Những năm gần đây, khá nhiều địa phương khẩn trương thực hiện việc chỉnh trang và quy hoạch lại bộ mặt đô thị, xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, nếu không khéo, quá trình này có thể làm phát sinh những khu… cần chỉnh trang tiếp!
Vừa chỉnh trang, vừa đối phó phát sinh
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong 15 năm qua diện tích nhà ở bình quân trên đầu người đã tăng hơn hai lần, từ khoảng 6 mét vuông/người lên 12,5 mét vuông/người vào năm 2008. Theo kế hoạch, năm 2010, diện tích nhà ở bình quân sẽ tăng lên 15 mét vuông/người.
Trong gói kích cầu của Chính phủ vừa qua, theo Tiến sĩ Lê Đình Tri, cán bộ Bộ Xây dựng, đã có tới 550 dự án đăng ký xây nhà ở xã hội, bao gồm ký túc xá cho 800.000 sinh viên, nhà ở cho 1 triệu công nhân khu công nghiệp thuê, nhà cho 700.000 dân cư đô thị có thu nhập thấp.
- Ảnh bên : Khu dân cư Hồ Sáng Thổi tại Cần Thơ vừa được chỉnh trang (Ảnh: Lê Hoàng Vũ)
“Đây là những số liệu khá ấn tượng nhưng để đạt được thì rất cần những giải pháp thực hiện chuẩn xác, cần công khai minh bạch và giám sát chặt chẽ về chất lượng và tiến độ”, ông nói.
Bởi theo ông Hà, các cơ chế, chính sách phát triển nhà ở trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập. Do Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nên không có quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để điều tiết khi thị trường biến động.
Hầu hết các doanh nghiệp lại chỉ chú trọng đầu tư nhà ở để kinh doanh theo thị trường. Vì vậy, những đối tượng không đủ khả năng tài chính để mua hoặc thuê nhà ở theo cơ chế thị trường, gồm các hộ thu nhập thấp, đặc biệt là những người hưởng lương từ ngân sách, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, sinh viên… gặp rất nhiều khó khăn trong việc tự lo chỗ ở của mình.
Và cũng chính từ quá trình chỉnh trang, quy hoạch lại đô thị, đã phát sinh thêm không ít nhu cầu về nhà ở mới, từ chính những đối tượng bị giải tỏa! Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, việc chỉnh trang, nâng cấp các đô thị lớn ở Việt Nam đang gặp phải tình trạng chi phí quá lớn cho bồi thường, thường chiếm 70-80% tổng kinh phí dự án, nhưng vẫn không thỏa mãn nguyện vọng của người có đất bị thu hồi vì giá bồi thường vẫn thấp hơn giá thị trường.
Do đó, họ rất khó khăn khi tự lo tái định cư. Đây là một nhược điểm rất lớn của cơ chế hiện nay, vốn chỉ tính chuyển đổi thiệt hại thành tiền trong khi có nhiều giải pháp khác không tốn nhiều chi phí mà người bị thiệt hại vẫn thấy thỏa mãn về lợi ích. Tái định cư là một trong những giải pháp, nhưng lại đang gặp không ít khó khăn.
Chẳng hạn tại Cần Thơ, theo UBND thành phố, hiện cũng chưa có quỹ phát triển nhà ở, nhất là nhà dành cho tái định cư. Đồng thời các ngân hàng cho vay đầu tư phát triển nhà ở với thời hạn quá ngắn, các doanh nghiệp và người dân khó tiếp cận được nguồn vay. Trong khi đó, hiện nay, trên địa bàn Cần Thơ đang triển khai khoảng 170 dự án (ngoài các dự án tái định cư) với diện tích hơn 1.400 héc ta, ảnh hưởng đến trên 29.000 hộ dân với nhu cầu tái định cư khoảng 14.700 nền nhà. Nếu không có kế hoạch tái định cư phù hợp, không khó để hình dung tình hình sắp tới sẽ như thế nào.
Vẫn loay hoay tìm lối ra
Theo ông Võ, vừa qua cũng có một số giải pháp mới trong việc tìm đất cho các dự án phát triển đô thị và cũng đã được thử nghiệm ở Đà Nẵng. Như chính quyền thu hồi đất theo quy hoạch, không thu hồi theo dự án, nên giá đất tính bồi thường, tái định cư không cao. Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là có thể thu hồi xong theo quy hoạch nhưng quy hoạch thiếu khả thi nên đất phải để hoang, hoặc phải dùng ngân sách để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc rất khó.
Một giải pháp khác, theo ông Võ, là thu hồi đất rộng hơn lộ giới để đấu giá đất hai bên đường nhằm thu hồi lại tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phương pháp này sẽ làm giảm chi phí cho công trình, tạo công bằng giữa những người có đất bị thu hồi và hạn chế sự xuất hiện của những căn nhà siêu mỏng ở mặt tiền đường nhưng nhược điểm khó tránh khỏi là chính quyền cần ứng kinh phí rất lớn để thu hồi đất.
Trong khi đó, cơ chế người dân góp đất để nâng cấp hạ tầng đô thị cũng đã được một số địa phương áp dụng, nhưng chỉ ở những dự án rất nhỏ, trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp phường. Ông Võ cho biết, cơ chế điều chỉnh lại đất đai giữa các cư dân là một đề tài nghiên cứu khoa học của Viện Nghiên cứu kiến trúc thuộc Bộ Xây dựng, được đánh giá cao nhưng kết quả cũng chỉ như một cuốn sách trong thư viện, chưa được các cơ quan quản lý tiếp nhận để xem xét, áp dụng…
Tuy nhiên, theo ông Võ, cơ chế này đã được áp dụng rộng rãi ở Úc, Nhật, Hàn Quốc, Đài Loan và nhiều nước châu Á khác như Indonesia, Malaysia, Nepal, Thái Lan… Khi chính phủ và địa phương quyết định thực hiện dự án tại một địa điểm, có mục tiêu là chuyển đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp sang phát triển một khu đô thị mới với một quy hoạch đất đủ hạ tầng, khu dân cư, khu công cộng, các cơ sở sản xuất kinh doanh…
Khi quy hoạch, người ta sẽ căn cứ vào số lượng người đang sử dụng đất nông nghiệp, đất ở để bố trí trả lại cho người đang sử dụng một diện tích đất đô thị tương ứng sao cho giá trị đất nhận được phải cao hơn giá trị đất nông nghiệp mà họ sử dụng trước đó. Một diện tích đất sản xuất kinh doanh nhất định sẽ được đưa ra bán để có kinh phí thực hiện toàn bộ dự án. Thế nhưng, cơ chế này cũng có nhược điểm lớn là thời gian chuẩn bị và triển khai rất dài do phải đạt được sự thỏa thuận giữa chính quyền địa phương các cấp, một số nhà đầu tư và tất cả những người đang sử dụng đất trong khu vực.
Do đó, ông Võ cho rằng, cần nghiên cứu thêm để cơ chế phù hợp áp dụng vào thực tế Việt Nam, đồng thời khi triển khai phải đảm bảo các nguyên tắc công khai, minh bạch và đồng thuận. Trên phạm vi cả nước, cần có những điều chỉnh lớn về pháp luật, chính sách đầu tư, đất đai, quy hoạch, thuế… nhằm bảo đảm tính khả thi.
Hồ Hùng
