Giới đầu cơ địa ốc Hà Nội đang trải qua những thời khắc khó khăn trong nghiệp kinh doanh của mình bởi cảnh đìu hiu mua bán trên thị trường chung cư và đất dự án.
Lý do đưa ra thì có nhiều, từ chuyện tăng giảm theo chu kỳ, đến việc ảnh hưởng tâm lý từ những vụ việc lừa đảo vừa qua, rồi cả câu chuyện “nằm phục” chờ quy hoạch Thủ đô như thế nào… đều được giới đầu tư đưa ra để tự an ủi cho những ngày tháng ế ẩm.
Thế nhưng, có một nguyên nhân mà dường như nhiều nhà đầu tư bất động sản cố tình lờ đi, nhưng lại là một trong những nguyên nhân chính, đó là giá của những phân khúc này đang quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn khách hàng hiện nay.
Cò chung cư “bó gối”
Từ trước tới nay, tại những thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, Tp.HCM… mảng căn hộ, hay đất liền kề dự án vẫn là phân khúc chủ yếu được mua đi bán lại giữa những người kinh doanh, đầu cơ với nhau. Chỉ có số ít là đến tay người có nhu cầu thật, nghĩa là căn nhà đó được đưa vào sử dụng sau khi hợp đồng mua bán hoàn tất.
Phần lớn các dự án đến nay vẫn đang trong giai đoạn khởi động, chỉ có số ít là được chủ đầu tư hứa sẽ bàn giao trong năm nay hoặc một vài năm tới.
Theo ông Phạm Mạnh Dưỡng, Trưởng phòng Môi giới bất động sản – Công ty Cổ phần Xây dựng Quang Minh, lý do khiến phần lớn giới đầu tư nhà đất đổ tiền vào nhà chung cư và đất dự án vào thời điểm 2-3 năm trước vì họ tính toán cầu về phân khúc này sẽ tăng đột biến trong tương lai.
Đặc biệt, giá đầu vào của phân khúc này tại thời điểm đó là khá “mềm”. Giá trung bình của các khu chung cư trên địa bàn khu vực Hà Đông, các huyện ngoại thành Hà Nội như Từ Liêm, Thanh Xuân khi đó đều chỉ ở mức từ 7 triệu đồng – 12 triệu đồng/m2, còn đất chia lô cao nhất cũng chỉ 15 triệu đồng/m2 tại hầu hết các dự án.
Thế nhưng, chỉ sau 2-3 năm, giá của những căn hộ hay mảnh đất trên giờ đây đã được chủ đầu tư lẫn các nhà đầu cơ đẩy lên gấp 2-3 lần, tương ứng với mức giá trung bình từ 25 – 35 triệu đồng/m2.
Không ai phủ nhận rằng, đã kinh doanh thì phải có lãi mới làm, song với đa số người dân, ngay cả với mức giá “gốc”, hiện vẫn là một thách thức không nhỏ cho dù mong ước có một căn nhà đang là khát khao lớn nhất của họ. Nói cách khác, mức độ thay đổi thu nhập và khả năng chi trả cho nhu cầu nhà ở của người dân không quá đột biến như các nhà đầu tư đã kỳ vọng.
Trao đổi với VnEconomy, ông Phạm Văn Hưng, chuyên gia bất động sản của một tổng công ty xây dựng lớn ở Hà Nội cho hay, cả tháng nay, không chỉ công ty ông mà cả những doanh nghiệp đối tác cũng trong tình trạng ế ẩm, các nhân viên môi giới ngán ngẩm, ngồi chơi “bó gối” vì không có giao dịch, dù sản phẩm của chính công ty cung cấp hay khách hàng gửi bán đều tăng khá lớn.
Vị này cho biết, hiện bộ phận của ông đang được giao nhiệm vụ tìm khách cho một số căn hộ thuộc tòa nhà Viglacera (trên đường Hoàng Hoa Thám), song cả tháng nay trầy trật mãi cũng chỉ có một giao dịch thành công.
Cũng theo ông Hưng, với mức giá 34 triệu/m2 tại tòa nhà trên, ngoài yếu tố tâm lý do chờ đợi những tín hiệu tích cực trên thị trường, thì hiện nay cả người có nhu cầu thật lẫn giới đầu cơ đều “lực bất tòng tâm” với mức giá của các khu chung cư hiện nay.
