mua một căn nhà để ở có thể là một giấc mơ khá xa vời với những hộ gia đình thu nhập trung bình thì nay, với sự trợ giúp cho vay của ngân hàng và những chính sách thanh toán ưu đãi của các chủ đầu tư, các gia đình và những người trẻ thành đạt có thể lựa chọn mua một căn nhà mình mong muốn. Và lựa chọn đó không còn ràng buộc trong các tiêu chí nhu cầu, ngân sách mà còn mở rộng ra với một ngôi nhà phù hợp phong cách sống. Năm 2007 những người này nằm ngoài cuộc chơi ngắm nhìn sự bùng nổ của thị trường với một ước mơ khát khao sở hữu một căn nhà. 10 năm sau, sự tích lũy sau 10 năm này đã giúp họ trở thành thế hệ kế tiếp dẫn dắt thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở có thể không phải là các sản phẩm chính cho các thương vụ mua bán sáp nhập diễn ra trong năm 2018. Không dễ để các nhà đầu tư thuyết phục chủ đầu tư bán dự án mà đã đang trong quá trình triển khai. Hiện tại, các chủ đầu tư đã tự tin hơn nhiều, sau khi đã trải qua năm năm khủng hoảng. Họ thấy rõ giá bình quân thị trường đang tăng tại các dự án ở quận 2, quận 7 của TPHCM hay các dự án ở Hà Nội. Điều này càng khiến các chủ đầu tư thêm động lực để giữ dự án lại triển khai và bán lẻ. Do đó, các hoạt động mua bán, sáp nhập trên thị trường nhà ở có thể không thực sự sôi động trong năm tới. Thay vào đó, việc lập liên doanh liên kết hay đầu tư vào vốn chủ sở hữu lại là một hình thức được nhiều nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng. 

Về triển vọng của thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại mới mở muốn thành công cần phải tạo sự khác biệt, không chỉ tập trung vào dịch vụ mua sắm, mà còn cần phát triển thêm các dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí, nhấn mạnh đến trải nghiệm của người tiêu dùng.

Ngoài việc mở rộng mạnh mẽ của các nhà bán lẻ trong và ngoài nước trong năm 2017, một trong những xu hướng nổi bật khác nữa là “bình dân hóa”. Việc các cửa hàng bình dân, giảm giá, siêu thị đang ngày càng trở nên phổ biến đã chứng minh rằng người tiêu dùng rất nhấn mạnh đến giá trị và giá cả. Các cửa hàng ẩm thực tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2017 và có xu hướng sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường trong năm 2017.

Cơ sở hạ tầng tiếp tục là một trở ngại đối với sự phát triển và mở rộng của thị trường. Trong khi quỹ đất tại các khu vực trung tâm và liền kề trung tâm cũng đang dần khan hiếm, nhu cầu mở rộng thị trường ra các vùng ven đang rất cao, đòi hỏi một sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng cũng như các phương tiện kết nối thuận tiện. Trong 10 năm qua, chính quyền đã có những nỗ lực rất lớn để hoàn thành một loạt các tuyến đường vành đai ở cả Hà Nội và TPHCM, xây mới các cây cầu, giới thiệu tuyến buýt nhanh, nhưng dường như cơ sở hạ tầng vẫn chưa thể phát triển kịp với tốc độ đô thị hóa.

Còn rất nhiều cơ hội

Rất nhiều nhà đầu tư vẫn đang mong chờ một nền tảng thị trường vững chắc hơn, minh bạch hơn với triển vọng về nguồn cầu bền vững. Trong thực tế, nếu ai cũng đều ở trong tâm thế chờ đợi để có một sự đầu tư chắc chắn thì rất khó để giao dịch diễn ra. Hiện tại, khi thị trường đã phục hồi, một số chủ đầu tư và nhà đầu tư có thể đang cảm thấy tiếc đã không quay lại thị trường sớm hơn. Để thành công tại Việt Nam, rõ ràng, nhà đầu tư cần một chút kiên nhẫn, may mắn, tài chính tốt, kiến thức tốt, thông tin tốt, và cần có sự nhạy cảm do thị trường rất mang tính chu kỳ. Nếu nhà đầu tư chờ đến khi thị trường hồi phục hoàn toàn, lạm phát và lãi suất giảm xuống mức thấp nhất 15 năm, thì ai cũng có thể làm như vậy, và cơ hội bị thu hẹp hơn. Đôi khi tại Việt Nam, bạn cần đến nhà hàng lúc nó còn vắng, bởi vì nếu ai cũng chờ đến khi nhà hàng đông mới chắc chắn vào thì ai cũng xếp hàng, và bạn không có được chỗ tốt nhất. 

Dương Thùy Dung - Giám đốc, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển Công ty CBRE VN 
(TBKTSG)