Ashui.com

Luật Đất đai (năm 2003) sau gần 10 năm thực hiện đến nay đã và đang bộc lộ nhiều bất cập. Trong đó, khâu định giá đất cũng phần nào gây khó khăn cho công tác quản lý. Bài viết dưới đây nghiên cứu kinh nghiệm định giá đất của Queensland - tiểu bang của Australia, từ đó rút ra những bài học cho Việt Nam.  

Một số quy định về định giá đất ở Queensland 

Pháp luật hiện hành về đất đai của Australia (ban hành năm 1994), Đạo luật về Định giá đất đai (năm 2010) và pháp luật liên quan như Luật Bảo vệ môi trường năm 1994… đã tạo thành hệ thống pháp luật đồng bộ trong quản lý quy hoạch đất đai của Queensland. 

Ở Queensland, cơ quan định giá cung cấp biểu giá cho tất cả các loại đất theo thuộc tính của đất có thể định giá được phù hợp với quy định của Đạo luật về Định giá Đất đai năm 2010. Việc định giá đất được tiến hành hàng năm trên toàn tiểu bang (ngoại trừ trường hợp đặc biệt hoặc bất thường) do cơ quan định giá quyết định, sau khi tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương, các tập đoàn công nghiệp để quyết định giá đất, trên cơ sở diễn biến của thị trường. Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực từ ngày 30/6 của năm ra thông báo. 

Nếu đất cần phải được đánh giá lại giữa các kỳ đánh giá hàng năm (ví dụ tái quy hoạch hoặc phân khu), thông báo định giá bổ sung sẽ được công bố sau khi đánh giá lại. Việc định giá mới có hiệu lực từ ngày ghi trên thông báo.

Những yếu tố được xem xét khi định giá đất

Cơ sở xác định giá đất trước hết phải tuân theo quy định của pháp luật, ngoài ra cần phải tính đến các yếu tố: (i) thông tin nghiên cứu về thị trường; (ii) giá mua, giá bán cho mỗi loại đất (ví dụ như khu dân cư, thương mại, công nghiệp và nông thôn); (iii) xem xét các thuộc tính của đất (đất chưa sử dụng, đất được cải tạo gần đây và đất đã được mua bán trên thị trường…); (iv) xem xét hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch đất.

Khi xem xét các thuộc tính của đất cần chú ý đến: Hình dạng, kích thước của đất; địa hình, cảnh quan và độ cao của đất; Ánh sáng, không khí, tiếng ồn và độ rung; Xói mòn, lũ lụt và thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên; Những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường; Cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của đất; Khả năng tiếp cận với đất đai; Tiếp cận với nước và các dịch vụ cần thiết…

Trong quá trình định giá cần thiết phải xem xét các hạn chế tác động đến việc sử dụng đất: (i) những hạn chế do quy hoạch sử dụng đất; (ii) vị trí của đường dây tải điện; (iii) nơi đăng ký di sản hoặc đất đai bị ô nhiễm; (iv) rừng bảo hộ, thảm thực vật; (v) vị trí hệ thống thoát nước, công trình ngầm... Trong hoàn cảnh nhất định, cơ quan định giá có thể tuyên bố một phần nào đó của khu đất có thể được tách ra riêng biệt để định giá.

Phương pháp định giá

Các phương pháp định giá được sử dụng để định giá đất tại Queensland gồm: Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay không tăng giá trị và phương pháp định giá lợi thế vị trí.

Đất được quy hoạch ở vùng nông thôn thường được sử dụng phương pháp định giá giá trị đất không được cải thiện. Tất cả các loại đất khác, bao gồm cả đất quy hoạch nông thôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp định giá lợi thế vị trí. Nếu một khu đất được bao phủ bởi hai hay nhiều loại đất thì được xác định theo phương pháp định giá đất chưa được cải thiện.

Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện: Đất nông nghiệp theo quy hoạch được định giá bằng cách sử dụng phương pháp giá trị đất chưa được cải thiện (tức là đất quy hoạch nông thôn của dân cư hoặc tương đương có giá trị như đất phi nông nghiệp). Đất được xác định là đất nông nghiệp có thể được chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp.

Giá trị đất chưa được cải thiện phản ánh giá trị của đất trong tự nhiên và tình trạng thay đổi của đất. Nó là giá trị mà đất nông thôn có thể được dự kiến giao bán với giá không thay đổi.

