Thời gian gần đây liên tục xảy ra các vụ tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và các hộ dân tại các chung cư. Những tranh chấp ngày càng nhiều đã làm giảm sự quan tâm của khách hàng đối với loại hình nhà ở này.
Bên lề hội thảo “Giải pháp về các tranh chấp liên quan đến chung cư” do Văn phòng luật sư Trần Vũ Hải phối hợp với Công ty cổ phần Quản lý và khai thác tòa nhà PMC tổ chức cuối tuần trước, phóng viên đã trao đổi với ông Trần Vũ Hải (ảnh) về những giải pháp liên quan đến những tranh chấp nói trên.
Theo ông, những dạng tranh chấp liên quan đến chung cư thường là như thế nào?
– Ông Trần Vũ Hải: Theo thống kê chưa chính thức, có khoảng 13 tranh chấp liên quan đến chung cư và sở hữu chung cư. Đó là chưa kể những tranh chấp liên quan bởi các nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư với sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết là tranh chấp diễn ra giữa chủ đầu tư và người dân: chủ đầu tư huy động vốn sai luật; chậm tiến độ dự án; đòi khách hàng trả thêm tiền; niêm yết bằng giá đô la…
Chủ đầu tư thì mong muốn lợi nhuận ở mức cao nhất còn người dân thì mong muốn đóng chi phí thấp nhất nhưng dịch vụ tốt nhất. Chính vì thế, khi thấy không được thỏa mãn, hai bên đã diễn ra tranh chấp.
Với tư cách là luật sư, theo ông, các phương thức giải quyết tranh chấp này hiện nay ra sao?
– Theo quan sát của chúng tôi thì hiện nay các tranh chấp đang được giải quyết theo 4 phương thức:
Một là tự giải quyết với nhau, khách hàng liên kết lại và tạo áp lực với ban quản lý chung cư và cuối cùng là hai bên ngồi lại với nhau. Nhưng thường ở giải pháp này, khách hàng mua căn hộ ở thế bất lợi.
Phương thức thứ hai là nhờ chính quyền giải quyết. Trong trường hợp này, chính quyền chỉ có thể giải quyết ở một mức độ nào đó và có thể làm phức tạp thêm tình hình.
Phương thức thứ ba là giải quyết thông qua trọng tài dựa trên Luật Bảo vệ người tiêu dùng và Luật Trọng tài. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa thấy trường hợp nào được giải quyết bằng cách này.
Phương thức cuối cùng là giải quyết tranh chấp tại tòa án. Tuy nhiên thực tế cách thức này tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và chưa chắc có hiệu quả cao.
Ở thời điểm hiện tại, phương thức giải quyết tranh chấp nào là phù hợp?
– Tôi cho rằng, đối với tranh chấp liên quan đến vận hành, quản lý chung cư (chung cư đã hình thành) cần đưa ra trọng tài, có thể quy định trọng tài được quyền quyết định việc xác định phí quản lý và các phí liên quan, phương thức chọn đơn vị quản lý…
Đối với những tranh chấp liên quan đến việc triển khai xây dựng chung cư, nếu doanh nghiệp chưa đủ điều kiện huy động vốn và thực tế chưa triển khai, cần có quy định theo hướng doanh nghiệp phải hoàn trả ngay lập tức tiền cho khách hàng và nếu không hoàn trả cần xem xét truy cứu trách nhiệm của lãnh đạo doanh nghiệp.
Nếu doanh nghiệp đã thực tế triển khai dự án (đã đủ điều kiện khởi công dự án và đã khởi công dự án) nhưng thực sự có khó khăn, cần đề nghị khách hàng thành lập cộng đồng khách hàng để cùng phối hợp giải quyết, đưa ra cách thức hợp lý như giảm giá bán, dãn tiến độ xây dựng và thanh toán…
Hướng giải quyết các tranh chấp này về lâu dài là như thế nào, thưa ông?
– Tôi cho rằng, đã đến lúc cần nghiên cứu cho ra đời một bộ luật riêng về chung cư. Theo đó, cần quy những điều kiện để khởi công một dự án chung cư; cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.
Luật cũng cần quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng và việc giải ngân phải phù hợp, đúng tiến độ cam kết với khách hàng.
Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm (đối với một số hạ tầng nhất định). Khuyến khích những tranh chấp liên quan đến chung cư được giải quyết thông qua trọng tài; khuyến khích hình thành các hợp tác quản lý chung cư, các hiệp hội của người sở hữu sử dụng chung cư…
Thoa Nguyễn (thực hiện)
