Ashui.com

Nhận định về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2012, một số chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ còn tiếp tục khó khăn. Sức ép về tài chính sẽ buộc nhiều doanh nghiệp (DN) phải lựa chọn hoặc phải giảm giá mạnh để tiêu thụ được hàng, hoặc phải sang nhượng lại dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực lớn hơn.

Tuy nhiên, ở góc độ tích cực, nhiều chuyên gia lại cho rằng đây là cơ hội cho các nhà phát triển dự án vì BĐS đã giảm giá về mức gần với chi phí bỏ ra…

Sức ép từ nhiều phía

Quả thật năm 2011 là một năm đầy sóng gió của thị trường BĐS Việt Nam. Nói như GS-TS Đặng Hùng Võ là chưa có năm nào thị trường lại của người mua như năm qua. Khách hàng thực sự thành “Thượng đế”. Hàng hóa tha hồ lựa chọn, giá giảm từ 30-50% và đi kèm với từng dự án nhà ở là từng chương trình khuyến mãi, hỗ trợ khách hàng khá hấp dẫn như dãn tiến độ trả tiền; nhận nhà trước, trả tiền dần trong 5 năm... Tuy nhiên, thị trường vẫn rơi vào tình trạng mất thanh khoản, các giao dịch thành công rất ít vì không người mua kém mặn mà. 

Bản thân một DN lớn trong ngành xây dựng cũng thừa nhận, không thể đổ hết lỗi cho ngành ngân hàng khi đột ngột đóng hết mọi cánh cửa cho các chủ dự án vay vốn. “Để thị trường rơi vào tình trạng đóng băng như hiện nay là do trước đây thị trường phát triển quá nóng. Giá bị đẩy quá cao so với giá trị thực nên đây là hệ quả tất yếu. Tôi biết nhiều ngân hàng hiện nay đang sống dở, chết dở với các dự án BĐS vì khi nhận thế chấp dự án từ chủ đầu tư đã tưởng mức giá ấy là hấp dẫn, nhưng ai ngờ hiện giá thị trường còn rơi xuống dưới mức thế chấp, nên không riêng gì DN mà cả NH cũng như đang ngồi trên chảo lửa vì nợ xấu BĐS”, đại diện DN này nói.

Trừ một vài dự án thực hiện nghiêm túc cam kết về tiến độ như các dự án của Tập đoàn Vincom: Dự án Royal City; Vincom Village, Times City..., phần lớn các chủ dự án không có vốn phát triển tiếp dự án, rất nhiều dự án xây dựng dở dang, trong khi tiền nợ các ngân hàng, nhà thầu ngày càng tăng. Một số dự án tuy có cam kết tiến độ với khách hàng và DN cũng nỗ lực huy động vốn thực hiện nhưng cũng rất khó khăn.

Bên cạnh đó, một nguồn rất quan trọng được trông chờ như cứu tinh của thị trường BĐS là nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS cũng giảm đáng kể trong năm qua. Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn đầu tư cho lĩnh vực BĐS cả năm 2011 ước đạt hơn 500 triệu USD, đây là con số thấp kỷ lục trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguyên nhân do các NĐT nước ngoài, các quỹ lớn cũng đang gặp khó khăn về tài chính nên không thể tiếp tục mở rộng đầu tư mà chỉ tập trung hoàn thành các dự án đã triển khai.

Trong bối cảnh như vậy, việc một số chủ đầu tư buộc phải chuyển nhượng dự án BĐS là không tránh khỏi. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án đã ra tăng từ giữa năm 2011, đặc biệt tại TPHCM. Đơn cử như CTCP đầu tư và địa ốc Khang An đã chuyển nhượng 80% tại khu dân cư Tân Tạo A cho Dacin Holdings của Singapore; Quỹ đầu tư JSM Indochina đã chuyển nhượng dự án Peninsula cho Cty Sao Sáng Saigon – Cty thành viên của NH Nam Á...

Thị trường luôn sẵn người mua 

“Thời điểm hiện nay và trong khoảng 6 - 8 tháng tới được dự báo sẽ diễn ra nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS. Kinh nghiệm trong thời kỳ khủng hoảng 2008 - 2009, khi chúng tôi tư vấn chuyển nhượng thành công một loạt dự án như: Hoa Binh Tower, Vitex Tower ở TPHCM; 47 - Vũ Trọng Phụng, 46 - Bích Câu ở Hà Nội cũng như dự án của Cty Sơn Hà trên đại lộ Thăng Long... cho thấy, nhiều nhà đầu tư chờ đợi giá giảm sâu hơn đã không có cơ hội mua lúc đó. Nhà đầu tư chỉ có thể mua được dự án với giá hợp lý nhất, khi họ mang tới một giải pháp giúp bên bán vượt qua khó khăn hiện tại. Còn việc tạo sức ép quá đối với bên bán sẽ khó đưa hai bên tới sự thống nhất”. (Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn BĐS Soho Vietnam)

Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn BĐS Soho Vietnam đã nhìn nhận thị trường khá lạc quan như vậy. Theo ông Cần, việc phải giảm giá BĐS đến 30 - 40% cho thấy, DN đang chịu sức ép tài chính rất lớn. Sức ép đó có thể là nợ NH, sức ép thu hồi chi phí đã bỏ ra đầu tư, nên phải giảm giá để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm. Chỉ có giảm mạnh giá bán mới tạo được ấn tượng, thu hút được sự quan tâm của công chúng, từ đó cơ hội bán được hàng sẽ tăng cao.

Tuy nhiên, ông Cần cho rằng, sức ép với chủ đầu tư dự án BĐS tại Hà Nội và TPHCM hiện có sự khác nhau đáng kể. “Thực tế là, tiền NH đổ vào thị trường BĐS ở TPHCM nhiều hơn Hà Nội, nên DN cũng chịu sức ép nhiều hơn. Mặt khác, ở Hà Nội, trong thời gian 2 - 3 năm vừa qua, số dự án ít hơn do chờ điều chỉnh quy hoạch, nên chủ đầu tư bán được hàng, thu được tiền từ khách hàng với tỉ lệ cao hơn. Số tiền này giúp họ triển khai được dự án mà không chịu nhiều sức ép từ tiền vay NH”, ông Cần nói.

Theo ông Cần, không ai dám chắc khả năng bán tháo dự án BĐS có tiếp diễn hay không, vì trong năm 2011, không ít chủ đầu tư có tên tuổi ở Hà Nội đã phải giảm giá bán. Đây là cơ hội cho các nhà phát triển dự án BĐS. Khi BĐS giảm giá về mức gần với chi phí bỏ ra làm dự án cộng với chi phí cơ hội theo thời gian, thì trên thị trường luôn có sẵn người mua cân nhắc để mua vào. Hiện có không ít nhà đầu tư cá nhân, hoặc DN có lượng tiền mặt dồi dào, ngành kinh doanh cốt lõi tạo ra dòng tiền ổn định đang xem xét cơ hội mua vào dự án BĐS làm trụ sở làm việc hoặc đầu tư dài hạn. Trong số đó, có các nhà đầu tư Hà Nội đã thu được nhiều lợi nhuận trong 2 - 3 năm qua và nay là thời điểm để họ xem xét mua vào. Một số nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, khu vực Trung Đông cũng đang là những khách mua tiềm năng trên thị trường BĐS Việt Nam.

Song Minh - ảnh: Bình An