Ashui.com

Mặc dù đã có những hy vọng thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi trở lại do giá nguyên vật liệu xây dựng tụt giảm nhưng sức cầu trên thực tế vẫn đang rất yếu và bất động sản Hà Nội được cho là khó ấm lên trong năm 2009.

Trong một báo cáo vừa được đưa ra, Hãng tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) cho rằng sức cầu đối với tất cả các mảng bất động sản tại Hà Nội vẫn sẽ không được cải thiện, tiếp tục đứng ở mức thấp do kinh tế trong nước ảm đạm và kinh tế thế giới đang gặp khủng hoảng.

Đặc biệt, mảng thị trường nhà ở sẽ tiếp tục chứng kiến sự trầm lắng, giao dịch buồn tẻ do cầu về mảng bất động sản này thấp trong bối cảnh kinh tế được dự báo ảm đạm và tâm lý kỳ vọng giá nhà sẽ còn giảm hơn trong năm 2009 vẫn đang bao trùm. Người mua nhiều khả năng sẽ tiếp tục chờ đợi. Một số người bán vẫn giữ hàng vì họ không muốn giảm giá.

Bất động sản Hà Nội 2008: Bất ngờ chững lại

Tiếp nối quá trình phát triển mạnh mẽ trong năm 2007, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2008 với một khởi đầu tốt đẹp. Tuy nhiên sau đó trong suốt thời gian còn lại của năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới. Giá xây dựng tăng, tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm trong khi thị trường tín dụng ngày càng thắt chặt gây khó khăn về mặt tài chính cho các nhà đầu tư.

Kể từ quý ba mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng chững lại, nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Mặc dù có những hi vọng thị trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự án diễn ra chậm hơn so với dự kiến.

Theo một khía cạnh nào đó thì tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực cho Hà Nội vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu.

Khi nền kinh tế đang trong thời kỳ tăng trưởng bền vững, hiển nhiên là bất kỳ sự đi xuống nào của thị trường bất động sản (dù là theo chu kỳ), nhất là tại những thị trường đang phát triển như Hà Nội, cũng gây ra sự lúng túng cho tất cả những người tham gia. Trong một thị trường bất động sản nhỏ, đang phát triển và rất nhạy cảm với các biến động  thì các bên tham gia vào thị trường bất động sản cũng như người dân sẽ có xu hướng dễ mất bình tĩnh và nhanh chóng dừng lại mọi hoạt động giao dịch.

Phản ứng tự nhiên đối với một thị trường đang đi xuống là sự bi quan, tuy nhiên theo CBRE thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, và sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn.

Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm tính thanh khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường. Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình. Nhưng ngược lại có rất nhiều dự án lại bị đình trệ.

Trận lụt tháng 11 năm 2008 đã phần nào kiểm chứng chất lượng xây dựng công trình tại một số khu vực của Hà Nội và chúng ta có thể thấy rõ những vấn đề về cơ sở hạ tầng. Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ cần nhiều thời gian để phát triển chín muồi vì thị trường vẫn đang chờ đợi một hệ thống giao thông, hạ tầng giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt, và các hệ thống cơ sở hạ tầng tiêu biểu khác hoàn thiện hơn để hình thành một thành phố thực phát triển. Thành phố Hà Nội đang chứng kiến một thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng những công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới trên phạm vi toàn thành phố.

Thị trường văn phòng: Không còn sốt

Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2008 không có những biến động quá lớn chủ yếu do nguồn cung vẫn còn hạn chế. Nửa đầu năm 2008 thị trường tương đối năng động; nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng làm cho giá thuê không ngừng tăng.

Thị trường trong nửa năm cuối hoạt động chậm hơn do có ít yêu cầu tìm thuê và ít giao dịch thuê/cho thuê văn phòng hơn. Tuy nhiên các chỉ số thị trường của cả năm lại cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội vẫn đang hoạt động tốt.

Theo CBRE, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A tại thời điểm cuối năm 2008 là khoảng 53 USD/m2/tháng, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với văn phòng hạng B, giá chào thuê trung bình đạt  34 USD/m2/tháng tại thời điểm cuối năm 2008, cao hơn 23% so với thời điểm cuối năm 2007. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong suốt năm 2008 tương đối ổn định dưới mức 2% và 3,5%.

