Ashui.com

Theo nhận định của các công ty tư vấn bất động sản quốc tế, thị trường bất động sản trong nước những năm tới sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm mạnh mẽ của dòng vốn ngoại thông qua hình thức mua bán và sáp nhập (M&A). Tuy nhiên, việc tìm được những dự án có quỹ đất “sạch” vẫn là nỗi lo và trăn trở của nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp.  

Kumho Asiana đã đổi chủ, nên đổi thành thương hiệu Mplaza. (Ảnh: Quốc Hùng) 

Nhiều nguồn vốn chực chờ

Công ty EZ Land thuộc Quỹ đầu tư quốc tế Key Sicav SIF (Luxembourg) vào trung tuần tháng 9 rồi đã chính thức công bố gia nhập vào thị trường bất động sản Việt Nam, với kế hoạch rót 200 triệu đô la Mỹ vào thị trường này. Theo ông Oliver Brazier, Giám đốc điều hành Công ty EZ Land Việt Nam, ở thị trường Việt Nam công ty ngắm đến bất động sản nhà ở căn hộ. EZ Land lên kế hoạch sẽ phát triển và xây dựng từ 1.000-1.500 căn hộ mỗi năm trong vòng 5-8 năm tới, và tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền của đa số người tiêu dùng, các căn hộ tầm trung, vốn được các chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục có nhu cầu cao và tăng nhanh trong thời gian tới. 

Dự án căn hộ nhà ở đầu tiên của EZ Land Việt Nam phát triển có tên gọi HausNeo gồm 568 căn, có vốn đầu tư khoảng 500 tỉ đồng sẽ được xây dựng ở quận 9, TPHCM. Đây là dự án mà nhà đầu tư đến từ châu Âu này mua lại của một doanh nghiệp trong nước. Ông Oliver Brazier chia sẻ rằng những căn hộ EZ Land sẽ thiết kế lấy cảm hứng từ trường phái Bauhaus (lấy con người làm trọng tâm) đã tồn tại hơn 100 năm, xuất phát từ Đức. Tại HausNeo, tiêu chí “cái đẹp cần phải luôn song hành cùng công năng”.

Bên cạnh nhà đầu tư đến từ châu Âu hiếm hoi như EZ Land, giới phân tích nhận định xu thế M&A ngày càng trở nên nhộn nhịp hơn trên thị trường này với sự tham gia của các nhà đầu tư truyền thống đến từ khu vực châu Á như Hồng Kông, Singapore, Hàn Quốc, và gần đây là Nhật Bản... Điều này càng được khẳng định bởi các nhà đầu tư lớn đã có nhiều dự án ở Việt Nam tiếp tục cam kết sẽ rót thêm vốn đầu tư. Đơn cử như Sunwah, tập đoàn tư nhân hoạt động đa ngành của Hồng Kông,vào tháng 10 rồi đã công bố đầu tư thêm dự án bất động sản cao cấp mới với quy mô lớn tại TPHCM sau hàng loạt dự án đã đầu tư vào thành phố này trước đó. Theo ông Johnson Choi, Tổng giám đốc Sunwah Việt Nam, dự án căn hộ Sunwah Pearl được phát triển tại số 90 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh sẽ là dự án bất động sản mới của tập đoàn tại TPHCM và đây cũng là dự án bất động sản lớn thứ 3 của Sunwah tại Việt Nam, sau dự án tòa nhà Sun Wah Tower (đường Nguyễn Huệ, quận 1) và Saigon Pearl (đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh).

Để nắm phần chi phối cho dự án có vốn hàng trăm triệu đô la Mỹ này, Sunwah đã đầu tư thông qua hoạt động M&A mua lại vốn góp của một doanh nghiệp trong nước. Tại buổi công bố dự án Sunwah Pearl, ông Johnson Choi cho biết trong tương lai Sunwah sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của tập đoàn.

Tương tự, Công ty TNHH Keppel Land (Keppel Land), doanh nghiệp có danh mục đầu tư các loại hình dự án bất động sản đa dạng ở Hà Nội, TPHCM, Đồng Nai và Vũng Tàu, trong đó đã mua toàn bộ vốn góp khoảng 16% cổ phần trong dự án cao ốc văn phòng - trung tâm thương mại cao cấp Saigon Centre ở TPHCM của Tổng công ty Đường sông Miền Nam (Sowatco) trong năm nay. Ông Ang Wee Gee, Tổng giám đốc, cho biết Keppel Land phát triển danh mục các dự án thương mại tại nhiều thành phố trọng điểm châu Á và Việt Nam là một trong những thị trường tăng trưởng quan trọng.

