Với nhiều người, việc mua được nhà giá gốc thực sự là một giấc mơ xa xỉ có thể không bao giờ với tới. Thực tế cho thấy một mảnh đất, căn hộ khi tới tay được người có nhu cầu thật nhiều khi phải qua tay dăm bảy ‘cầu’. Đường đi của bất động sản chẳng khác nào một mê lộ bí ẩn sặc mùi kim tiền.
Giá gốc đừng mong ‘sờ’
Những người hiểu thời thế thừa biết rằng lâu nay việc mua giá gốc một suất dự án nào đó tại thị trường Hà Nội chỉ là nằm mơ nếu không có quan hệ đặc biệt. Trên thực tế, chỉ một số đối tượng có quan hệ mật thiết với chủ đầu tư như khách VIP, người góp vốn, người trong nội bộ công ty mới mua được giá gốc.
Đây chính là những người có khả năng ‘ôm’ được nhiều hàng. Họ có khả năng mua trọn sàn hoặc cả lô ngay từ khi dự án mới khởi công, sau đó chờ được giá mới tung hàng ra ngoài. Tới khi dự án hoàn thiện xong thì đa phần sản phẩm đều đã có chủ. Người mua chỉ còn cách tìm đến các trung tâm môi giới với mức giá chênh lệch có thể lên đến hàng trăm triệu, thậm chỉ cả tỷ đồng. Nhưng mua được lô đất, căn hộ đó qua một cầu vẫn còn ‘thơm’ chán, thường chúng còn phải vòng vèo qua tay 5, 6 nhà đầu tư. Cái giá cuối cùng đến tay khách hàng đều được họ “ăn chia” trong đó.
Tuy nhiên, giá gốc cũng có dăm bảy loại mà chỉ có chủ đầu tư và những cổ đông lớn của dự án mới biết chính xác được. Theo nguồn tin nội bộ, doanh nghiệp xây dựng nọ chuẩn bị khởi công dự án căn hộ cao cấp tại một khu vực đắc địa ở Hà Nội. Công ty này dự kiến phân phối cho những người tham gia góp vốn lớn vào dự án và một số quan hệ đặc biệt khác với giá 1.200 USD/m2, đây là loại giá gốc thứ nhất. Giá gốc thứ hai dành cho các quan hệ ngoại giao ít quan trọng hơn vào khoảng 1.500 USD/m2. Loại giá gốc thứ ba bán ra ngoài được quy định rơi vào 1.700 USD/m2. Tất nhiên với mỗi mức giá sẽ tùy thuộc vào những mối quan hệ khác nhau, cũng như mức độ tham gia vào dự án của các đối tượng liên quan và chủ đầu tư sẽ quyết định vấn đề này.
Hay như căn hộ tòa nhà Viglacera nằm gần Trung tâm Hội nghị Quốc gia bán giá nội bộ trong tổng công ty chỉ 29,1 triệu đồng/m2 nhưng dự kiến giá bán ra thị trường lên tới 2.500-2.600 USD/m2. Chênh lệch lợi nhuận lớn như vậy làm sao người ngoài có thể mong sờ vào nổi? Cũng chính vì lý do có nhiều loại giá gốc nên mới có chuyện cùng một dự án nhưng được rao bán với nhiều mức giá khác nhau, thậm chí chênh đến vài triệu đồng/m2 bởi bên cạnh giá của chủ đầu tư, các nhà đầu tư thứ cấp cũng có thể quyết mức giá thấp hơn hoặc cao hơn nếu họ cảm thấy có lãi. Một ví dụ trong trường hợp này là tòa tháp “Doanh nhân Hà Đông”, hồi tháng 11 vừa qua chủ đầu tư chào bán ‘giá gốc’ các căn hộ giá từ 25 – 28 triệu/m2, nhưng cùng lúc đó trên mạng một số người đang rao bán giá chỉ 22 triệu/m2. Loạn giá như vậy nên người mua ngơ ngác không biết đâu là giá gốc thật, đâu là giá gốc giả (?!).