Nửa năm cuối của 2008 có ít hoạt động thuê/cho thuê văn phòng hơn do ít công ty thành lập mới hơn cũng như các công ty đang hoạt động hoãn lại kế hoạch mở rộng. Trong qu‎ý bốn, một vài tòa văn phòng hạng B đã giảm giá chào thuê làm cho giá chào thuê trung bình của các tòa văn phòng hạng B giảm khoảng 3% so với quý‎ trước.

Cả khách thuê và nhà đầu tư đều cẩn trọng hơn với những xu hướng biến động của thị trường. Các chủ tòa nhà nhận thấy rõ hơn sự cạnh tranh của nguồn cung trong tương lai và bắt đầu xem xét lại để đưa ra mức giá chào thuê hợp lý hơn. Trong khi đó có những khách thuê sẵn sàng chuyển văn phòng ra khỏi các tòa nhà có chất lượng cao, giá thuê cao đến các tòa nhà phù hợp hơn vì biết sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong năm 2009.

Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục có những điều chỉnh trong năm 2009. Theo CBRE, các thị trường văn phòng hoạt động tốt thường có tỷ lệ trống dưới 8%, tuy nhiên cho dù tỷ lệ này tăng tới 10% hay 13% thì cũng không phải là dấu hiệu bất thường hay “nguy hiểm”.

Thị trường bán lẻ: Sẽ không có nhiều thay đổi

Trong năm 2008, những trung tâm thương mại có uy tín như Hanoi Tower, Trang Tien Plaza, Vincom City Towers, Big C, Opera Business Centre, Pacific Place, và Parkson Viet Tower (ảnh bên) vẫn giữ hệ số cho thuê cao (xấp xỉ hoặc bằng 100%). Giá thuê trung bình tại những nơi này đạt 60 USD/m2/tháng.

Các khu bán lẻ có vị trí xa trung tâm thành phố, phân bổ khách thuê chưa hợp lý cùng với trình độ quản lý thiếu chuyên nghiệp thường có tỷ lệ trống khá cao và giá thuê thấp hơn.

Việc cải tạo lại nhà mặt phố thành các cửa hàng bán lẻ vẫn tiếp tục là xu thế chính trong năm 2009. The Garden Lifestyle Mall và Vincom Park Place là những dự án trung tâm thương mại tiêu biểu nhất sẽ đi vào hoạt động cuối năm 2009.

Một số chợ truyền thống như Chợ Hàng Da và Chợ Mơ đã được giải tỏa và khởi công xây dựng. Các dự án lớn như Indochina Plaza Hanoi và Times Square Hanoi tại khu vực Cầu Giấy -  Mỹ Đình cũng đã động thổ trong quý bốn năm 2008.

Tác động của việc mở cửa toàn phần thị trường bán lẻ đối với các nhà bán lẻ quốc tế theo cam kết với WTO được dự báo sẽ chưa tạo ra những tác động sâu sắc đến thị trường bán lẻ trong nước trong năm 2009, nhưng sẽ có nhiều ảnh hưởng hơn trong thời gian sau đó khi nền kinh tế thế giới phục hồi và các nhà bán lẻ quốc tế tiếp tục các kế hoạch mở rộng của mình.

Thị trường nhà ở 2009: Giao dịch trầm lắng

Trên thị trường căn hộ để bán, theo báo cáo không chính thức của dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower thì 918 căn hộ cao cấp của dự án này được bán khá tốt. Hai tháng sau khi bắt đầu chào bán, Vincom Park Place (ảnh bên) đã bán (cho thuê 50 năm) được 70% diện tích căn hộ. Ước tình có khoảng 650 căn hộ mới được chào bán bổ xung vào nguồn cung mới của Q4 2008. Hanotex dự kiến chào bán Sky City Towers với giá US$2.100/m2 vào Q1 2009.

Indochina Land động thổ dự án Indochina Plaza Hanoi, dự kiến cung cấp cho thị trường 300 căn hộ, trong khi đó UDIC cũng động thổ tô hợp N04 với 536 căn hộ ngay cạnh N05. Giá chào căn hộ trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm trong Q4 2008 với rất ít giao dịch ít.

Cầu giảm do dự báo kinh tế ảm đạm và tâm lý kỳ vọng giá nhà sẽ giảm hơn trong năm 2009.  Với dự đoán như vậy về thị trường nhà đất năm 2009, người mua nhiều khả năng sẽ tiếp tục chờ đợi. Một số người bán vẫn giữ hàng vì họ không muốn giảm giá. Thị trường thuê căn hộ đi xuống cũng làm giảm tổng cầu thị trường căn hộ. Tâm lý này khiến các bên tham gia có xu hướng chờ đợi trong ngắn hạn.  

