Ashui.com

Việt Nam đang chuẩn bị đón nhận một cơn sóng thần các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Cơn sóng này sẽ mang lại cơ hội hay tai họa?

Năm 2005, dự án biệt thự nghỉ dưỡng đầu tiên xuất hiện ở Việt Nam là Mũi Né Domaine, tiếp đó là The Nam Hải năm 2006. Cũng trong năm này, dự án căn hộ nghỉ dưỡng đầu tiên là Olalani, rồi Indochina Riverside Tower (đều ở Đà Nẵng) xuất hiện và rải rác một vài dự án nữa lần lượt được giới thiệu trong những năm tiếp theo.

Sự hình thành của thị trường bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng bắt nguồn từ chiến lược thâm nhập thị trường của các tập đoàn quốc tế chuyên khai thác, vận hành resort. Bằng chứng là hầu hết các dự án nghỉ dưỡng khởi công từ trước năm 2009 đều là của các chủ đầu tư, hoặc có sự tham gia của các quỹ đầu tư nước ngoài.

• Ảnh bên : Khu Du lịch Nghỉ dưỡng The Nam Hải ở Hội An.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2009 đến nay, hàng loạt nhà đầu tư trong nước đã tham gia thị trường, tiêu biểu như giữa tháng 10 này, Công ty Cổ phần TD sẽ chào bán Khu Căn hộ Nghỉ dưỡng Cao cấp The Costa tại Nha Trang. Trước đó, vào đầu tháng 9, Công ty Cổ phần Hoa Anh Đào khởi công và chào bán dự án Khu Nghỉ dưỡng Oceanami tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Xa hơn một chút, tháng 5, cũng tại Vũng Tàu, Công ty Cổ phần Cotecland giới thiệu Khu Biệt thự Nghỉ dưỡng Blue Sapphire Resort. Và còn nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng nữa sẽ được khởi công trong thời gian tới.

Bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng

Như vậy, theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, đến hết năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng.

Thông thường, các thị trường đang trong giai đoạn định hình có tốc độ tăng trưởng cao, nhưng tốc độ tăng trưởng của thị trường nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện nay với những con số vừa thống kê được xem là quá nhanh. Trong buổi báo cáo nghiên cứu mới của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vào tháng 9/2010, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty, cho biết: “Cách đây 2 năm, chúng tôi có tổ chức một hội thảo về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng mang tên “Đón đầu những con sóng”. Lúc đó chúng tôi cũng chưa xác định được con sóng sẽ phát triển ra sao, nhưng nay chúng ta đã biết, đó là sóng thần”.

Tại sao lại như vậy? So sánh với các nước trong khu vực, Phuket của Thái Lan với miền Trung Việt Nam chẳng hạn, cũng cho thấy điều này. Phuket là một điểm du lịch nổi tiếng, đã có trên 20 năm phát triển nhưng số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng tại đây chỉ là 5.624 căn. Trong khi đó, dù chỉ bắt đầu phát triển chưa đầy 5 năm, nhưng đến hết năm nay số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng ở miền Trung đã là 3.745 căn. Thậm chí số căn hộ và biệt thự hạng sang tại miền Trung Việt Nam còn cao hơn nhiều so với Phuket. Hiện nay, số biệt thự hạng sang tại miền Trung là 253 căn, trong khi Phuket chỉ có 135 căn. 

Khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam và tại Thái Lan 

Lý do nào khiến loại hình này nóng đến vậy? Ông Trương An Dương, Trưởng phòng Nghiên cứu Công ty Dịch vụ Bất động sản Savills Việt Nam, cho rằng, thị trường bất động sản giống như các thị trường đầu tư tài chính ở Việt Nam, thường mang tính bầy đàn. Sau chứng khoán thì đến thời của vàng, sau đó là căn hộ và có lẽ bây giờ là thời của bất động sản nghỉ dưỡng. 

