Đất kẹt 

Quá trình đô thị hóa mở rộng ra ven đô dẫn đến cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bên cạnh các dự án phát triển thường phát sinh nhiều lô đất được coi là xen kẹt với đặc điểm không phù hợp để khai thác khi đa số các dự án liền kề đã thay đổi mục đích sử dụng.  Các lô đất kẹt ngày càng nhiều khi đa số các dự án phát triển thường "nhảy cóc", để tránh các làng xóm/đất đã sử dụng cũ để giảm chi phí đền bù. "Phần còn lại" ven làng cuối xóm hay đầu thừa đuôi thẹo trở thành các lô đất kẹt, đất bất lợi cho sử dụng và khai thác trong môi trường mới.

Đất kẹt phát sinh trong giai đoạn cải tạo và mở rộng đô thị dường như là tất yếu bởi nhiều nguyên nhân. Quá trình phát triển, cải tạo, và nâng cấp đô thị luôn dẫn đến sự phân chia lại đất đai, nhập thửa, tách thửa, cắt xén lô đất cũ, hay mở đường mới, chia ô theo hướng mới. Các thửa đất mới bị méo, mỏng, mất lối ra, mất sự kết nối với kết cấu hạ tầng cũ không được giải quyết đồng bộ khi lấy đất làm đường trở thành lạc lõng cả về hình dáng, vị trí và mục đích sử dụng.

Cách hiểu đất kẹt là "đầu thừa đuôi thẹo" thể hiện trong một số văn bản ở địa phương như Hà Nội. Căn cứ theo quyết định 43/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, đất kẹt đủ điều kiện giải quyết theo mô hình đấu giá đất xen kẹt là các khu đất không tiếp giáp với đường, phố, và có quy mô dưới 5000m2 (điều 7).  Bên cạnh các lô đất cụ thể, đất kẹt còn được hiểu dưới dạng đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư "là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp khu dân cư chưa có quy hoạch được phê duyệt thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư) và là đất được xác định là đất nông nghiệp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của UBND Thành phố" (UBND TP Hanoi, 2009) .

Dưới góc độ này, đất nông nghiệp xen kẽ khác với đất kẹt chủ yếu là mục đích sử dụng khác biệt nhưng có liên hệ nhất định về vị trí đối với các lô đất ở liền kề hoặc đất ven làng có thể đã thực tế chuyển đổi từ nông nghiệp sang mục đích khác; hoặc dự án không lấy vào khu vực dễ xảy ra tranh chấp quyền tài sản gắn liền với các hộ gia đình ở khu dân cư nông thôn/ven đô trong quá trình đô thị hóa. Trong khi đó, đất kẹt nhấn mạnh lối ra đường/phố đối với lô đất trong khu vực đô thị.  

Đất xen kẹt không chỉ là các lô đất kẹt 

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vấn đề kẹt về thửa đất hay giảm giá trị thì chúng ta vẫn chỉ chạy theo hiện tượng. Các lô đất cụ thể "không hợp thời" và kém tính năng phục vụ do hạ tầng không đấu nối được chưa phản ánh sâu xa vấn đề cả khu vực cộng đồng nằm trong vòng bao vây của các dự án xung quanh có thể nhanh chóng bị kẹt trong xu thế phát triển về cả tính năng sử dụng đất lẫn đời sống kinh tế - xã hội.  Những khiếu kiện và mâu thuẫn trong giải quyết các vấn đề thu hồi đất rất có thể là dấu hiệu của sự không thỏa mãn về kinh tế nhưng những bất cập của quá trình sắp xếp lại không gian công cộng, cơ sở hạ tầng, và cuộc sống cộng đồng nói chung mà các dự án – thường được cho là "ngoại lai" chưa đáp ứng được các nhu cầu chuyển đổi của cộng đồng còn tồn tại lâu dài.  Trong nhiều trường hợp, cộng đồng "kẹt" phải trả giá lâu dài cho các dự án bên ngoài, bị kẹt lâu dài về nhiều mặt.