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê: Cung tăng mạnh

Thị trường căn hộ cho thuê có dịch vụ Hà Nội năm 2008 được đánh dấu bằng sự gia tăng đột biến về nguồn cung trong nửa đầu năm 2008 với việc thêm 464 căn hộ từ 3 dự án mới: Somerset Hòa Bình, Skyline và Fraser Suites Hà Nội. Tổng nguồn cung căn hộ cho thuê có dịch vụ của Hà Nội cuối năm 2008 là 1.886 căn (21 dự án).

Tỷ lệ phòng trống trung bình cuối năm 2008 là khoảng 20%, so với mức 5% cuối năm 2007.  Không kể đến 3 dự án mới, tỷ lệ phòng trống của 18 dự án giữ mức 5% trong ba quý đầu 2008 và chỉ tăng nhẹ lên đến 9% trong quý cuối.

Cuối năm 2008, giá chào thuê trung bình tăng từ 28,91 US$ lên 32,66 US$/m2/tháng, giảm 0,14% so với quý 3/2008 và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê tăng phần lớn trong nửa đầu của năm, khi hai dự án mới đưa ra giá chào thuê ở mức cao của thị trường (trên 40 US$/m2/tháng).

Trong năm 2008, số lượng các căn hộ cho thuê thuộc sở hữu tư nhân không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ tăng lên. Những căn hộ tư nhân này thường có dịch vụ bảo vệ và dọn phòng và thường là những tòa nhà có dưới 10 căn hộ, hoặc là những biệt thự cải tạo.  Cộng đồng người nước ngoài đang ngày càng lưu tâm và tìm kiếm các căn hộ tư nhân như vậy.

Thị trường căn hộ cho thuê có dịch vụ dự kiến sẽ chịu cạnh tranh trực tiếp từ các nguồn cung thay thế này. Trong tương lai gần, dự kiến cầu về căn hộ có dịch vụ sẽ sụt giảm.  Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng, các công ty đa quốc gia sẽ thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt chặt hơn nữa chi tiêu về nhà ở cho nhân viên.  Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh từ các căn hộ cho thuê sở hữu tư nhân sẽ có tác động mạnh đến sự năng động của mảng thị trường này trong năm 2009. 

Thị trường khách sạn: Bị tác động lớn bởi khủng hoảng

Thị trường khách sạn Hà Nội đã trầm xuống trong quý bốn nói riêng và cả năm 2008 nói chung. Quý một năm 2008 hệ số sử dụng phòng của các khách sạn 5-sao đã giảm xuống còn 71% (tỷ lệ này tại thời điểm cuối năm 2007 là 84%) do thị trường có thêm nguồn cung mới từ InterContinental Hanoi Westlake (359 phòng).

InterContinental Hanoi Westlake

Tác động từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu trở nên rõ rệt hơn trong quý bốn khi hệ số sử dụng phòng giảm xuống 63% (giảm 20% so với cùng kỳ năm 2007). Hệ số sử dụng phòng và giá phòng trung bình cả năm 2008 lần lượt là 65% và 154 USD; so với năm 2007 các con số này là 80% và 131 USD. Dự báo hệ số sử dụng phòng ít có khả năng tăng lên trong năm 2009 bởi khủng hoảng kinh tế sẽ tiếp tục ảnh hưởng tới số khách du lịch và khách thương gia đến Việt Nam.

Cuối tháng 11 năm 2008, khách sạn Mövenpick Hanoi (154 phòng) đã bắt đầu đưa vào sử dụng tầng một và tầng hai và sẽ chính thức đi vào hoạt động đầu năm 2009. VinaCapital, chủ đầu tư của khách sạn Mövenpick Hanoi, cũng mới động thổ dự án tổ hợp trung tâm thương mại và khách sạn - Times Square tháng 12 năm 2008. Trong năm 2009 thành phố sẽ đón thêm hai khách sạn 4-sao mới. Khách sạn Dân Chủ và Mercure La. Dự báo thị trường sẽ có thêm khoảng 1,800 phòng khách sạn 5-sao và 4-sao từ khoảng bảy dự án trong thời gian 2009-2011.