Ashui.com

Trong khi nền kinh tế đang dần hồi phục trong năm 2010 thì bất động sản dường như vẫn chưa được hưởng lợi từ những biến chuyển đó.

Bằng chứng là tính thanh khoản và tỷ lệ giao dịch thành công trên thị trường trong suốt cả năm qua vẫn trong tình trạng ảm đạm và thiếu những “cơn sóng” vốn có. Tuy nhiên, với nhiều người năm 2010 đã khép lại với không ít những sự kiện, vấn đề có tầm ảnh hưởng đáng kể đến thị trường, tạo cho họ những kỳ vọng về một viễn cảnh sáng hơn trong năm tới.

Nhìn lại một năm của thị trường bất động sản qua 8 vấn đề và sự kiện nổi bật:

1. Quy hoạch Thủ đô

Triển lãm lấy ý kiến nhân dân Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội tại Trung tâm triển lãm Vân Hồ

Có thể khẳng định rằng, dù không phải là một chính sách hay một quyết định có liên quan trực tiếp đến những giao dịch trên thị trường bất động sản, song đồ án quy hoạch chung Thủ đô chính là sự kiện tiêu biểu và có hiệu ứng lớn nhất đối với chiến lược, động thái giới đầu tư bất động sản, cho dù thực tế đến thời điểm nay đồ án vẫn chưa được Thủ tướng đặt bút thông qua.

Với 468 trang thuyết minh tổng hợp, 100 trang thuyết minh tóm tắt, 81 hồ sơ bản vẽ, 262 trang phụ lục..., đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội được xem là một công trình quy hoạch lớn nhất từ trước đến nay với sự phối hợp thực hiện của thành phố Hà Nội và Bộ Xây dựng.

Ngoài những ý nghĩa tích cực về giá trị quy hoạch, kiến trúc cảnh quan cũng như tạo cho Hà Nội một bộ mặt mới, hiện đại, đồ án cũng tạo ra không ít quan ngại khi mà Thủ đô có thể thành một “đại công trường” với nhiều ý tưởng quá lớn và khó khả thi trong đồ án..., cũng như những hồ nghi về tác động từ các nhóm lợi ích.

Còn với giới đầu tư bất động sản, điều mà họ quan tâm nhất chính là những thông tin, ý tưởng, mô hình... trong đồ án có được thực hiện đúng như những gì đã vẽ ra trên giấy, khi mà khá nhiều tiền của đã được tung ra đầu tư để “đón đầu”, chờ ngày hái quả.

2. “Sốt” đất Ba Vì

Đến thời điểm này, dù cơn sốt đất ở chốn từng được cho là “khỉ ho cò gáy” đã trôi qua ngót nửa năm, song mỗi lần nhắc đến, dường như đều thấy trên gương mặt ai đó đều có nụ cười với nhiều nghĩa khác nhau.

Mất tiền, được tiền, khôn ngoan, khờ dại..., muôn vẻ trạng thái của giới đầu tư nhà đất tất thảy đều được thể hiện trong cơn sốt này, dù nó chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn ngủi vẻn vẹn chưa đầy 2 tháng (từ tháng 4 - 6/2010).

Cơn sốt trên không phải vô cớ, nó được hình thành từ chính những thông tin, những định hướng của các nhà quy hoạch, mà cụ thể là đồ án quy hoạch Thủ đô nói trên. Những ý tưởng về trục Thăng Long, về trung tâm hành chính quốc gia tận Ba Vì... kèm những thông tin đồn đoán chính là mầm mống.

Nhiều nhà đầu tư vẫn quyết liệt... đầu tư cho dù đã có những cảnh báo về một kết cục không có hậu. Kết cục cơn sốt thế nào thì sau đó ai cũng đã rõ. Thế nên, việc dư luận cả nước và người dân Thủ đô lo cho những “mặt trái” quy hoạch cũng không phải là thừa.

3. Đột phá chính sách

Nếu như Nghị định 69 về bồi thường trong thu hồi đất được cho là đột phá về chính sách trong năm 2009 thì Nghị định 71 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thực hiện Luật Nhà ở được cho là điểm sáng về chính sách về bất động sản trong năm 2010.
 
Với nhiều điều khoản mới và đột phá như: xóa bỏ hình thức huy động vốn thông qua hợp đồng viết tay, cho phép 20% giao dịch không qua sàn, quy định chi tiết các vấn đề và đối tượng được mua nhà ở xã hội..., Nghị định 71 được xem như một lời giải góp phần đưa thị trường bất động sản đến gần hơn với hai từ: chuyên nghiệp.

Thế nhưng, với không ít chủ đầu tư, đặc biệt là chủ của những dự án căn hộ chung cư, Nghị định 71 cũng vô tình siết lại các mối làm ăn vốn đã mang lại tính thanh khoản cao cũng như những khoản lợi nhuận kếch xù cho họ trong nhiều năm qua. Đó là việc sàng lọc các nhà đầu tư thứ cấp - lực lượng đóng vai trò chính trong việc làm tăng hay giảm tỷ lệ giao dịch trên thị trường.

