Bất động sản: Không thể trông vào các nguồn vốn chập chờn!

Trong khuôn khổ của Triển lãm quốc tế bất động sản Việt Nam 2009 (VNREA Expo 2009), Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho đầu tư phát triển thị trường bất động sản, tiềm năng và cơ hội đầu tư bất động sản Việt Nam".

Theo khuyến cáo của các chuyên gia, để thị trường BĐS Việt Nam phát triển, các doanh nghiệp nên tìm một kênh huy động vốn bài bản, thay cho các huy động vốn nhỏ lẻ từ khách hàng như hiện nay.

Trong nước thiếu vốn, nước ngoài nhảy vào

Ông Bùi Phạm Khánh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng - có một nhận định ngắn gọn về nguồn vốn đầu tư cho ngành bất động sản (BĐS): “Việc tìm vốn cho nhà đất hiện nay là chưa chuyên nghiệp, đó là chưa nói đến những hệ lụy của vấn đề này tác động xấu đến thị trường đời sống xã hội”.

Thứ trưởng Bùi Phạm Khánh dẫn chứng, thị trường nhà đất thời gian qua nóng lạnh thất thường, nguyên nhân chủ yếu là do các chủ đầu tư dự án thiếu vốn. Từ việc thiếu vốn này mà nhiều chủ đầu tư khi không có đủ nguồn vốn chủ sở hữu, không vay được vốn ngân hàng để triển khai đã chuyển qua huy động vốn của nhà đầu tư dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn...

Chủ đề vốn đầu tư cho thị trường BĐS Việt Nam được ông William Ross - chuyên gia của Ngân hàng HSBC Việt Nam - nhìn dưới một góc độ mới mẻ: “Không ít chủ đầu tư trong nước kỳ vọng nguồn vốn FDI của đối tác nước ngoài, nhưng ít doanh nghiệp thấy mặt trái. Tôi đã thấy có nhiều quỹ đầu tư ngoại vào Việt Nam liên kết triển khai dự án, nhưng sau khi được giao đất thì án binh bất động”.

Tình trạng xí đất, ngâm dự án không triển khai chờ bán lại là một căn bệnh khá phổ biến ở các dự án đầu tư vào BĐS hiện nay.

Chuyên gia Ken Atkinson - Giám đốc điều hành Cty Grant Thornton, hoạt động chuyên về kiểm toán và tư vấn phân tích - cho rằng: “Một nguyên nhân khác cũng khiến kênh nhà đất Việt Nam luôn trong tình trạng đói vốn, đó chính là các cơ chế cho huy động chưa hoàn thiện”.

Chuyên gia Ken Atkinson cũng cảnh báo: “Với việc huy động vốn bằng các dạng hợp đồng góp vốn như hiện nay chưa thu hút được nhà đầu tư ngoại, kể cả Việt kiều. Vì với các hình thức huy động này, các chủ đầu tư vẫn nắm ưu thế, còn người góp vốn để hình thành bất động sản lại chịu nhiều rủi ro, nhất là góp vốn vào các công ty làm ăn không chân chính”.

Các chuyên gia cũng khái quát nguồn vốn của thị trường BĐS Việt Nam, đó là nguồn vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng. Việc phụ thuộc quá nhiều vào ba nguồn vốn trên sẽ khiến cho kênh nhà đất Việt Nam luôn rơi vào tình cảnh hụt vốn và biến động mạnh khi nền kinh tế vĩ mô gặp vấn đề.

Cần một nguồn vốn có tính ổn định

Đầu tư vào thị trường BĐS không thể trông chờ vào nguồn vốn có tính chất ngắn hạn hoặc thời vụ, mà cần phải có một nguồn vốn có tính ổn định - đó là lời khuyên của các chuyên gia quốc tế. Theo ông William Ross: “Việt Nam nên khai thác thêm các nguồn vốn khổng lồ từ tiền tiết kiệm trong dân, quỹ hưu trí để hút vốn cho nhà đất”.

Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty phát triển nhà Thủ Đức - góp cho hội thảo một vài kinh nghiệm của một doanh nghiệp: “Doanh nghiệp nên mạnh dạn phát hành trái phiếu có gắn với quyền mua bất động sản. Ưu điểm của việc huy động vốn kiểu này là người mua trái phiếu được quyền mua sản phẩm bất động sản hoặc lợi ích cộng thêm khác. Còn chủ đầu tư thì vừa có vốn, vừa bán được sản phẩm”.

Câu chuyện tìm vốn cho thị trường BĐS thông qua kênh phát hành trái phiếu thực sự được các doanh nghiệp tham gia hội thảo quan tâm. Tuy nhiên, cũng có những lo ngại xung quanh việc huy động vốn qua trái phiếu có bị quy chụp là bán nhà trên giấy hay không? Theo Điều 39 Luật Nhà ở, chỉ cho phép chủ đầu tư được huy động vốn khi dự án hoàn tất phần móng, còn Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định chỉ được huy động vốn khi dự án triển khai hạ tầng kỹ thuật...

Luật sư Trần Duy Cảnh - Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt - gỡ rối vấn đề này: “Doanh nghiệp phát hành trái phiếu gắn quyền mua bất động sản là không phạm luật”. Kết thúc hội thảo, ông Tống Văn Nga - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, các ý kiến sẽ được tổng kết trình cho Ban chỉ đạo phát triển thị trường bất động sản của Chính phủ.