Trở lại đầu thế kỷ 20, chúng ta chứng kiên sự ra đời của Zoning, công cụ quan trọng nhất trong việc quản lý đô thị và hiện thực hóa ý tưởng quy hoạch. Zoning là công việc phân chia một đô thị thành những khu vực có tính chất sử dụng đất và đặc điểm công trình riêng biệt.
Từ giữa thế kỷ 19, các thành phố công nghiệp tại châu Âu và Bắc Mỹ trở nên một nơi tồi tệ để sống với sự chật chội, ô nhiễm và hỗn loạn. Không gian ở của con người bị chèn ép bởi nhà máy, công sở, chợ búa và bến bãi. Các nhà cải cách xã hội, bắt đầu từ nước Đức, nhận thấy cần tách biệt một số hoạt động sử dụng đất có tác động tiêu cực lên nhau để đảm bảo chất lượng môi trường sống, giữ ổn định giá trị bất động sản (không bị mất giá do hệ quả của hoạt động diễn ra ở công trình/ lô đất bên cạnh), và nâng cao hiệu quả hoạt động của các nhà máy cũng như cơ sở thương mại.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Quận 1, TP Hồ Chí Minh và Bản đồ Zoning cho khu vực Hạ Mahattan, New York. (Nguồn: Sở Quy hoạch Kiến trúc TP Hồ Chí Minh và New York City’s Department of City Planning)
Từ một triết lý, Zoning trở thành luật vào năm 1886 khi chính quyền thành phố San Francisco (Hoa Kỳ) quyết định cấm kinh doanh lĩnh vực giặt ủi trong các công trình bằng gỗ. Quy định này nhằm hạn chế rủi ro hỏa hạn cho thành phố và cũng đồng thời nhắm đến việc hạn chế công việc kinh doanh của người Hoa nhập cư.
Tuy nhiên, phải mất 30 năm, một hệ thống Zoning hoàn chỉnh mới được đưa vào áp dụng tại New York. Thủ đô tài chính của nước Mỹ là nơi mà người dân thường xuyên xuống đường biểu tình vì nơi ở của họ ngày càng thiếu ánh sáng tự nhiên và không khí trong lành khi những tòa nhà cao tầng mọc lên san sát mỗi ngày. Năm 1915, tòa nhà Equitable 42 tầng được xây dựng ở Hạ Manhattan và đổ một cái bóng rộng gần 30.000 m2 xuống khu dân cư bên cạnh khiến những căn nhà ở đây mất giá. Cùng thời điểm đó, những dòng người nhập cư để về thành phố tạo ra những khu nhà tạm bợ và kém tiêu chuẩn trong khi nhà xưởng và kho hàng chen chân với tiệm thời trang và quán cà-phê. Năm 1916, Quy định về Zoning (1916 Zoning Resolution) ra đời xác định tầng cao, khoảng lùi, mật độ xây dựng và tách biệt các dạng sử dụng đất không tương thích,v.v…
Midtown Manhattan vào năm 1932, thể hiện các kết quả của Zoning Resolution (nguồn: Wikipedia)
Theo chân New York, trong vòng 10 năm, 754 thành phố lớn nhỏ ở Mỹ bắt đầu áp dụng Zoning để quản lý đô thị trong khi bản thân hệ thống của New York phải điều chỉnh liên tục để theo kịp những biến đổi của thời đại. Dân số tăng nhanh, hệ thống giao thông công cộng ra đời và tác động vào sự phát triển đô thị, các chính sách nhà ở xã hội mới của thành phố và đặc biệt là sự ra đời và phổ biến của xe hơi với những vấn đề như chỗ đậu và kẹt xe khiến cho thành phố thay đổi nhanh chóng so với hình dung của năm 1916. Trong vòng 50 năm tiếp theo, các quy định mới lần lượt được áp dụng như tỷ lệ diện tích chỗ đậu xe tương ứng với quy mô công trình, khuyến khích vào việc tạo ra không gian công cộng thông qua chính sách thưởng hệ số sử dụng đất, đưa vào những quy định mới về diện tích sàn xây dựng để phù hợp với nhu cầu thị trường,v.v…
Cho tới ngày hôm nay, Zoning lại được nhìn nhận dưới một lăng kính hoàn toàn khác. Các quy định về sử dụng đất được cho là cứng nhắc và máy móc đã giết chết sự sinh động của đô thị cũng như làm gia tăng nhu cầu giao thông do tách biệt các hình thức sử dụng đất. Các quy định máy móc về khoảng lùi tỷ lệ thuận với chiều cao công trình bị phê phán vì làm mất đi lối liên hệ tinh tế giữa công trình và đường phố. Cách tiếp cận mới khuyến khích phần đế công trình xây sát đường chỉ giới để xác lập không gian đường phố và gia tăng giao tiếp với người đi bộ.
Lịch sử xác nhận rằng Zoning, cũng như quy hoạch đô thị nói chung, không bao giờ là một công thức sống mãi với thời gian mà nó luôn phải thay đổi để thích nghi với những ý tưởng và thử thách mới. Zoning phải linh động và cởi mở để không biến đô thị thành một cỗ máy mà là một cộng đồng sống động và nhân bản.
Tham khảo:
- New York City – Department of City Planning (2010). About NYC Zoning. Thu thập ngày 20 tháng 9 năm 2010 từ trang web: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/zonehis.shtml
- Talen, E. (2006). New Urbanism & American Planning: The conflict of cultures. New York, NY: Routledge
Nguyễn Đỗ Dũng