Nghị định 71 ra đời coi như đã “tịch thu” mất cần câu cơm của không ít nhà đầu tư thứ cấp, bởi giờ đây họ không còn được trực tiếp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Tấm huy chương nào cũng có hai mặt, và viễn cảnh thị trường vẫn ảm đạm trong những tháng cuối năm được xem là có nguyên nhân không nhỏ từ điều khoản trên.

Một quy định khác của Nghị định 71 cũng gây không ít tranh cãi, đó chính là việc quy định chủ đầu tư được phép bán 20% số căn hộ của một dự án mà không phải qua sàn giao dịch. Giới chuyên môn nhận định, đây là quy định “mở” của cơ quan quản lý nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong bối cảnh tìm kiếm và theo đuổi các dự án ngày càng khó khăn.

20% không phải qua sàn cũng được xem như chút ưu ái cho doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước, đồng thời nó cũng được xem như một chút “của để giành”, sử dụng cho những lúc cần thiết...

Chỉ có điều những gì diễn ra trên thực tế lại đi quá xa so với những quy định trên giấy. Trong một lần nói về kết quả triển khai điều khoản trên cách đây chưa lâu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cho biết qua kiểm tra, cơ quan này phát hiện có đến 80% các doanh nghiệp vi phạm về tỷ lệ giao dịch qua sàn.

4. Đua xây nhà “chọc trời”

Dự án PVN Tower  (ảnh: Ashui.com)

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm kéo dài suốt cả năm, những công bố về các dự án chọc trời có tổng đầu tư hàng tỷ USD được xem là những “bữa tiệc” khuấy động không khí trên thị trường.

Lần lượt từ các dự án 40 tầng, 50 tầng rồi 65, 70 tầng... đều được các chủ đầu tư công bố, khởi động, trong đó có dự án đã chính thức đi vào hoạt động cao 60 tầng tại Tp.HCM hồi tháng 11/2010.
 
Thế nhưng, tất cả các dự án trên đã trở nên lỗi thời về chiều cao khi vào trung tuần tháng 7/2010, Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí (PVC) đã phát đi thông điệp rằng, doanh nghiệp này sẽ xây tòa nhà cao 102 tầng tại Từ Liêm, Hà Nội. Đến cuối tháng 8, thông tin trên được khẳng định khi quy hoạch cho dự án trên đã chính thức được cơ quan chức năng công bố.

Ngay sau đó, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng đã có văn bản kiến nghị UBND thành phố Hà Nội cho phép thay đổi số tầng cao từ 35 tầng lên 100 tầng cùng công năng sử dụng của dự án khách sạn Lotus, tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.

Trong bối cảnh đất chật người đông thì nhà cao tầng có thể là một giải pháp góp phần giải bài toán về chỗ ở, chỗ làm việc cho hàng triệu con người. Tuy nhiên, với điều kiện về hạ tầng, đường sá của Việt Nam còn chưa theo kịp tốc độ phát triển của dân số, đô thị, thì việc xây nhà chọc trời ở những khu vực nơi các điều kiện trên chưa thể đáp ứng có thể gây phản tác dụng, mà dễ thấy nhất là sự quá tải về hạ tầng, điều kiện sinh hoạt, môi trường sống, giải pháp thoát hiểm... tại các khu vực đó. Hơn nữa, những lo ngại về nền đất yếu và địa chất không ổn định cũng không phải là không có cơ sở.

5. Chung cư mini được thừa nhận

Một trong những điểm nổi bật của Nghị định 71 chính là quy định tính pháp lý của loại hình chung cư mini - một loại hình căn hộ gây ra nhiều ý kiến trái chiều trong suốt mấy năm trở lại đây. Ngay sau khi nghị định có hiệu lực (8/8/2010), mọi hoài nghi và tin đồn về tính pháp lý của chung cư mini được giải tỏa, và tất nhiên trào lưu đổ xô tìm mua cũng như đầu tư vào loại hình này bắt đầu “dậy sóng”.

Nhiều căn hộ rộng chừng 3 - 4 chục m2 mấy tháng trước chỉ chừng 6 - 7 trăm triệu đồng, sau ngày 8/8 đã vọt tăng trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Thế nhưng muốn tìm mua cũng không phải chuyện đơn giản.

Cũng không quá khó để lý giải cho hiện tượng trên, bởi lẽ mong muốn nhất của những người chưa có nhà ở tại các thành phố lớn là có được căn nhà ở gần trung tâm, giá vừa túi tiền với mình dù rằng nó có thể chật chội hơn mong ước. Ngoài chung cư mini ra, khó có thể có loại hình nào đáp ứng được điều kiện trên nên việc “cháy hàng” cũng là dễ hiểu.

Thế nhưng, mặt trái của loại hình căn hộ này cũng gây ra không ít quan ngại cho nhiều người, đặc biệt là những cư dân sống trong và xung quanh căn hộ này. Chuyện thiếu điện, nước, thiếu không gian sinh hoạt và tính an toàn, khả năng hiểm... không thể là xem là chuyện nhỏ khi mà phong trào đầu tư vào căn hộ này vẫn mang tính tự phát của các hộ gia đình có sẵn đất.