Trong khi đó, theo ông Thân Thanh Vũ, Chủ tịch HĐQT Công ty Xúc tiến thương mại và Đầu tư Sao Khuê, doanh nghiệp chuyên tư vấn đầu tư các thương vụ M&A và có gần 20 năm làm việc với các doanh nghiệp Nhật, cho biết rất nhiều doanh nghiệp Nhật Bản giờ đây sẵn sàng rót vốn lớn vào thị trường bất động sản trong nước. Làm việc thường xuyên với những tập đoàn lớn của xứ hoa anh đào như Mitsubishi, Sumitomo, Taisei, Nomura, Haseko, Sanyo Homes, Daiwa House, Aeon, Toshin… ông Vũ cho biết những tập đoàn này đã chia sẻ rằng rất mong muốn đầu tư vào Việt Nam và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào TPHCM và Hà Nội như phát triển khách sạn 5 sao, nhà ở cao cấp, căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng… ở khu vực trung tâm. Tổng số tiền mà các tập đoàn này muốn đầu tư ngay vào các dự án này ước tính lên đến hàng tỉ đô la Mỹ. Phương án mà các doanh nghiệp Nhật đầu tư vào bất động sản ở TPHCM và Hà Nội sắp tới, theo ông Vũ là qua con đường M&A. Đã có một số tòa nhà căn hộ cao cấp, khách sạn,… được các doanh nghiệp này đề nghị Sao Khuê tư vấn để thâu tóm.

Do đó, ông Vũ dự báo rằng khả năng sắp tới sẽ có rất nhiều các dự án bất động sản tại TPHCM và Hà Nội đổi chủ mà phía mua là doanh nghiệp, nhà đầu tư Nhật Bản. “Doanh nghiệp Nhật đã mạnh về tài chính, lãi suất vay còn rất thấp và có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển kinh doanh bất động sản, sẽ dễ dàng thâu tóm các dự án bất động sản có vị trí đẹp của doanh nghiệp trong nước”, ông Vũ nói.

Nói về xu hướng trên, Công ty JLL nhận định: thị trường bất động sản Việt Nam thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A. Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

Qua quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu đô la Mỹ đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư từ nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư từ Trung Quốc.

“Trong năm 2017 và cả năm tiếp theo, thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục sôi động với hàng loạt các thương vụ mua bán và sáp nhập. Phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam.

Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu”, đại diện JLL nhận định.

Nhưng thách thức quỹ đất “sạch”

Dự án khu phức hợp HappyLand o Long An của doanh nghiệp trong nước đang được một đối tác Hồng Kông muốn mua cổ phần cho phối. (Ảnh: Quốc Hùng) 

Trước câu hỏi tại sao lại lựa chọn con đường M&A thay vì tự phát triển quỹ đất để làm dự án mới, hầu hết các doanh nghiệp, nhà đầu tư ngoại cho rằng, việc M&A các dự án giúp họ tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến 1 năm hoặc kéo dài thời gian nhiều hơn trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt nên phải tận dụng cơ hội để giới thiệu sản phẩm ngay.

Mặt khác, những dự án đã và đang triển khai thường được các chủ đầu tư nghiên cứu khảo sát kỹ về vị trí, tiềm năng thị trường, cơ hội phát triển hạ tầng tương lai,…

Mặc dù mong muốn mở rộng đầu tư là rất lớn, nhưng để tiếp cận dự án được cho là “sạch” đối với các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư là không hề dễ dàng. Như trường hợp của EZ Land, trên thực tế công ty đã bước vào thị trường Việt Nam được hơn 2 năm nay, nhưng đến thời điểm này doanh nghiệp này mới chính thức công bố ra mắt công ty cũng như dự án đầu tiên của mình.

Đầu tư vào Việt Nam, lãnh đạo EZ Land Việt Nam cho biết mục tiêu của công ty là mua lại các dự án đầu tư của doanh nghiệp khác, nhưng chỉ khai thác quỹ đất sạch, có quy hoạch đồng bộ, hạ tầng tốt, chưa xây dựng công trình và công ty không sử dụng lại những thiết kế sẵn của nhà đầu tư trước đó.