Bảng so sánh các chỉ số liên quan đến biệt thự nghỉ dưỡng giữa Việt Nam và Thái Lan (nguồn: CBRE): 

Khách quốc tế tiềm năng nhưng chưa sẵn sàng

Trong khi sự phát triển quá nhanh của loại hình này khiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có văn bản đề nghị Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự rà soát, đánh giá và báo cáo tình hình thực hiện của các dự án gửi về Bộ trước ngày 30/11/2010 thì hãy nhìn xem bất động sản nghỉ dưỡng có thực sự vượt quá cầu tiêu dùng.

Trên thực tế, khách du lịch quốc tế mới là đối tượng khách hàng chính của bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, nhưng hiện nay đối tượng này chưa sẵn sàng. Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, số người nước ngoài mua dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam chiếm chưa đầy 15% (đã bao gồm 10% là Việt kiều), trong khi tỉ lệ này ở Thái Lan lên đến 82%.

Nhưng nếu nhìn về trung và dài hạn, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam là rất tiềm năng. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trung bình chỉ hơn 4 triệu lượt mỗi năm, trong khi Malaysia đã là 20 triệu, Thái Lan 15 triệu, Indonesia 6 triệu, nên tiềm năng của du lịch Việt Nam vẫn rất lớn. Ở khắp châu Á, các bãi biển như Bali, Phuket đã gần như quá tải. Điều này thực sự mở ra cơ hội cho Việt Nam. Theo một báo cáo công bố vào đầu năm 2005 của Hiệp hội Du lịch Thế giới, Việt Nam được dự báo sẽ là 1 trong 10 nước phát triển du lịch mạnh nhất giai đoạn 2006 - 2015.

Và đó cũng là một trong những lý do các chủ đầu tư đưa ra để thuyết phục khách hàng mua dự án của mình trong thời gian tới. Bên cạnh đó, người mua có nhiều lựa chọn về loại hình, vị trí và giá cả của dự án, do vị trí của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng mở rộng, không chỉ quanh quẩn ở Đà Nẵng như trước đây mà còn vươn ra các địa điểm mới như Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết và cả miền Bắc. Giá cả cũng đa dạng, từ 200.000 USD cho đến cả triệu USD.

Thế nhưng, chưa xét đến các chính sách thu hút khách quốc tế của Việt Nam, chỉ đánh giá chất lượng các dự án bất động sản du lịch, nếu so với Thái Lan các dự án tại Việt Nam có thể không hấp dẫn bằng. Có chăng chỉ là giá rẻ hơn.

Vậy ai mua?

Sắp tới có thể thấy các chủ đầu tư đang hướng đến người Việt Nam. “Chúng tôi phụ trách tiếp thị và bán hàng cho một số dự án nghỉ dưỡng ở miền Trung và đã tốn hàng trăm ngàn USD cho các chiến dịch tiếp thị ở Hồng Kông, Singapore. Nhưng khách hàng nước ngoài gần như vắng bóng trong thời gian gần đây, người mua chủ yếu lại là người Việt Nam”, chị Nguyễn Phạm Khánh Vân, Trưởng Phòng PR và Truyền thông của Savills Việt Nam, cho biết.

Khảo sát của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, 85% số dự án nghỉ dưỡng đã bán được có chủ nhân là người Việt. Khách hàng từ Hà Nội chiếm 40% và từ TP.HCM là 30%. Đặc biệt, các nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà nghỉ dưỡng tại Việt Nam có độ tuổi trung bình rất trẻ, khoảng 38 tuổi.

Không ít người thắc mắc, với mức giá hàng triệu USD như vậy, những khách hàng Việt Nam nào có thể mua được và mua để làm gì. Hiện nay, các chủ đầu tư thường quảng cáo dự án nghỉ dưỡng của họ là “nơi nghỉ dưỡng cao cấp, vừa là kênh đầu tư hấp dẫn vì có thể cho khách du lịch thuê, hoặc bán lại với giá cao hơn”. 

Tuy nhiên, theo khảo sát của Savills, hiện nay công suất cho thuê phòng tại các khách sạn 4 và 5 sao vẫn còn thấp, chẳng hạn trong quý I/2009 công suất phòng ở Đà Nẵng chỉ đạt 40-50%. Bên cạnh đó, nếu so với các sản phẩm bất động sản thông dụng như căn hộ, nhà phố, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng có tính thanh khoản thấp hơn nhiều, nên việc mua đi bán lại là không khả thi. Và vì hiệu quả kinh doanh từ việc cho thuê lại vẫn còn là ẩn số, nên nói các khách hàng này mua để đầu tư thì cũng chưa thuyết phục.