Còn theo ông Phạm Mạnh Dưỡng, nguồn cung về chung cư và đất chia lô hiện nay rất lớn. Số lượng nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu bán hiện nay đang rất cao, tuy nhiên lượng người mua thì vẫn chỉ là đếm trên đầu ngón tay.
Ông Dưỡng cũng khẳng định, nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng ế ẩm như hiện nay là do giá mà các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra quá cao. Ngay cả khi một số dự án đã có dấu hiệu giảm chút ít như Dự án tòa nhà Sông Đà Tổ Ong (trên đường Nguyễn Trãi), Khu đô thị Lê Trọng Tấn… đã được nhà đầu tư giảm từ 3-5 triệu/m2, chỉ còn khoảng 30 triệu/m2, hay dự án làng Việt kiều châu Âu cũng chỉ còn khoảng 25 triệu/m2 (thay vì 30 triệu như trước đây) nhưng vẫn không có nhiều người quan tâm.
“Sốt” cục bộ đất nội thành
Thị trường chung cư ảm đạm ít nhiều cũng đã ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc đất liền kề, chia lô trong các dự án. Ngoài nguyên nhân một phần do giá vẫn quá cao so với khả năng của khách hàng thì sự ảm đạm của phân khúc này còn bị ảnh hưởng bởi những khuất tất hay là những mánh khóe có dấu hiệu lừa đảo của một số doanh nghiệp trong thời gian qua.
Ngoài ảnh hưởng tâm lý từ vụ việc tại dự án Thanh Hà của Công ty Cienco 5 cách đây vài tháng, hiện nay giới đầu tư đang tỏ ra cảnh giác cao độ với các chiêu thức mời chào đất dự án từ chủ đầu tư hay các công ty môi giới.
Bà Tạ Thúy Hường, một nhà đầu tư đất khu vực Hà Nội mở rộng cho biết, hiện bà cùng rất nhiều nhà đầu tư khác đang phải chịu tình cảnh mất tiền tỷ “mua đất không giấy tờ”. Lý do là bởi, chỉ vì không tỉnh táo, bà cùng nhiều nhà đầu tư khác đã bỏ ra trung bình từ 5 – 10 tỷ đồng để mua một số lô đất tại một dự án ở Vân Canh.
Khi xem xét giấy tờ, chủ đầu tư đã trình giấy tờ cùng hợp đồng mua bán, quyết định của cơ quan quản lý của khu đất trên nhưng là của toàn bộ khu đất. Thế nhưng, sau khi giao tiền rồi, bà Hường cùng nhiều người khác mới “ngớ người” vì giấy tờ hợp lệ của từng lô đất vẫn chưa có. Thế nên, theo bà, giờ chỉ còn nước là “ăn chực nằm chờ” trước trụ sở của chủ đầu tư với lời hứa từ nhiều tháng nay vẫn chỉ là … đang “chạy”.
Thế nên, theo bà Hường, với giới đầu tư nhà đất trong thời điểm hiện nay, phần lớn đều như đang “dị ứng” với khái niệm đất dự án. Rất nhiều người trong nhóm của bà hiện đang quay lại đầu tư vào nhà đất khu vực nội thành vì tính thanh khoản cao cũng như mức độ rủi ro ít hơn nhiều. Chính vì thế, theo bà Hường, giá đất tại nhiều khu trong nội thành hiện nay đang có dấu hiệu tăng cao vì có nhiều người tìm mua.
Còn theo ông Phạm Văn Hưng, thị trường nhà đất khu vực nội thành có những biến động tích cực, nhưng giá đất chỉ sốt cục bộ. Vị này cũng cho biết, không hiểu có thông tin gì liên quan đến quy hoạch bị “rò rỉ” nhưng giá đất tại khu vực quận Cầu Giấy có mức tăng chóng mặt và rất nhiều “nhờ” tìm mua hộ.
Đặc biệt tại các khu vực xung quanh công viên Nghĩa Tân, đường Hoàng Quốc Việt, đường Nguyễn Văn Huyên, Nguyễn Khánh Toàn… giá đất mặt ngõ rộng đã lên tới 100 triệu/m2.
Và cũng theo ông Hưng, điều đáng chú ý là phần lớn các vụ giao dịch thành công về nhà, đất ở khu vực nội thành hiện nay lại không phải là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau mà là của những người có nhu cầu thật, trong đó có không ít là những gia đình có điều kiện đến từ các địa phương ngoài Hà Nội.
Từ Nguyên
>>
