Thời gian gần đây vấn đề “Nhà ở cho người thu nhập thấp” là nỗi bức xúc của xã hội. Để giải quyết vấn đề này có nhiều giải pháp được đưa ra và giải pháp xây dựng “Chung cư cho người thu nhập thấp” đang là giải pháp chọn. Thoạt nghe tưởng chừng như hợp lý nhưng đã tối ưu chưa thì cần phải cân nhắc kỹ. Để khách quan, ta hãy tìm lời giải cho bài toán chung cư ở nhiều góc độ khác nhau, vì đây là bài toán lớn, hệ quả của nó xã hội phải gánh chịu nhiều thập niên.
(ảnh minh họa)
Chung cư – xét ở góc độ kinh doanh
Khi quyết định xây dựng chung cư để kinh doanh, chủ đầu tư sẽ xem xét những yếu tố:
- Đất hẹp người đông. Trong xây dựng, khi người ta không thể bành trướng thêm nữa chiều dài và chiều rộng khu đất, lập tức họ nghĩ ngay đến tận dụng chiều cao sao cho một diện tích đất nhỏ có được nhiều người ở nhất.
- Giá đất thương phẩm cao. Ví dụ, một m2 đất thương phẩm trên mặt tiền đường Nguyễn Huệ là 40 cây vàng, nếu xây lên hai tầng giá còn ½, nếu xây lên 4 tầng giá còn ¼… Chủ đầu tư sẽ chồng cao tầng lên cho đến lúc giá đất bằng không chỉ còn một m2 xây dựng khoảng 10 triệu đồng. Điều đó có nghĩa là ít ai xây dựng cao tầng khi giá m2 đất thương phẩm rẻ hơn nhiều so với giá m2 xây dựng.
- Nền hạ tốt, xử lý móng không quá tốn kém. Không bị rủi ro túi bùn không đáy có thể gây lún, nghiêng thậm chí sập công trình.
- Khai thác và tận dụng được hạ tầng xã hội chung quanh khu đất dự định xây chung cư như gần chợ, bệnh viện, trường học, công sở, trung tâm thương mại…
Xây dựng chung cư để kinh doanh không nằm ngoài quy luật cung cầu, cung cấp cái thị trường cần. Cho nên, nếu chủ đầu tư vì một lý do nào đó bị buộc phải xây dựng chung cư trên một khu đất được chỉ định mà không xét đến những yếu tố trên, thì chắc chắn họ sẽ tìm cách tránh né và không thực hiện.
(ảnh minh họa)
Chung cư – xét ở góc độ kỹ thuật
Chung cư là một loại nhà khó xây và khó đập, vì vậy từ khâu thiết kế các kiến trúc sư đã đặt tiêu chuẩn xây dựng cấp I (vĩnh viễn) hoặc cấp II ( từ 50 – 100 năm) cho các dự án chung cư. Trong xây dựng, chung cư là một loại công trình xử lý chuyên môn phức tạp, đòi hỏi kỹ thuật cao; cách âm, cách nhiệt tốt. Vật liệu xây dựng, trang thiết bị, các hệ thống xử lý cho chung cư phải đồng bộ và phải được đầu tư cao cấp. Sau khi công trình hoàn thành, chung cư yêu cầu được quản lý tốt và bảo trì bảo dưỡng thường xuyên. Nếu không tuân thủ theo các yêu cầu kỹ thuật trên, chung cư sẽ lạc hậu và xuống cấp ngay khi vừa đưa vào sử dụng. Và thay vì hiện đại hóa đô thị, thì lại sản sinh ra khu “ổ chuột” mới.