Vậy thì đa phần khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng là để thể hiện phong cách sống? Theo khảo sát của Savills về những yếu tố mang tính lựa chọn ưu tiên của người mua biệt thự nghỉ dưỡng, nhu cầu sở hữu biệt thự nhằm thỏa mãn phong cách sống chiếm 52,4%. Lực lượng này thuộc tầng lớp giàu có tại Việt Nam, thể hiện ở việc 86% trong số họ không cần hỗ trợ từ ngân hàng. Người giàu Việt Nam chắc chắn sẽ tăng đáng kể.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể rơi vào tình trạng thừa cung như thị trường căn hộ trong thời gian qua? Ông Vũ Quang Hiển, Giám đốc Đầu tư Quỹ Saigon Asset Management, cho rằng, “có thể diễn ra chậm hơn nhưng sẽ kéo dài hơn”.

Còn ông Dương, Công ty Savills Việt Nam, thì khẳng định, sẽ có một cuộc cạnh tranh gay gắt trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam như cạnh tranh về giá, vị trí, thiết kế và cả đơn vị quản lý. Và cạnh tranh cũng có nghĩa là một số sẽ tồn tại, còn một số thì không. 

Phỏng vấn ông Trần Quý Dương Ông Trần Quý Dương, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư An Trung, đơn vị tham gia đầu tư dự án nghỉ dưỡng sinh thái và biệt thự Oceanami Resort ở huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ông nhận định như thế nào về sự bùng nổ của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện nay? Việc các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đồng loạt khởi công gần đây, theo tôi, có 2 cách giải thích. Ở khía cạnh kinh tế, việc các nhà kinh doanh chuyển hướng “sản xuất” ra các sản phẩm nhà nghỉ dưỡng cho thấy đầu tư vào loại hình này đang trở nên hấp dẫn hơn các sản phẩm bất động sản khác. Ở khía cạnh đầu tư, theo tôi, rõ ràng đầu tư bất động sản du lịch có nhiều đường ra hơn. Trong những thời điểm kinh tế khó khăn thì bất động sản nghỉ dưỡng dễ xoay xở hơn, do khả năng khai thác sử dụng bất động sản nghỉ dưỡng cao hơn nhà ở trong thành phố. Có ý kiến cho rằng làn sóng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam hiện nay là “sóng thần”. Nếu nhà đầu tư nắm bắt được thì đó là cơ hội, nếu không thì đó sẽ là tai họa. Ông có đồng ý với ý kiến này? Nếu là sóng thần thì chỉ có tai họa chứ làm gì có cơ hội! Nhưng việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng có đặc điểm gì để được gọi là sóng thần? Quyết định đầu tư của mỗi người là khác nhau. Quyết định đó thường bị chi phối bởi chiến lược kinh doanh, mức độ ưu tiên so với các nhu cầu khác của cuộc sống, hoặc mức độ ưu tiên so với các khoản đầu tư khác, kế hoạch tài chính… Nếu tính toán sai lầm, cộng với một chút không may, nhà đầu tư phải trả tiền cho bài học đó. Nếu tính toán cẩn trọng và một chút may mắn thì lợi nhuận là phần thưởng xứng đáng. Cơ sở nào để ông cho rằng đây sẽ là cơ hội? Cơ hội hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, tình trạng và quan điểm của từng người, chứ không có cơ hội chung cho tất cả mọi người. Khủng hoảng kinh tế châu Á cuối những năm 1990 đã đẩy không biết bao nhiêu giám đốc điều hành tại Thái Lan ra khỏi văn phòng, xung vào đội quân thất nghiệp, nhưng cũng đã đưa không ít công ty trước đó còn khá nhỏ trở thành những công ty hàng đầu trong ngành hiện nay. Ngược lại, theo ông nếu có tai họa thì bản chất của tai họa là gì và hậu quả của nó sẽ như thế nào? Sẽ thật tiếc nếu bạn đầu tư không tính toán cẩn trọng