Phương pháp lợi thế vị trí: Tất cả đất phi nông nghiệp, bao gồm cả đất quy hoạch nông thôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp lợi thế vị trí. Lợi thế vị trí phản ánh đất dự kiến sẽ được bán với giá nào đó trong điều kiện hiện tại, bao gồm đất và các công trình trên đất hoặc các vật liệu được sử dụng để cải thiện tính chất vật lý của đất như: đất đã được làm sạch, đất đã được cải thiện khả năng sinh lợi hoặc đất đã được cải thiện cấu trúc đất; đất đã được khắc phục ô nhiễm (nếu đất bị ô nhiễm đất được xác định theo các Đạo luật Bảo vệ môi trường 1994); đất được phục hồi và cải thiện bề mặt hoặc san lấp mặt bằng…

Trừ trường hợp đất được xây dựng nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, hàng rào, đập nước và cảnh quan; các công trình nhỏ như, cải tạo đất vườn, tường chắn cho mục đích cảnh quan và cắt tỉa hoặc loại bỏ các cây cho mục đích làm đẹp; xây dựng bể bơi, ao cá, bãi đỗ xe ngầm và móng/ nền tảng của đường nội bộ và đường lái xe vào… được định giá theo phương pháp giá trị đất không được cải thiện

Định giá đất trong trường hợp đất bị tác động của lũ lụt, lốc xoáy… Những bất lợi của tự nhiên thường xuyên xảy ra tại Queensland. Khi xem xét một định giá đất do một sự kiện bất lợi của tự nhiên, cần xem xét một loạt các vấn đề sau: (i) việc sử dụng đất; (ii) các sự kiện tương tự đã xảy ra trước đây và đã được phản ánh trong việc định giá; (iii) thiệt hại vật chất đối với đất đai; (iv) mức độ, phạm vi và thời gian ngập lụt; (v) thời điểm xảy ra các thiệt hại hoặc mất giá trị cho đất; (vi) nguy cơ hoặc dự đoán của sự kiện xảy ra một lần nữa; (vii) khoảng thời gian trước khi đất có thể được đưa trở lại sản xuất đầy đủ; (viii) những tác động ngắn hạn và dài hạn của sự kiện, bao gồm các tác động cho trồng trọt và các ngành công nghiệp chính khác trên cơ sở hạ tầng. 

Các loại thông báo định giá

Định giá hàng năm được ban hành trước ngày 31/3 mỗi năm (trừ trường hợp đặc biệt). Hàng năm, chủ đất có thể nhận được 3 loại thông báo định giá:

(i) Thông báo định giá đất hàng năm (màu xanh): Số tiền định giá mới trong thông báo này sẽ được sử dụng làm cơ sở để tính toán giá đất và tính thuế đất (nếu có). Nếu xác định giá trị bao gồm nhiều hơn một thửa đất, số lượng định giá là tổng giá trị của tất cả các thửa đất kết hợp, bao gồm cả hợp đồng thuê nhà và thửa đất sở hữu hoàn toàn (nếu có).

(ii) Thông báo định giá đất toàn quyền sử dụng (màu nâu): Thông báo này được ban hành nếu các chủ đất sở hữu hoàn toàn. Tuy nhiên, thông báo sẽ chỉ tư vấn cho việc định giá đất sở hữu hoàn toàn. Việc định giá mới trong thông báo này được sử dụng cho các cơ quan nhà nước để tính thuế đất (nếu có).

(iii) Thông báo nhà nước định giá thuê đất (màu xanh lá cây): Thông báo này chỉ liên quan đến thửa đất mà có thể có một hợp đồng thuê, giấy phép sử dụng đất hoặc cho phép chiếm giữ theo Đạo Luật Đất đai năm 1994, xác định giá trị phản ánh tình trạng của đất tại thời điểm bắt đầu cho thuê. Định giá này được sử dụng để tính tiền thuê đất của nhà nước.

Chính quyền địa phương sử dụng định giá đất để làm cơ sở tính toán giá đất. Cơ quan nhà nước sử dụng định giá để tính thuế đất, tiền thuê đất mà Nhà nước cho thuê đất. Thuế sử dụng đất chỉ được trả nếu tổng giá trị theo luật định của tất cả các diện tích đất của bạn vượt quá ngưỡng quy định của pháp luật. Cơ quan nhà nước sẽ liên lạc với chủ sở hữu đất sau ngày 30/6, nếu chủ sở hữu đất phải nộp thuế đất cho năm tài chính tiếp theo.