6. Nhà ở xã hội đầu tiên có chủ

Sau hơn một năm Chính phủ ra nghị quyết, đến cuối tháng 11/2010, hơn 300 căn hộ thuộc dự án nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư đã tìm được chủ nhân đầu tiên. Đây là kết quả của một chủ trương đúng đắn và cũng là nỗ lực hết mình của một số doanh nghiệp xây dựng, bất động sản trong việc giải bài toán cho người thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở tại Hà Nội.

Nhưng trước đó, khi chứng kiến từng đoàn xe hạng sang nối đuôi nhau để nộp hồ sơ mua nhà thu nhập thấp, ít ai dám chắc rằng, không có những người thu nhập cao trong đó. Mọi chuyện đều có mặt trái, có kẽ hở để ai đó trục lợi, song với hàng chục dự án nhà ở xã hội khác đã, đang và sẽ được triển khai trong nay mai, người dân hy vọng rằng, những khuyết tật đó chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong số những gì mà Nhà nước đã chủ trương cho những người đáng được hưởng.

7. Doanh nghiệp bất động sản phía Nam “Bắc tiến”

“Bắc tiến” là từ mà báo chí đã dùng trong thời gian qua để nói về xu hướng đầu tư ra thị trường miền Bắc của nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam.

Bắt đầu chỉ là  giới thiệu dự án, chào bán, mở bán rồi đến việc rót tiền đầu tư dự án... các doanh nghiệp miền Nam dường như đang xem miền Bắc - trong đó tâm điểm là Thủ đô Hà Nội - là miền đất hứa trong cuộc tìm kiếm lợi nhuận vốn đã dần trở nên khó khăn trên “sân nhà”.

Có rất nhiều lý do để các doanh nghiệp bất động sản miền Nam “Bắc tiến”, và lý do đầu tiên phải kể đến chính là giá cả cũng như cầu về nhà ở tại miền Bắc vẫn rất cao. Một lãnh đạo doanh nghiệp đã từng thổ lộ, cũng nhà đó, đất đó, nếu chịu khó vượt 2 nghìn km ra Hà Nội chào hàng thì ít nhất cũng đã kiếm thêm được dăm năm bảy tỷ đồng cho một block nhà tại một dự án.

Thực tế bình thường đó phản ánh một sự bất thường. Đó chính là giá cả bất động sản ở Hà Nội vẫn còn quá cao, ngay cả so sánh với Tp.HCM - địa phương vốn có dân số đông hơn, có điều kiện sống, thu nhập được đánh giá là cao hơn Hà Nội.

8. Nhiều dự án “khủng” bị rút giấy phép

Siêu dự án 4,15 tỷ USD Bãi Biển Rồng sẽ bị rút giấy phép (ảnh: Ashui.com)

2010 là năm có nhiều dự án tỷ đô bị rút giấy phép vì những sai phạm trong quá trình triển khai hay đơn giản là vì... không triển khai.

Đầu tiên phải kể đến là dự án khu du lịch sinh thái Bãi biển Rồng (Quảng Nam.) Sự xuất hiện siêu dự án này tại xã Điện Dương, huyện Điện Bàn (Quảng Nam) thật sự là một “cú sốc” đối với giới đầu tư bởi quy mô nguồn vốn đầu tư được công bố lên tới 4,15 tỷ USD. 

Cuối tháng 11 vừa qua, tỉnh Quảng Nam đã ra quyết định thu hồi “siêu dự án” trên, do đã quá thời hạn (4/2010) nhưng chủ đầu tư là Công ty TNHH Tập đoàn Bãi biển Rồng vẫn chưa triển khai các bước thực hiện đầu tư như cam kết.

Tiếp đến là dự án The AJ Vietstar do Công ty TNHH Xây dựng và Phát triển AJ Vietstar (vốn đầu tư của Hàn Quốc) làm chủ đầu tư.  Hai năm về trước, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho dự có vốn đầu tư gần 200 triệu USD này.

Tuy nhiên, vào tháng 8/2010, địa phương này đã ký quyết định chấm dứt hoạt động và thu hồi giấy chứng nhận đầu tư của Công ty TNHH xây dựng và phát triển AJ Vietstar do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính.

Ngoài ra còn có một số dự án khác như dự án khu đô thị Bến Gót (Phú Thọ), dự án khu du lịch sinh thái biển Pegasus Fund 1 (Quảng Nam), dự án Thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa (Phú Yên)... cũng đã và đang nằm trong diện những dự án bị thu hồi giấy phép.

Việc có nhiều dự án bị rút giấy phép trong năm qua mà nguyên nhân phần lớn là do năng lực tài chính có thể xem như tiếng chuông cảnh tỉnh cho cơ quan chức năng trong việc thẩm định cũng như phê duyệt dự án.

Từ Nguyên