Những dạng kẹt của cả cộng đồng xét riêng về hạ tầng cơ sở có thể quan sát được ở nhiều nơi tại Hà Nội. Giai đoạn 1996-2000, tại khu vực bên ngoài Cót có nhiều dự án phát triển như đô thị Nam Trung Yên, nhà ở Dịch Vọng và khu Yên Hòa (xem hình dưới).  Các dự án này đã san nền  lên cao hơn cốt nền hiện hữu của làng Cót cũ hơn 1 mét (+6m80/5m60).  Kết quả là các công trình giao thông và thoát nước các nhánh trong làng phải tự cải tạo lần 1, sau đó có dự án của thành phố cải tạo phần bao, nhiều khu vực lại phải cải tạo lần 2 mới đảm bảo chống ngập úng và thoát nước tự nhiên.  Từng hộ gia đình cũng phải tiến hành nâng cao hoặc xây lại để đảm bảo thoát nước trong làng.  Quy mô "kẹt" cả về việc nâng cấp sử dụng, phân hóa điều kiện sống, và suy giảm khả năng kinh doanh hay hoạt động kinh tế nói chung ở đây là "cả khu vực đất ven dự án và cộng đồng liền kề" chứ không phải từng lô cụ thể.
 

Phát triển đất ven làng Cót, Yên Hòa, Hà Nội, 1998 (Nguồn: Cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường làng đô thị hóa ở Hà Nội, 2001 (Hieu, 2001))

Nhìn lại quá khứ làn sóng đô thị hóa cuối những năm 1990 đầu 2000 ở ven đô Hà nội, thì từ Ngọc Hà, Kim Liên, Hoàng Mai cho đến làng Cót, làng Yên Hòa, Nhân Chính, và Dịch Vọng đều đã trở thành các "túi" kém phát triển. Tương lai rất có thể là Văn Khê, Yên Xá, và Triều Khúc rồi là Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ và nhiều làng xóm khác. Có thể nói, những "cộng đồng kẹt" giữa các dự án hay làn sóng phát triển thể do bị mất, suy giảm cơ hội phát triển và tụt hậu là hệ quả của mô hình phát triển theo kiểu từ bên ngoài bao vây các cộng đồng hiện nay.  Nguy cơ này sẽ gia tăng cùng với làn sóng phát triển các dự án mới nếu quy hoạch tổng thể thủ đô 2011 được triển khai không có các giải pháp xử lý phù hợp.

Như vậy cần hiểu "đất kẹt" theo nghĩa rộng hơn là một vài lô đất; khi một cộng đồng, khu vực định cư đang chuyển đổi bị cô lập và gánh chịu những tác động bất lợi trong bối cảnh đô thị hóa nhanh là khu vực đất kẹt.  Giải quyết đất kẹt cần xem xét giải quyết từ góc độ chuyển đổi xã hội, từ cộng đồng trong mối quan hệ kinh tế của cả việc sử dụng đất và tài sản phục vụ sinh kế và kết cấu hạ tầng dân sinh song hành với quá trình lấy đất phát triển đô thị.

Giải quyết đất kẹt hiện nay chỉ là ngọn 

Đấu giá quyền sử dụng đất với giá kẹt

Cách thức giải quyết cơ bản hiện nay là phát sinh kẹt ở đâu xử lý ở đó chỉ có tác dụng xử lý hậu quả và lấy lại được một phần giá trị đất suy giảm và ngăn chặn chiếm dụng các "đầu thừa đuôi thẹo". Tại Hà Nội, kế hoạch số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất là 2.600 tỷ đồng (trong đó thu các dự án thuộc Thành phố quản lý là 2.290 tỷ đồng, đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác do các quận, huyện thị xã quản lý là 310 tỷ đồng). Số các lô đất cần đấu lên đến hàng ngàn thửa chỉ tính riêng trong năm 2010.  Việc thu như vậy cũng lớn nhưng tính ra mỗi thửa cũng chỉ thu được khoảng 1 tỉ nhưng các lô liền kề vẫn xiên, méo, hoặc tăng giá không đáng kể từ việc đấu giá. Bản chất là các lô đất xiên, méo, vụn, cần hợp khối hoặc tách để hợp lý hóa hay bổ sung kết cấu hạ tầng (giao thông, thoát nước) thường không được xử lý trong các cuộc đấu giá.  

