Trên chuyến bay ra Hà Nội chiều thứ Sáu tuần trước, “bộ sậu” lãnh đạo của một doanh nghiệp về bất động sản tại Tp.HCM đã mang theo 3 dự án bất động sản lớn để làm việc với các đối tác, hòng kêu gọi đầu tư.

Sau giai đoạn thị trường đóng băng kéo dài, các đối tác phía Bắc gần như là cơ hội duy nhất lúc này cho nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM, vốn đang “chết lâm sàng”. 

(Ảnh: Lê Hồng Thái) 

Nhiều dự án hoạt động cầm chừng 

Tại xa lộ Hà Nội đoạn gần cầu Sài Gòn, nhiều tòa nhà chung cư xây đã cao nhưng không có vẻ gì là đang bước vào giai đoạn gấp rút hoàn thiện. Gió sông Sài Gòn thổi những tấm bạt che chắn phía mặt tiền phất phới.

Mọi nỗ lực lúc này của các doanh nghiệp, từ chủ tịch cho đến giám đốc và trưởng phòng, nhân viên, là làm sao bán được căn hộ để có tiền duy trì hoạt động, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho hay. Nhưng dường như, việc thu tiền về lúc này không hề dễ dàng.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tính toán, một mét vuông đất sạch ở xa trung tâm thành phố và không thuận tiện lắm cũng phải chi phí mất 5 triệu đồng. Giá xây dựng nhà loại thu nhập thấp ít cũng phải 5 triệu/m2, nhà loại khá thì 8-9 triệu/m2. Thế nhưng hiện tại, nhiều dự án vẫn phải chốt giá dưới 14 triệu/m2.

Thậm chí, không ít chủ dự án còn đồng ý cho trả chậm 1 năm, bao lãi suất, nhận nhà ngay. Thưởng ôtô, thiết bị nghe nhìn, đồ đạc… cũng là những chiêu thức bán hàng mới mà nhiều doanh nghiệp phía Nam đang dùng làm đòn bẩy kinh doanh.

“Giá đã hạ xuống đến đáy rồi, rất có lợi cho nhà đầu tư và người tiêu dùng, nhưng khách mua vẫn không thấy đâu”, vị đại diện nói trên than thở. Không bán được căn hộ, nhiều dự án đột ngột “đóng băng”.

“Đến cuối tháng, đi rà soát công nợ là nhân viên kinh doanh, họ buồn lắm. So với sổ sách tháng trước, lượng hàng chẳng thay đổi là bao nhiêu”, một chủ doanh nghiệp sản xuất thiết bị vệ sinh, sơn tường có trụ sở tại Đồng Nai cho biết như vậy.

Các cơ sở sản xuất của doanh nghiệp này, mấy tháng nay nhập nguyên liệu sản xuất theo ngày để sử dụng chiều về khi xe giao hàng, giảm chi phí và hạ giá thành; với các đại lý và đối tác trả tiền ngay thì tính giá hòa vốn để duy trì hoạt động, nhưng sản lượng cũng đã giảm đến gần một nửa so với công suất máy có thể sản xuất.

Một vài “ông lớn” có tên có tuổi trong ngành bất động sản, giờ là con nợ khó đòi của doanh nghiệp này, thỉnh thoảng trả cho chủ nợ vài chục triệu gọi là có. Cũng như nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản, vị doanh nhân đến từ Đồng Nai đang trông chờ ngày thị trường ấm lại.

Khó nhất là vốn 

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, khó khăn lớn nhất hiện nay với doanh nghiệp là thiếu vốn. Từ năm ngoái, nhiều doanh nghiệp tại thành phố đã dốc hết tiền vào dự án của mình. Đến thời điểm này, lực đã cạn, doanh nghiệp chỉ biết hoạt động cầm chừng, thoi thóp.

Trong giai đoạn thị trường khó khăn, đang xuất hiện những dấu hiệu rủi ro thanh toán và nợ quá hạn. Nhưng đáng quan tâm hơn, vấn đề không chỉ xảy ra ở một số doanh nghiệp mà ngay cả đơn vị vốn lớn, có bề dày tham gia thị trường cũng khó khăn không kém.

