Việc cho phép ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản có thể sẽ cởi trói cho hàng loạt giao dịch bất động sản.
Tồn nhiều hồ sơ chuyển nhượng
Trên thực tế, từ khi quy định chính thức về thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản được ban hành đến nay, cho dù đã có nhiều thông tư hướng dẫn, bổ sung, nhưng việc thực thi rất khó khăn. Nhiều thương vụ chuyển nhượng sản phẩm bất động sản kẹt cứng vì cách tính thuế sản chưa rõ ràng, thiếu hợp lý.
“Thông tư 12/2011/TT-BTC quy định, cán bộ thuế phải xác định giá bán theo giá thị trường thông qua xác nhận của các sàn giao dịch bất động sản. Nhưng làm sao xác định được giá thị trường, vì mỗi người bán một giá, ngay cả ở cùng một dự án. Hơn nữa, Thông tư 12 chỉ đề cập đến sản phẩm căn hộ và hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà không hề nhắc đến đất nền”, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real nói và cho rằng, những bất hợp lý này đã khiến các cơ quan thuế mỗi nơi áp dụng mỗi kiểu và hồ sơ chuyển nhượng bị tồn khá nhiều.
Ngay cả với sản phẩm căn hộ dù có quy định song cũng khá bất cập. Đơn cử trường hợp chị Nguyễn Thị Hiền (quận Thủ Đức, TP.HCM), sau khi chuyển nhượng một căn hộ quận 2 (TP.HCM) với tiền chênh lệch gần 6 triệu đồng và làm hồ sơ gửi cơ quan thuế, chị nhận được thông báo nộp thuế là 21,6 triệu đồng.
Giải toả về giá tính thuế
Bắt đầu từ ngày 19/9/2011, Thông tư 113/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC liên quan đến việc hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân, trong đó có nội dung liên quan đến bất động sản, sẽ chính thức được áp dụng.
Theo đó, cán bộ thuế sẽ không phải lãnh trách nhiệm xác định giá bán theo giá thị trường. Thông tư 113 cũng phân biệt hợp đồng góp vốn mua nền nhà, căn hộ trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở có hiệu lực với hợp đồng góp vốn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (theo quy định tại Nghị định 71).
Cụ thể, cả hai loại hợp đồng này đều được áp thuế 25% thu nhập. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ…, nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn, thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn, thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Thông tư 113 cũng hướng dẫn, cá nhân chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất được áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chuyển nhượng (bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn), nhưng phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn. Trường hợp không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước thì lấy giá tính thuế theo khung giá nhà nước.
“Với quy định trên, khả năng áp dụng mức thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng là rất lớn, ngược lại mức thu 25% trên lợi nhuận sẽ khó được áp dụng. Bởi lẽ, đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vào dự án bất động sản, thông thường, lần giao dịch đầu tiên giữa chủ dự án với cá nhân thứ nhất có thể chứng minh giá vốn ghi trong hợp đồng, có hóa đơn chứng từ, còn tất cả các lần giao dịch sang nhượng cho nhau qua lần thứ 2, thứ 3 hầu như không có hóa đơn chứng từ”, Luật sư Nguyễn Tấn Hải thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM nhìn nhận.
Tăng Triển
[ Download : Thông tư 113/2011/TT-BTC ]