Phát triển đất theo dự án hiệu lực ràng buộc thấp

Mặc dù có những yêu cầu cụ thể về việc đấu nối hạ tầng cũ-mới khi cải tạo, thực tế cho thấy là chủ dự án đều chỉ giải quyết thoát nước, san nền và đường giao thông cho khu vực của mình.  Những rào cản về lối vào để phục vụ an ninh thường cản trở quá trình hòa nhập các làng xóm cũ vào cuộc sống đô thị.  Quy hoạch vẫn tạo ra các dự án xôi đỗ và ràng buộc trách nhiệm kết nối mới –cũ về phát triển đồng bộ vẫn rất khó thực hiện bởi chế tài và thực tế chủ đầu tư không mặn mà giải quyết triệt để.

Nếu vẫn chủ yếu sử dụng cách tiếp cận thu hồi và cải tạo xôi đỗ như hiện nay thì chúng ta vẫn đang giải quyết phần ngọn và cách xử lý như hiện nay sẽ tiếp tục làm phát sinh đất kẹt với quy mô lớn hơn.  Chỉ tính riêng việc mở rộng Hà Nội ra vùng ven thì với 7% diện tích các đơn vị ở làng xóm tương đương 56km2 của trên một trăm điểm dân cư trong vùng nghiên cứu quy hoạch 825km2 (25km x 33km).  Đồ án quy hoạch Hà Nội mới sẽ lấy hầu hết các khu đô thị bao quanh các khu làng xóm và số lượng đất xen kẹt phát sinh trong giai đoạn 2011-2020 ở vùng ven Hà Nội là rất lớn.

Có thể nói mục tiêu đặt ra cần giải quyết lớn hơn là chỉ tìm cách bán đi những lô ‘kẹt’ còn đáng giá mà cần phải làm sao qua trình phát triển gia tăng đồng đều giá trị tổng thể của cả khu vực, đảm bảo nâng cao chất lượng sống về tổng thể của cộng đồng dân cư trong quá trình chuyển đổi.

Kinh nghiệm quản lý chuyển đổi tái phân thửa

Kinh nghiệm quốc tế trong giải quyết vấn đề này là 'mô hình quy hoạch cải tạo dựa trên sự thoả thuận’ đã và đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thành công.  Đây là mô hình. bên cùng tham gia tạo ra sự gia tăng trong giá trị đất của khu vực sau khi tái phân thửa, một phần đất cần bán bớt đi để xây dựng hạ tầng, để đóng góp vào mở rộng đường, thì giá trị còn lại của các chủ sử dụng vẫn cao hơn phương án cũ (Schnidman Frank, 1988).  
Với những khu vực có diện tích lớn và việc phân bổ tái phân lô tương đối đồng đều, các chủ đất có thể xác định một tỉ lệ chung để "cống nạp" cho việc chung (để bán lấy tiền xây hạ tầng hoặc để mở rộng đường), từ đó xác định tỉ lệ đất còn lại được sử dụng (xem hình minh họa). Tại Nhật Bản, quy hoạch cải tạo dựa vào các dự án cải tạo theo mô hình “tái điều chỉnh đất đai” (land readjustment) từ thập kỷ 60 – 70 đã chứng tỏ sự ưu việt và đang nhân rộng tại các nước châu Á như Malaysia và Thái Lan.
 