Giám đốc dự án của một doanh nghiệp bất động sản ở Tp.HCM nói như để phân trần, mấy năm nay nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản quá, đáng kể là một số doanh nghiệp ngành dệt may. Do họ có kho tàng lớn nên chuyển mục đích sang xây dựng chung cư.

Cùng trong dòng chảy này, nhiều doanh nghiệp vốn chỉ quen môi giới bỗng “đổi nghề” sang đầu tư, xây dựng địa ốc. Cũng ôm dự án, mướn nhà thầu, tổ chức bán hàng…, nhưng vốn không có nên phải đi vay ngân hàng.

Không ít doanh nghiệp bất động sản lớn, khi lên sàn thì biến hóa lợi nhuận để làm giá cổ phiếu. Chia cổ tức hoành tráng nhưng thực lực tài chính mỏng hơn số liệu công bố, dẫn đến nhu cầu vay vốn kinh doanh lớn.

Thế cho nên, trong vòng 6 năm gần đây, tín dụng bất động sản của Tp.HCM luôn vào khoảng 49% tổng tín dụng bất động sản cả nước. Con số này được Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính - tiền tệ Quốc gia Lê Xuân Nghĩa khẳng định trong một hội thảo hồi tháng 4/2011.

Nhưng cú “đòn” chí mạng với bất động sản Tp.HCM đáng kể nhất là chủ trương giảm tỷ lệ dư nợ phi sản xuất (bao gồm cả cho vay bất động sản), khiến dòng vốn đã thắt lại với thị trường này.

Muốn lách cũng khó vì cơ chế kiểm soát hiện tại đã minh bạch hơn, Ngân hàng Nhà nước thường xuyên công bố tỷ lệ dư nợ tín dụng của hệ thống, những nhà băng vượt tỷ lệ 20% đều được theo dõi nên khó có thể tiếp cận theo hình thức nào khác, Chủ tịch Lê Hoàng Châu cho hay.

Một số nguồn tin không muốn tiết lộ danh tính cho biết, đã có doanh nghiệp phải vay nợ đáo hạn lãi suất cao và chịu triết khấu lớn. Ông Châu cũng nói thêm, nhiều dự án tại Tp.HCM đang gấp rút đàm phán để nhượng lại cho chủ đầu tư khác.

Trợ lực từ phía Bắc? 

Kênh vốn từ ngân hàng, từ người mua bất động sản đều khóa chặt lại, cũng không thể chông chờ thị trường chứng khoán tạo cơ hội tăng vốn, nhiều chủ đầu tư quay qua tìm hỗ trợ từ đối tác. Nhưng tình hình này thì đối tác cũng khó.

Vị giám đốc dự án kể trên cho biết, từ trước đến nay chưa thấy có sự hợp tác nào giữa các doanh nghiệp trong nước, có chăng là giữa doanh nghiệp Việt Nam và đối tác nước ngoài. Nhưng chỉ có doanh nghiệp có tiềm lực mới xây dựng được quan hệ với đối tác ngoại.

Không có khả năng đàm phán và “ghét” khâu giải phóng mặt bằng, những nhà đầu tư vốn lớn nước ngoài chỉ chọn đối tác có thực lực, tạo được quỹ đất sạch mới đồng ý góp vốn và chia sẻ rủi ro.

Cuối cùng, một số doanh nghiệp phía Nam quay ra Bắc tìm đối tác. Hồi tháng 4 năm nay, Đất Xanh, một doanh nghiệp bất động sản mạnh tại Tp.HCM, đã tổ chức hội thảo ở phía Bắc. Thông tin giới thiệu gửi đến đại diện các doanh nghiệp tham dự là nhiều dự án “khủng” đang kêu gọi đầu tư.

Nhưng trong lúc khó khăn này, ngay cả các chủ đầu tư bất động sản phía Bắc cũng có vấn đề riêng. Đã có những dự án phải chiết khấu cho người mua mà tình trạng "bỏ cọc" vẫn xảy ra.

Trở lại với trường hợp doanh nghiệp ở đầu bài viết, vị giám đốc dự án nói: “Mình cứ mang hết các khả năng hợp tác ra giới thiệu, nếu thống nhất được 5 phần trong đó cũng quý”.

Rồi ông hạ giọng, hỏi người viết: “Liệu lãi suất có hạ không? Nếu xuống 15-16%, bất động sản mới có thể sống lại được”.

Anh Quân