Ashui.com

Với sự đi xuống của thị trường, bất động sản (BĐS) đã lộ rõ những khiếm khuyết của mình. Tái cơ cấu trở thành yêu cầu sống còn trong năm 2012 của BĐS. Tuy nhiên, đối với người dân, tái cơ cấu chỉ có ý nghĩa khi giá nhà giảm. Điều này có nghĩa, giảm giá nhà phải là mục tiêu cao nhất của tái cơ cấu BĐS.

Đảo chiều sức ép

Qua một năm đi xuống của BĐS, những khiếm khuyết của thị trường bất động sản như: nguồn cung phục vụ nhu cầu ảo, cơ cấu nguồn hàng mất cân đối, đầu tư dàn trải... bộc lộ rõ và khiến cho chính các ông chủ BĐS phải lãnh đủ. Từ đó, đã có rất nhiều chuyện lạ chưa từng có đã diễn ra.

Một trong những chuyện lạ đáng kể nhất chính là sự thất thế của giới đầu tư, các ông chủ BĐS còn người mua nhà lần đầu tiên được hưởng những điều đáng lẽ đương nhiên là quyền lợi của khách hàng. Những doanh nghiệp BĐS từ thế thượng phong tha hồ làm giá, chèn ép và khinh thường và rẻ rúng người mua thì nay đã xuống giá.

Còn những thượng đế khốn khổ đã được săn đón, chào mời và thực thi được quyền chọn hàng, trả giá và dám nhận xét về sản phẩm. Đặc biệt, người mua đã phản ứng mạnh mẽ hơn để gây sức ép lại cho dân BĐS khi quyết không mua hàng và chờ đợi như một sức ép để buộc phải giảm giá. Đó được coi như một sự đảo chiều để lập lại mối quan hệ thuần đáng có trên thị trường BĐS.

Thống kê của Bộ Xây dựng, giá đất nền tính từ tháng 3 năm 2011 đến thời điểm cuối năm đã giảm từ 10% đến 18%. Các giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống sàn giao dịch bất động sản và giao dịch không thông qua sàn của người dân đều chững lại trong năm 2011, đặc biệt là trong quý 3/2011. Tại Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm, chỉ có khoảng 3 nghìn 600 giao dịch mua bán nhà đất thành công.

Các dự án bất động sản không bán được khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, không ít các dự án bất động sản đã phải bán đi một phần thậm chí toàn bộ dự án. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm TGĐ Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho biết: hiện nay nếu chúng ta đi tìm hiểu kỹ rất nhiều các doanh nghiệp BĐS đã phá sản nhưng mà chưa công bố, với tình hình không bán được hàng, nợ ngân hàng thúc ép họ rất khó khăn nhiều doanh nghiệp đã phải mua đi bán lại...

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long cho rằng: vỡ nợ "tín dụng đen", biệt thự bỏ hoang là những minh chứng rõ nhất về đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản. Khi thị trường xuống, những đầu cơ nhanh chóng rút ra khỏi thị trường, làm lộ rõ những nhu cầu ảo với mức giá cao hơn so với thị trường suốt thời gian qua.

"Nhà thu nhập thấp, rẻ thì lại không có cung trong khi cầu lại nhiều, các căn hộ cao cấp đang thừa, thị trường đang mất cân đối về nguồn hàng. Vấn đề cơ cấu nguồn hàng và nhu cầu thị trường cần được xem lại"- ông Việt phân tích.

Giảm được giá mới là thành công

Giá nhà quá cao không còn là câu chuyện mới. Con số tỷ lệ giữa giá nhà trên thu nhập trung bình năm của người lao động có thu nhập trung bình tại Việt Nam là 25 lần, so với mức 4-5 lần ở các nước phát triển và 2-3 lần ở các nước chậm phát triển được cơ quan quản lý đưa ra đã cho thấy rõ những nghịch lý.

Có thể hình dung, lương bình quân của một người lao động trung bình tại Nhật là khoảng 7.000-8.000 đôla/tháng, trong đó họ khẳng định 5.000 đôla trong số này được chi cho nhà ở, còn Việt Nam, lương trung bình được tính khá xởi lởi là 4 triệu đồng/tháng thì nhà 1 tỷ đồng - gấp 25 lần, tại các đô thị lớn là không hề dễ kiếm.

Nghịch lý là, các nước phát triển, giá nhà cao, mức thu nhập của người dân cũng cao, còn ở ta, là nước có thu nhập bình quân trên đầu người thấp nhưng giá nhà, nhất lại tại đô thị lớn là Hà Nội luôn sánh ngang với mức đỉnh của các thủ đô trên thế giới.

Sự điều chỉnh giảm giá của giới kinh doanh các dự án căn hộ, đất nền tại thị trường TP.HCM và Hà Nội trong năm 2011 đã đem hy vọng sớm mua được căn hộ với giá cả hợp lý cho số đông người có nhu cầu. Nhưng xem ra đó mới chỉ là một vào chiêu làm "màu", còn thực thế thì chờ mãi, "cầu" vẫn chưa tiếp cận được "cung" trên thị trường vì giá có giảm được là bao.

Sau mỗi đợt điều chỉnh, chủ đầu tư dự án căn hộ lại khẳng định: không thể giảm giá thêm được nữa. Trong khi đó, người dân vẫn chưa bằng lòng, cho rằng mức hiện tại vẫn chưa về giá trị thực. Rất nhiều dự án ế ẩm tồn đọng sản phẩm cả năm trời nhưng phần đông người sống tại các đô thị lớn vẫn xa rời giấc mơ "an cư".

Tiến sỹ Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, để vượt qua khủng hoảng, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận thay đổi để tái cơ cấu lại doanh nghiệp, phải biết sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí...

Theo ông Hiếu, giải pháp trước hết doanh nghiệp phải chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sát nhập dự án... giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trước mắt. Về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn tín dụng ngân hàng các doanh nghiệp cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác như phát hành các công cụ nợ, thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư.

Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn địa ốc Đất Lành ví von, thời điểm này, các doanh nghiệp BĐS giống người dân sau một cơn bão, đều chịu thiệt hại chỉ có mức độ khác nhau. Các doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán, thậm chí thua lỗ để tồn tại qua thời điểm này. Đồng thời doanh nghiệp phải thực hiện tái cơ cấu lại về nguồn hàng, nhân sự của doanh nghiệp và đầu tư khoa học kỹ thuật giảm giá thành sản phẩm.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhìn nhận, những vấn đề của thị trường bất động sản trong năm 2011 là hệ quả của việc phát triển bất động sản quá "nóng" trong những năm qua.

"Trong năm 2012, DN phải tái cấu trúc, trước hết là sản phẩm gì, mục tiêu như thế nào, chiến lược thế nào...  Phân khúc nhà thu nhập thấp là mảng thị trường tiềm năng năm 2012 nhưng giá phải ở mức phù hợp với khả năng thanh toán của người dân" - Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng hứa hẹn.

Hoài Thùy Dương 

• Cơ hội cho các nhà phát triển dự án bất động sản