Minh họa kết quả tái phát triển đất tại Nhật Bản (Nguồn: báo cáo dự án Haidep 2007 (HPC & JICA, 2007))

Tại Thuỵ điển, “đạo luật hợp tác cùng phát triển” thông qua năm 1987 (Joint Development Act) đã rất thành công khi giải quyết cải tạo các khu ở cũ tại ven đô và vùng đô thị hóa sau thời kỳ bùng phát những năm 70'. Tại CHLB Đức, các dự án có tính công cộng cao sẽ được ưu tiên cưỡng chế, còn lại thì ưu tiên thỏa thuận (xem hình dưới).
 

Phân loại hình thức phát triển đất – dịch lại sơ đồ mô hình CHLB Đức (Nguồn: GS.TS. Holger Magel, 2004, Chủ tịch hội phát triển và tái phân lô đất đai, Đại học Bách khoa Munchen, 2004. (Thomas Joachim, 2004))

Bản chất của quá trình này là đề xuất quy hoạch mới với tất cả các hộ nhập thửa làm một, với sự định giá trước và sau quy hoạch cải tạo để lượng hóa giá trị đóng góp của từng thành viên trên hiện trạng.  Trong quá trình này, đất dành cho giao thông và công trình công cộng bổ sung làm tăng giá trị khu vực được khấu theo tỉ lệ vào đóng góp của các hộ.  Cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng hạ tầng và đấu nối và sau đó các hộ được đăng ký sở hữu cho các lô đất mới và có thể sử dụng/sang nhượng.

Lợi ích cơ bản của mô hình này là: Cho phép phát triển tòan diện khu vực với sự tăng cường tính năng sử dụng đất; Phân bổ tương đối công bằng về chi phí và lợi ích giữa các bên tham gia: Giữ được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyền tài sản); Cho phép sự tham gia của các bên: và Quy trình ít thiên vị.

Ưu điểm của công cụ này là không cần sử dụng hoặc sử dụng hạn chế cưỡng chế giải tỏa khi thu hồi đất có thể áp dụng ở nhiều loại dự án, đặc biệt là cải tạo các khu vực nhỏ, có liên quan nhiều đến đất ở và đất vườn ao liền kề.  Công cụ này cũng cho phép linh hoạt trong giải quyết vấn đề và đơn giản hóa khi tiếp cận bởi sự đồng thuận và đề xuất đến từ cộng đồng thì các mức độ cải tạo là đa dạng và phát huy sức sáng tạo của địa phương.

Bên cạnh thuận lợi, một số nhà nghiên cứu như John Whalen (Whalen J.P., 2006) và tổ chức UN-ESCAP (1995) cũng chỉ ra một số nhược điểm, tiêu biểu là: công cụ này chỉ áp dụng được ở khu vực đất tăng giá, còn nếu nhu cầu không tăng, giá đất không ‘sốt’ hay nhu cầu mới không có dồi dào thì không áp dụng được; Không còn có động lực duy trì các khu vực đất giá thấp thì người nghèo/thu nhập thấp sẽ khó còn cơ hội có chỗ ở; Việc áp dụng đòi hỏi chi phí và nỗ lực rất cao của cả doanh nghiệp, cộng đồng, và nhà nước; Những gia đình hay hộ nhỏ rất khó tham gia vào dự án vì không còn đất để hiến dễ gây mất đồng thuận; Quá trình tái phân thửa khó kiểm soát để đảm bảo yếu tố môi trường do lợi nhuận quá lớn dẫn dắt; Tiền do nhà nước hỗ trợ không đến cùng với các yêu cầu của cộng đồng dẫn đến chậm dự án; Nhiều khu vực đất gần trung tâm có quy mô lô nhỏ, hạ tầng và thửa xiên méo kém giá trị nhưng giá đất vẫn cao làm cho dự án khó thành công về mặt tài chính.