và không lường sức mình. Nhưng cũng thật tiếc nếu bạn không đủ can đảm quyết định đầu tư khi có tiền trong tay và để cơ hội qua đi. Vì ai cũng biết rõ giá trị của 1 đồng hôm nay không còn là 1 đồng vào ngày mai. Liệu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể rơi vào tình trạng thừa cung như thị trường căn hộ trong thời gian qua? Tôi không đồng ý với quan điểm thị trường căn hộ thừa cung. Thị trường căn hộ tại TP.HCM vẫn thiếu, thiếu những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực. Các căn hộ hiện nay hầu như nhắm đến phân khúc khách có khả năng chi trả cao, nên nguồn cung ở phân khúc này quá dư. Như tôi nói ở trên, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lớn hơn thị trường căn hộ rất nhiều, vì có cả sự tham gia của khách hàng quốc tế. Tuy nhiên, thị trường nào cũng có các phân khúc khác nhau. Việc tham gia phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng ồ ạt cũng có thể dẫn đến thừa cung ở một phân khúc nào đó. Nhưng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng ở những điểm du lịch tại Việt Nam gần đây thì không thể nói là thừa được. Nhưng theo thống kê, khách hàng nước ngoài mua các dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam rất ít (5%), theo ông vì sao? Dự án du lịch nghỉ dưỡng là để phục vụ khách du lịch, cả trong nước lẫn ngoài nước. Khách hàng nước ngoài chưa mua nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam như tại Thái Lan vì nhiều lý do. Việt Nam mới phát triển bất động sản nghỉ dưỡng gần đây, sản phẩm chưa nhiều, các sản phẩm ra đời hầu hết được khách hàng trong nước mua ngay. Chiến lược marketing của các công ty Việt Nam cũng chưa hề nhắm đến thị trường nước ngoài do chi phí cao, mối quan hệ chưa đủ mạnh… và cũng có trường hợp chưa cần làm đã bán hết rồi! Ngoài ra, phải kể đến hành lang pháp lý của Việt Nam chưa đủ hấp dẫn, chưa được khách nước ngoài tin tưởng. Cũng cần phải kể đến việc điều kiện hạ tầng của Việt Nam chưa đủ thuyết phục khách nước ngoài lựa chọn để mua nhà nghỉ. Tuy nhiên, lượng khách nước ngoài mua nhà nghỉ dưỡng cũng đang tăng lên. Hiện tại, dự án Oceanami của chúng tôi đã có không ít khách nước ngoài đang sống và làm việc tại các nước trong khu vực đến xem và rất quan tâm. Các nhà đầu tư quốc tế còn gặp những khó khăn nào? Thông tin không đầy đủ và có nhiều bất ngờ! Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cần làm gì để có thể tồn tại trong “cơn sóng thần” này? Nếu có sóng thì doanh nghiệp bất động sản sẽ có lợi thế. Tuy nhiên, đã gọi là sóng thì có lúc lên lúc xuống. Kinh doanh nói chung đều cần sự thận trọng và tôi luôn đề cao trách nhiệm của doanh nghiệp, giúp chúng tôi không lao vào rủi ro mù quáng để có lợi nhuận thật nhanh và phải có trách nhiệm với sản phẩm mình làm ra để tồn tại lâu dài. Khách hàng cũng chẳng phải vì yêu quý cá nhân mà ủng hộ sản phẩm của mình, họ chỉ đơn thuần chấp nhận sản phẩm phù hợp với họ. Dù chỉ mới ở giai đoạn đầu phát triển nhưng giá bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam khá cao, đặc biệt là so với Thái Lan hay Indonesia, theo ông vì sao? Liệu giá có giảm xuống? Tình hình kinh tế Việt Nam đang phát triển khá ổn định mà lại so sánh với Thái Lan hay Indonesia, là 2 nước đang gặp rất nhiều vấn đề về kinh tế và chính trị, thì rõ ràng là không đồng nhất rồi.

Nguyễn Hùng