“Thay vì hiện đại hóa đô thị, thì lại sản sinh ra khu “ổ chuột” mới” (ảnh: tác giả)
Chung cư – xét ở góc độ văn hóa
Vào đầu thập niên 1950, Kiến trúc sư Le Corbusier đã thiết kế một chung cư đầu tiên được xây dựng ở thành phố Marseille (Pháp). Vào thời đó chung cư này đã có vườn chơi trên sân thượng, có phòng chiếu phim và có quán ăn… Người dân ở khu vực đó gọi chung cư đầu tiên này là “ngôi nhà khùng”. Đã thế, để được vào ở ngôi nhà khùng, người dân phải được cấp chứng chỉ đã qua một lớp học như: không nói lớn tiếng, đi lại nhẹ nhàng, học cả cách sử dụng hệ thống nước chung và cách xả rác trong và ngoài phạm vi mình ở; học cách giao tiếp văn hóa và văn minh chung cư.
Chung cư là một xã hội thu nhỏ, chứa đựng nhiều căn hộ, mỗi căn hộ có nhiều người ở mà mỗi người lại có một tính cách sống khác nhau. Văn hóa và văn minh chung cư không liên quan gì đến người ở có thu nhập cao hay thấp, học ít hay nhiều. Chung cư chỉ yêu cầu người cư ngụ phải nhạy cảm nắm bắt được cái mong manh giữa chung-riêng để điều chỉnh hành vi của mình.
Chung cư – xét ở góc độ xã hội
Một mô hình “Phố trong Phố” (ảnh: tác giả)
Đất thì không sản sinh thêm nhưng người thì không thể không sinh sản, do đó tương lai gần ở thành phố đất sẽ hẹp vì người ngày mỗi đông. Vì vậy, xã hội chọn giải pháp “tận dụng chiều cao” để xây dựng chung cư là hợp lý. Nhưng xây dựng ở đâu, “cầu” có chấp nhận “cung” hay không lại là một vấn đề khác. Thực tế đã có nhiều chung cư ở thành phố xây dựng xong không có người vào ở. Riêng “chung cư cho người thu nhập thấp” chúng ta cần phải cân nhắc thật kỹ. Bản thân chung cư không chọn thành phần vào ở có thu nhập cao hay thấp, nó chỉ yêu cầu người ở có văn hóa và văn minh chung cư. Trong xây dựng, không có “chung cư cấp IV”, chỉ có chung cư đạt tiêu chuẩn xây dựng cấp I hoặc II với kỹ thuật cao. Chung cư còn đòi hỏi thêm hạ tầng xã hội phục vụ cho cộng đồng người sống bên trong, nên nếu bên ngoài chung cư không có để đáp ứng thì bắt buộc chung cư phải “chứa trong” một phần hạ tầng xã hội đó như: siêu thị, hồ bơi, sân chơi cho trẻ (Một mô hình Phố trong Phố).
Vậy bài toán “nhà ở cho người thu nhập thấp” ta hãy giải bằng nhiều cách. Hoặc hình thành những làng-xóm ngành nghề ở vùng ven, hoặc xây dựng những căn nhà cấp IV riêng lẻ ở các huyện ngoại thành trong khu đô thị mới, có đất vườn chung quanh để có thể trồng trọt, chăn nuôi thêm nhằm tăng thu nhập. Nếu vẫn giữ ý định xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp thì phải xây dựng đúng tầm đạt yêu cầu kỹ thuật cao và Nhà nước hỗ trợ cho người thu nhập thấp bằng chính sách tài chính như bù lỗ, trả góp dài hạn, v..v…
Cuối cùng, định hướng xây dựng đô thị là định hướng cái hồn cho phố, là đời này để lại dấu ấn văn hóa sống cho đời sau ngưỡng mộ. Nhờ vậy, hiện nay thành phố ta mới có nhiều công trình kiến trúc đẹp với số tuổi hàng trăm năm để tự hào. Vẫn biết rằng vấn đề “nhà ở cho người thu nhập thấp” là mối quan tâm đầy tình người và đầy trách nhiệm, nhưng xin hãy đừng vì giải quyết nỗi bức xúc trước mắt mà để lại hệ quả lâu dài, đời sau trách cứ.
Tạ Thị Ngọc Thảo
(Bài đã đăng Báo Doanh nhân Sài Gòn cuối tuần & “Điểm báo buổi sáng” VTV1)