Quy hoạch cải tạo đồng thuận – tốt nhưng không dễ 

Tốt

Cách tiếp cận của phương pháp này dựa trên nền tảng phát huy tiềm năng, nội lực sức mạnh cộng đồng để hợp tác và tự thoả thuận, lợi ích đem lại do tiếp cận từ dưới lên giảm thiểu mâu thuẫn giữa nhà phát triển và cộng đồng bị di dời bởi trên thực tế chúng là một. Bên cạnh đó, mô hình này còn đem lại mức độ thoả mãn lợi ích của dân cư địa phương cao hơn so với mô hình cải tạo quy hoạch của Nhà nước.  Khi những yếu tố bên ngoài không còn, nói chung mọi người dễ thoả thuận hơn nếu quá trình thoả thuận có phương pháp, có bài bản với sự hỗ trợ của các tổ chức chuyên nghiệp. Không chỉ có vậy, mô hình trên còn giảm bớt gánh nặng cho Nhà nước để Nhà nước tập trung vào các việc khác. Với mô hình cũ, nếu muốn cải tạo một khu vực thì Nhà nước thường phải phê duyệt dự án, lo thu hồi đất tái định cư trước rồi lại bố trí vốn đầu tư.  Dự án kiểu này chủ đầu tư nếu tham gia thường yêu cầu chính sách hỗ trợ về vốn và quyền sử dụng đất, thậm chí miễn giảm thuế và hỗ trợ sau khi dự án vào hoạt động. Nếu làm theo cách từ dưới lên thì việc tái định cư còn làm giảm sự xáo trộn cư dân. Lý do đơn giản là hộ gia đình thường thoả thuận theo hướng tái định cư tại chỗ hoặc rất chủ động nếu phải tạm di dời.  Hơn nữa, những mục tiêu cải tạo được tính toán từ quy mô từng hộ gia đình sẽ tốt hơn để cho một số người trong Ban quản lý lo từ đầu chí cuối cho hàng trăm hộ dân.

Nhưng không dễ

Vấn đề khó nhất khi tiếp cận giải quyết bài toán phát triển kiểu cải tạo các khu vực định cư nông nghiệp là tìm ra lộ trình chuyển đổi không gian sống và sinh kế của cộng đồng dân cư đã ổn định về quyền tài sản trên đất (bao gồm cả đất, các vật kiến trúc, mối quan hệ kinh tế khai thác trên đất).  Sự khác biệt về khả năng thích ứng của các gia đình là khác nhau nên rất khó đạt sự đồng thuận tự nhiên.  Do đó, đôi khi áp đặt là cần thiết bên cạnh hỗ trợ. Tuy nhiên, dù mô hình cải tạo nào thì đều cần làm cho đa số cộng đồng nội tại thích ứng với sự thay đổi từ bên ngoài trong một lộ trình bị động (bị động bởi các đề xuất phát triển từ bên ngoài). 

Sử dụng mô hình cải tạo đồng thuận đòi hỏi bên thực hiện có trình độ tổ chức chuyên nghiệp và có quyết tâm cao.  Những căn cứ để thực hiện như nền tảng cơ sở dữ liệu thông tin, công khai hoá cơ chế đấu giá và cách tính giá thị trường cũng rất cần cho việc triển khai trên thực tế.  Ngoài ra, một đặc trưng rất quan trọng là vấn đề văn hoá trong thoả thuận khi cư dân đô thị một số nơi chưa quen với việc trao đổi giá trị.

Nghiên cứu dựa trên chuyên gia về thử nghiệm khả năng áp dụng mô hình này vào Việt nam kiểm chứng các biến về thói quen cộng đồng, thể chế hiện hành, và năng lực thực thi về quản lý đô thị hiện nay cho thấy có bốn nguyên nhân lớn nhất là (1) cơ sơ để định giá đất, (2) cách thức làm cho người dân ngồi vào thỏa thuận, (3) khả năng xử lý các rủi ro, ràng buộc trách nhiệm các bên khi thực hiện; và (4) là cơ chế khuyến khích để chính quyền tham gia tích cực và hỗ trợ vào việc này – khi đề xuất phát triển là cộng đồng (Hieu, 2010).