Ngoài ra, giá gốc còn được điều chỉnh theo thời gian và sức nóng của thị trường. Tại một dự án đô thị thuộc dạng “hot” hiện nay thuộc quận Hà Đông, trước đó khi thị trường bất động sản trầm lắng thì giá đất nền chỉ khoảng xấp xỉ 20 triệu/m2. Tuy nhiên, khi thị trường ấm lên, giá đất sốt xình xịch thì cứ một hai tuần chủ đầu tư lại đưa ra một mức giá gốc mới 25 lên 29 rồi 31 triệu…cứ thế tịnh tiến cho những diện tích chưa giao dịch dựa trên đà lồng bất kham của thị trường. Và không chỉ doanh nghiệp này làm như vậy vì ngu gì khi thấy lợi mà không làm.
Anh Quang Huy một người có thâm niên trong đầu tư bất động sản cho biết: “Muốn mua nhà đất theo đúng giá trị của nó thì chỉ trông chờ vào chính sách của nhà nước trong thời gian tới, hoặc khi thị trường đóng băng trong thời gian dài. Còn hiện tại thì đừng có mơ”.
“Ngọn” ngoài tầm, ‘gốc’ khó với
Chị Đoàn Hương Lan Anh, sàn bất động sản Shodew Tây Bắc cho biết: “Các khu Văn Khê, Văn Phú, Xa La (Hà Đông) đều phải chịu giá chênh khoảng 20-30%. Có tòa nhà khu chung cư Xa La mới xây xong phần móng đã được rao bán nhan nhản trên thị trường với giá gốc 13,5-15 triệu kèm 5 triệu tiền chênh mỗi m2. Tượng tự như chung cư Megastar 409 Lĩnh Nam giá gốc 12 triệu/m2 giờ chênh lên gần 20 triệu/m2, Usilk city tăng 200 đến 250 triệu/căn”.
Gần đây, Tập đoàn Nam Cường tiếp tục trở thành hiện tượng khi liên tiếp mở bán công khai mức giá gốc căn hộ khu đô thị mới Dương Nội bằng phương thức bốc thăm quyền mua nhà. Điều đáng chú ý là lần mở bán nào của Nam Cường cũng bán hết veo hàng trăm căn hộ chỉ trong vài giờ. Nhiều người tỏ ra khâm phục cách bán hàng của Nam Cường nhưng cũng không ít người thắc mắc liệu căn hộ chung cư có hiếm đến mức phải tranh nhau mua như vậy? Phải chăng đây cũng là ‘chiêu’ phân phối nhỏ giọt để tạo sự khan hiếm?
Chưa có con số thống kê chính thức nào và cũng không ai biết rõ sau những lần bốc thăm có bao nhiêu khách hàng thực sự xuống tiền mua và bao nhiêu căn hộ đã được bán? Được biết Nam Cường có kế hoạch tiếp tục mở bán tiếp 2.600 căn hộ trong thời gian tới và hiện nay theo tính toán sẽ có một số lượng căn hộ chung cư khổng lồ tại hàng loạt dự án sắp được hoàn thành, tung ra thị trường trong nay mai. Thậm chí đã có dự báo sẽ ‘ế’ nhà chung cư nếu các chủ đầu tư không hạ giá bán xuống mức hợp lý. Thế nhưng, không hiểu sao nhà giá gốc vẫn khó mua và người ta vẫn buộc phải mất tiền chênh để mua suất.
Một căn hộ chung cư bán đúng giá trị nguyên bản của nó mà rất nhiều hộ gia đình nhịn ăn nhịn mặc trong nhiều năm trời cũng chưa chắc đủ tiền mua, giờ lại cộng thêm các khoản chênh lệch cao ngất ngưởng lại càng làm cho giấc mơ chung cư thêm xa vời. Lý giải cho thực trạng dự án tràn lan nhưng người dân vẫn thiếu chỗ ở và không thể mua được nhà giá gốc, một chuyên gia bất động sản cho rằng: “Thị trường bất động sản không minh bạch, quá trình mua bán diễn ra vòng vèo, chủ đầu tư không công khai thời điểm và giá bán cho mọi đối tượng là lý do chính dẫn đến việc người dân không thể tiếp cận đến giá gốc.”
Chung quan điểm, Chị Lan Anh nhận định: “Sở dĩ, thị trường bất động sản thường sốt cục bộ và nhà giá gốc không tới tận tay được người dân có nhu cầu thực sự vì từ trước tới nay có sự thao túng của nhà đầu cơ. Giá bán đến tay người có nhu cầu, mặc dù là giá gốc của chủ đầu tư đưa ra, song thực chất đó là giá mà rất nhiều người đã “ăn” phần trong đó”.
Hoàng Long
>>
