Chuyển công năng dự án là một cách ứng phó với khó khăn trên thị trường. Tuy nhiên, điều này sẽ khó khả thi đối với các dự án hiện hữu.
Bến Thành Luxury là dự án sở hữu một trong những vị trí đắc địa nhất ở TP.HCM, nằm tại góc đường Ký Con – Lê Thị Hồng Gấm, cách chợ Bến Thành chỉ 200 m. Đây cũng là 1 trong 2 dự án cuối cùng tại trung tâm TP.HCM được cấp chủ quyền vĩnh viễn. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm tung ra thị trường, Bến Thành Luxury chỉ bán được chưa đầy một nửa trong số 88 căn của toàn bộ dự án. Vì thế, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành (Bến Thành Land) đã quyết định chuyển 30 căn thành căn hộ dịch vụ để cho thuê. Theo dự kiến, 6 tháng nữa, dự án này sẽ được đưa vào khai thác cho thuê.
Ông Nguyễn Cao Trí, Tổng Giám đốc Bến Thành Land, giải thích: “Chuyển đổi một phần dự án Bến Thành Luxury sang căn hộ dịch vụ là giải pháp “lấy ngắn nuôi dài” nhằm thích ứng với những khó khăn của thị trường bất động sản. Khi thị trường tốt lên hoặc nếu khách hàng quan tâm, chúng tôi vẫn có thể bán các căn hộ này”.
Bến Thành Luxury không phải là dự án đầu tiên tại TP.HCM chuyển công năng. Đầu năm 2011, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã cho phép chuyển công năng tầng 2-3 tòa nhà Vincom Center từ văn phòng cho thuê sang thương mại. Trước đó, tầng 21 của tòa nhà này cũng đã được điều chỉnh chức năng từ văn phòng sang căn hộ.
Gần đây, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội đã cho phép Công ty Cổ phần COMA 18 điều chỉnh cục bộ chức năng sử dụng đất tại lô đất VP6 khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai từ văn phòng cho thuê sang xây dựng công trình hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng. Một dự án khác cũng vừa có quyết định chuyển đổi công năng tại phía Bắc là tổ hợp thương mại, văn phòng và căn hộ cho thuê của Tổng Công ty Viglacera ở Bắc Ninh. Theo đó, dự án này sẽ được chuyển sang hình thức căn hộ cao cấp để bán.
Tại Đà Nẵng, tòa tháp phía Đông của dự án Blooming Tower Danang ở khu vực cầu Thuận Phước cũng đã được chuyển đổi công năng từ căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê. Tòa tháp này còn được đổi tên thành Somerset Danang Bay, bao gồm 121 căn hộ dịch vụ.
Theo ông Jean-François Chevance, kiến trúc sư cấp cao, Giám đốc Thiết kế của Archetype Group, khả năng chuyển đổi công năng nhiều nhất ở Việt Nam hiện nay là chuyển đổi căn hộ thành căn hộ dịch vụ để cho thuê. Thứ hai là bố trí lại kích thước các căn hộ để phù hợp với yêu cầu mới. Thứ ba là chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành khách sạn. Đó là những phân khúc còn cho thấy chút sắc hồng.
Tuy nhiên, chuyển công năng là chuyện không dễ dàng. Ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam tại TP.HCM, cho biết việc chuyển công năng của một tòa nhà có khả thi hay không còn tùy thuộc vào vị trí của tòa nhà đó, quy hoạch của Nhà nước, tình hình của phân khúc thị trường được nhắm tới cũng như chi phí đầu tư để thay đổi công năng.
Còn theo ông Chevance, những dự án đang phát triển sẽ dễ dàng chuyển công năng hơn là các dự án vừa hoàn thành hoặc các tòa nhà hiện hữu. Bởi lẽ, khi ấy, chủ đầu tư đã có sẵn nhà tư vấn thiết kế và nhà thầu thi công am hiểu dự án. Và việc can thiệp ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế lãng phí thời gian, các nguồn lực và quan trọng là lúc đó, vẫn còn tiền. “Nếu dự án hiện hữu muốn chuyển sang một loại hình khác, chủ đầu tư sẽ tốn rất nhiều chi phí để cải tạo và như vậy việc chuyển công năng sẽ khó khả thi”, ông nói.
Tuy nhiên, cái khó nhất lại là pháp lý. Thực tế những dự án nêu trên cho thấy, muốn chuyển đổi công năng, phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nơi có dự án. “Vì Bến Thành Luxury chuyển từ căn hộ bán sang căn hộ cho thuê nên khá dễ dàng, nhưng nếu chuyển sang một loại hình khác thì tôi nghĩ là không dễ”, ông Trí, Bến Thành Land, nói.
Một vấn đề khác có thể gặp phải là phản ứng của khách hàng. Vụ chuyển công năng “trái ngành” từ chung cư sang bệnh viện ầm ĩ trong thời gian qua là một ví dụ. Do thị trường khó khăn, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584, chủ đầu tư dự án Khu Dân cư 584 Tân Kiên, đã quyết định đổi công năng Block A của Dự án làm bệnh viện. Việc chuyển đổi tưởng chừng sẽ diễn ra suôn sẻ vì đề xuất của Công ty đã được cơ quan chức năng tại TP.HCM đồng ý, Dự án lại có vị thế thuận lợi để làm bệnh viện, có sự ủng hộ về vốn của ngân hàng, các bệnh viện lớn tại TP.HCM và 70% trong tổng số 1.000 khách hàng chấp thuận bồi thường không nhận nhà. Thế nhưng, cuối cùng, doanh nghiệp này đã phải từ bỏ ý định vì không thể đáp ứng được yêu cầu bồi thường của hơn 40 khách hàng.
Nguyễn Hùng