Giữa các vùng đất giáp ranh, sự khác biệt trong định giá là phổ biến và xuất phát từ những khác biệt trong phương pháp định giá đất, thuộc tính vật lý của đất, mục đích sử dụng đất, định giá ưu đãi…

Sử dụng thông tin định giá 

Việc thu thập thông tin bất động sản để thực hiện định giá theo luật định phù hợp với định giá đất Đạo luật năm 2010. Sử dụng thông này để duy trì việc triển khai đánh giá, trong đó bao gồm tên và địa chỉ của chủ sở hữu bất động sản, giá bán và thời điểm bán của mỗi tài sản và định giá được cải thiện hoặc định giá lợi thế vị trí của chủ sở hữu đất. Thông tin định giá được công bố công khai và có thể được mua thông qua các trung tâm kinh doanh và các đại lý của dữ liệu bất động sản. 

Bài học cho Việt Nam 

Từ những những quy định của pháp luật về định giá đất tại Queensland (Australia) ở trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: 

Thứ nhất, thời gian định giá đất:

Tại Queensland, đất được định giá một năm một lần và theo quy định: Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực vào ngày 30/6 của năm ra thông báo. Điều này sẽ là phù hợp với nền kinh tế thị trường khi mà các biến động về giá có thể xảy ra hàng tháng, hàng tuần và có thể hàng ngày. Trên thực tế không chỉ Queensland mà nhiều quốc gia trên thế giới việc định giá bất động sản được tiến hành hàng năm: Đài Loan, Hàn Quốc… Thời hiệu định giá, thông báo định giá và áp dụng được quy định và công khai.

Thứ hai, phương pháp định giá đất:

Về lý thuyết có nhiều phương pháp định giá nhưng các phương pháp định giá đất ở Việt Nam hiện đang được sử dụng: 

(i) Phương pháp so sánh trực tiếp: xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

(ii) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Trên thực tế kể cả hai phương pháp này rất khó áp dụng vì các tiêu chí phân loại chưa rõ; việc xác định mức thu nhập thuần trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi là rất khó khăn. Như vậy, việc nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá từ Queensland có thể sẽ đơn giản hơn (phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay không tăng giá trị áp dụng cho đất nông nghiệp và phương pháp định giá lợi thế vị trí), sẽ được áp dụng cho định giá các loại đất khác kể cả đất dân cư nông thôn.

Thứ ba, định giá đất giáp ranh:

Sự khác biệt trong định giá giữa các vùng đất giáp ranh là tất yếu. Các yếu tố dẫn đến sự khác biệt là do sự khác biệt về: (i) phương pháp định giá; (ii) thuộc tính vật lý của đất; (iii) những hạn chế về việc sử dụng đất; (iv) mục đích sử dụng đất; (v) định giá ưu đãi. Ở Việt Nam, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng giáp gianh hoặc giữa các thửa đất trong cùng một lô đất lại do các quyết định hành chính, giá đất Hà Nội hơn giá đất giáp ranh với Hưng Yên hoặc Vĩnh Yên. Kinh nghiệm Queensland có thể tham khảo; cần xây dựng một bản đồ quy hoạch đất riêng biệt độc lập so với bản đồ hành chính, trên đó chỉ rõ các vùng đất, các thuộc tính của đất và bảng giá đất được áp dụng.

Thứ tư, thông tin về định giá: 

Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp định giá, những thông báo về giá đất đều được công khai tạo tính minh bạch trong thông tin về đất đai. Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội. Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn - đất đai.

Một bản đồ quy hoạch đất chi tiết hoàn toàn có thể thực hiện được trong điều kiện hiện nay theo đó một bảng giá có thể được xác lập đến từng chủ sở hữu đất, khi mà khoa học, công nghệ và các công cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế nhiều quốc gia trên thế giới một bản đồ đất đai đã được đưa công khai trên trang web và mọi thông tin về một ô đất, lô đất đều có thể được cung cấp bởi cơ quan quản lý về đất và công khai.

Thứ năm, giải quyết các khiếu nại về định giá đất:  

Một khi các định giá đất đã được công khai đến các chủ sở hữu đất ngay từ khi đất được định giá và những khiếu nại được thực hiện ngay sau khi nhận được thông báo sẽ giúp giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai vốn đang vô cùng phức tạp ở Việt Nam.

Tóm lại, từ những nghiên cứu về định giá đất ở Queensland đã rút ra được 5 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trên các góc độ: (i) thời gian định giá đất; (ii) phương pháp định giá đất; (iii) định giá đất giáp gianh; (iv) thông tin định giá đất; (v) giải quyết khiếu nại về giá đất. Những kinh nghiệm này có thể áp dụng cho Việt Nam để tổ chức, quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên hữu hạn của chúng ta.

TS. Ngô Văn Hiền - Học Viện Tài Chính