Theo lý giải của lãnh đạo công ty này, các dự án khi công ty đầu tư là phải đạt chất lượng và thiết kế phù hợp cho người ở, nên công ty tìm hiểu, nghiên cứu kỹ từng dự án cũng như vị trí, trong đó đáng chú ý là tính pháp lý của dự án phải rõ ràng, minh bạch trước khi thực hiện. Ông Oliver Brazier cho biết, dù trong thời gian qua, công ty có cơ hội tiếp cận được nhiều dự án mà chủ đầu tư trong nước muốn chuyển nhượng nhưng EZ Land vẫn chưa tìm được dự án như mong muốn. Đây là lý do đến giờ này EZ Land mới chính thức công bố sự hiện diện của mình ở thị trường trong nước sau hơn 2 năm có mặt. “Với mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam, công ty luôn tuân thủ các chỉ tiêu của mình đề ra để quá trình thi công xây dựng đúng như kế hoạch, cung cấp cho khách hàng những căn hộ chất lượng với giá thành hợp lý, nhưng phải đảm bảo về tính pháp lý hoàn toàn không bị vướng gì với người mua”, ông Oliver Brazier giải thích thêm.

Tương tự, ông Thân Thanh Vũ cũng cho rằng mặc dù mong muốn rót vốn đầu tư vào thị trường bất động sản của các doanh nghiệp Nhật hiện nay là rất nhiều, nhưng không dễ gì họ tìm được mặt bằng ở khu vực trung tâm Hà Nội và TPHCM để đầu tư trực tiếp vì thủ tục đất đai của Việt Nam vốn rất phức tạp. Trong khi doanh nghiệp Nhật luôn có tính thận trọng cao, đòi hỏi phải rõ ràng. Do đó, hướng của các doanh nghiệp xứ hoa anh đào là đầu tư qua giao dịch M&A. Sao Khuê cũng đã hỗ trợ, kết nối với các nhà đầu tư Nhật Bản tiếp cận một số chủ dự án ở TPHCM, tuy nhiên vẫn trong giai đoạn tìm hiểu và thương thảo.

Trên thực tế, theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chỉ riêng tại TPHCM hiện có khoảng 500 dự án vẫn đang bị đóng băng, chưa thể đưa vào khai thác. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực nhằm góp phần giải quyết gánh nặng không chỉ cho các chủ đầu tư mà còn của ngân hàng và nền kinh tế... Tuy nhiên, theo các công ty tư vấn, nhà đầu tư để làm “sống lại” những dự án này không hề đơn giản bởi lý do khiến những dự án này “trùm mền” thì quá nhiều như đang thế chấp tại ngân hàng, vướng bồi thường giải tỏa, chưa đóng tiền sử dụng đất, chủ dự án không đủ năng lực triển khai…

Là doanh nghiệp quốc tế có nhiều kinh nghiệm về tư vấn bất động sản, đại diện JLL ở Việt Nam nhận thấy đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (ví dụ: hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, theo đại diện JLL, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận đến các dự án tốt tương đối hạn chế. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

• Ảnh bên: Saigon Centre, dự án cũng có giao dịch M&A. (Ảnh: Quốc Hùng) 

Ông Masataka Yoshida, Giám đốc điều hành cao cấp Recof Corp của Nhật Bản tin tưởng vào sự tăng trưởng của thị trường M&A ở Việt Nam trong thời gian tới. Điều này được chứng minh bằng các giao dịch đã được thỏa thuận và lên kế hoạch giúp Recof Corp vẫn tiếp tục bận rộn. Tuy nhiên, theo ông Masataka Yoshida, vấn đề ở Việt Nam đàm phán thỏa thuận mất nhiều thời gian hơn như thường kỳ vọng ở các nước khác. Theo ông, có lẽ vì các chủ doanh nghiệp Việt Nam đang tích cực hơn trong việc yêu cầu các điều kiện tốt hơn hoặc sáng tạo trong việc đưa ra một cấu trúc thỏa thuận tốt hơn, ngay cả sau khi ký Thỏa thuận quan tâm. Vì vậy, ông tin rằng không chỉ các công ty Nhật Bản, mà các công ty đầu tư từ các nước khác cũng phải mất thời gian để hoàn tất thỏa thuận.

Theo giới phân tích, sự tăng trưởng của hoạt động M&A tại Việt Nam đang tăng tốc, nhờ vào sự hội nhập toàn cầu, tình hình chính trị-xã hội và kinh tế vĩ mô ổn định cũng như những chính sách tái cơ cấu trong ngành ngân hàng và tài chính, đầu tư công và các doanh nghiệp nhà nước.

Tuy nhiên, các chuyên gia tư vấn M&A cũng lưu ý dù việc thâu tóm bất động sản qua M&A là một cách thức mang lại hiệu quả cao, nhưng thường vẫn có nhiều vấn đề “ẩn giấu” sẽ lộ diện sau một thời gian. Theo các công ty tư vấn, cứ năm thương vụ thì có ít nhất một thương vụ thất bại, trong đó, một vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của bất động sản có thể có khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính. 

Hùng Lê 
(TBKTSG)