Theo các chuyên gia tư vấn, hầu hết người làm quy hoạch chỉ quen phục vụ chủ đầu tư chứ chưa "quen" phục vụ các cộng đồng hay người dân làm quy hoạch.  Những lo ngại về liệu chính quyền có hợp tác không khi đề xuất từ cộng đồng sẽ không còn yếu tố quyền lực và chương trình chi trả từ ngân sách, cán bộ có động cơ để làm việc.  Những đề xuất từ cộng đồng ngược lại làm cho chính quyền bị động về kế hoạch phát triển cũng có thể là hiện hữu.  Ngoài ra, khi phát triển theo thỏa thuận thì không phải vấn đề hòan tòan mới, nhưng khi là một nhóm chủ sử dụng đất là chủ quản lý thuê các chuyên gia làm tư vấn quy hoạch thiện nay lo ngại về đạt được thỏa thuận trong chính tổ chức này.

Những lựa chọn cho việc xây dựng mô hình mới

Mặc dù còn nhiều rào cản tiềm năng áp dụng mô hình cải tạo thỏa thuận, nhưng các nước trong khu vực đã thành công và được nhân rộng; Việt Nam cũng đã có kinh nghiệm trong phát triển đồng thuận về xây dựng hạ tầng khu dân cư nông thôn thì khó khăn vẫn có thể giải quyết được nếu có quyết tâm cao về chính trị, hỗ trợ tốt về tài chính và chọn địa điểm phù hợp. Dưới đây là một số kiến nghị đề xuất sau khi nghiên cứu khảo sát tại thành phố Hà Nội cuối năm 2010:

Phát triển tái phân thửa có thể áp dụng cho vùng ngoại vi đô thị lớn mới và đang đô thị hóa nhanh, trên cơ sở phân loại và chọn địa điểm phù hợp.
 

Phạm vi áp dụng của công cụ tái phân thửa (Nguồn: Hieu, 2010)
 

Lựa chọn phân loại dự án cải tạo theo phạm vi (Nguồn: Hieu, 2010)

Về lựa chọn mô hình giải quyết đất kẹt, cần phân loại dự án để (1) Ưu tiên thực hiện các đề xuất với sự đồng thuận 100% từ cộng đồng; (2) Hỗ trợ cưỡng chế với cộng đồng khi đạt được 90% thỏa thuận; và (3) Áp đặt cải tạo không thu hồi khi đạt được sự đồng thuận trên 50% tại các khu vực cần thiết.  Những khu vực có tính quan trọng đối với đô thị và được bố trí vốn ưu tiên, chính quyền hòan toàn có thể sử dụng mô hình có tính áp đặt để triển khai nhanh công cụ quy hoạch nhưng luôn tạo điều kiện nếu cộng đồng đề xuất phát triển cải tạo đồng thuận không cần thu hồi.

Trong vấn đề tổ chức thực hiện, thế mạnh của việc đất đai là sở hữu toàn dân để thuyết phục người dân đi đến đồng thuận nhanh hơn cần phát huy và áp dụng mô hình của CHLB Đức (đại diện cho trường phái áp đặt) để tổ chức thỏa thuận.  Tuy nhiên cũng cần đảm bảo tính dân chủ phù hợp với đặc trưng văn hóa như khả năng dễ trao đổi ở miền Nam, và sức lan tỏa của việc làm gương và lãnh đạo ở phía Bắc. 

Về phía Nhà nước, vấn đề đảm bảo quyền lợi và tạo động lực cho các cán bộ chính quyền làm việc có ý nghĩa then chốt. Bên cạnh đó, cần đảm bảo chất lượng nhân sự (cả về tâm và tài) như cần lựa chọn và bổ nhiệm đúng người đúng việc để xúc tác thực hiện các thỏa thuận bằng cơ chế chặt chẽ.
Điều kiện tài chính để thực hiện thỏa thuận là các dự án có quỹ đất dư/quy mô thửa còn đủ lớn, và khả năng gia tăng giá trị còn nhiều.  Ví dụ các hộ đóng 25% đất góp vào quỹ công (quy đổi thành tiền với số dư và thiếu theo định giá).  Nếu giá tăng gấp đôi các thành viên sẽ được hưởng 75% trừ một số chi phí khác.  Tỉ lệ áp dụng có thể thay đổi cho khu vực ngoại vi và nội đô, ngoại vi đóng cao hơn (25%-40%) và nội đô ít hơn (15%-25%).  Dự án đem lại lợi ích chung như trên sẽ đảm bảo động cơ tham gia.  Tuy nhiên trần dưới là nếu tỉ lệ đóng góp quy đổi đến 45% và lợi ích cũng tăng gấp đôi thì lợi ích là 55% sẽ là trần dưới để xác định khu vực có độ chín để tiến hành cải tạo.

Khi chuẩn bị triển khai dự án cần thu xếp về hành chính, tổ chức và lựa chọn nhân sự, quy chế hoạt động, và nguồn tài chính.  Trong số đó, thu xếp đảm bảo Cần lưu ý thu xếp tài chính để có sẵn nhà tài trợ cho các hộ gia đình vay vốn để tham gia thực hiện nghĩa vụ cũng như xây dựng lại.  Giá trị đất và tài sản gia tăng có thể hấp dẫn ngân hàng, nhưng chỉ với điều kiện họ tin tưởng vào độ chắc chắn thành công của thỏa thuận.   

Kết luận

Đất kẹt không chỉ là lô kẹt; xử lý như hiện nay có thể tạo ra nhiều cộng đồng kẹt hơn nữa mà bản chất mô hình cải tạo phát triển ven đô như hiện nay chưa nội hàm hóa được quá trình phát triển vào trong cộng đồng dân cư nông nghiệp.  Mô hình cải tạo tái phân thửa thúc đẩy sự sáng tạo về phát triển; khai thác tính liên kết cộng đồng, giảm bớt mâu thuẫn giữa bên trong và bên ngoài thông qua việc ưu tiên giải quyết hài hòa bảo lợi ích nội tại trước khi xóa trắng quyền tài sản ở những nơi không thể giải quyết được.

Công cụ này rất có thể được nhân rộng và áp dụng rộng rãi cho các giải pháp đồng bộ quy hoạch cải tạo và xây dựng nâng cấp khu dân cư nông thôn, giúp giải quyết vấn đề thiếu vốn đầu tư quy họach và xây dựng ở đây.  Trong khi quỹ đất dự trữ phát triển ở khu dân cư nông thôn và vùng xa còn nhiều, việc nâng cấp sớm sẽ tạo ra điều kiện sống thuận lợi cho người dân ven đô và thu hút dân cư đô thị sinh sống và mua đất ở khu vực xa hơn, dẫn đến nhất thể hóa nông thôn và thành thị lâu dài.  

Tuy nhiên, giải quyết cộng đồng kẹt bằng công cụ tái phân thửa không phải là công cụ vạn năng bởi nó chỉ khả thi ở những khu vực còn tiềm năng tăng giá và còn quỹ đất.  Những rào cản để thực hiện thành công còn rất nhiều, đặc biệt là tính cưỡng chế pháp luật còn thấp, cơ chế khuyến khích cho cán bộ nhà nước còn yếu, năng lực tư vấn và tổ chức còn thấp.

Vấn đề dường như chúng ta cần chọn một dự án, sự ủng hộ của một địa phương thực hiện thí điểm.  Nếu thành công, rào cản tâm lý sẽ bị phá vỡ và tạo tiền đề cho nhiều đô thị và cộng đồng cùng áp dụng phương pháp phát triển này. 

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu – Học viện Hành chính

(Bài đăng trên Tạp chí Quy hoạch Đô thị số 6 - 2011)