“Thị trường bất động sản (BĐS) những tháng đầu năm 2012 tiếp tục ảm đạm. Tuy nhiên, vẫn có cơ sở để kỳ vọng nếu nhà nước có chính sách gỡ khó cho DN tham gia các chương trình phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ người mua nhà” – Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định.
Theo ông Châu, bắt đầu từ tháng 09/2011, đã có những tín hiệu tích cực cho thấy Chính phủ rất quan tâm đến thị trường BĐS, và đặc biệt không coi đó là thị trường phi sản xuất nữa, tuy vẫn được kiểm soát đặc biệt. Tín hiệu quan tâm đó là đúng, nhưng chưa đủ.
Như thế nào sẽ là đủ, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu (ảnh bên): – Theo tôi, trước mắt cần xem xét cung cấp tín dụng cho các dự án BĐS đã triển khai trên 50%, để DN tiếp tục hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường, tránh lãng phí, đọng vốn, gây khó khăn cho DN cũng như tác động ngược chiều trở lại làm gia tăng nợ xấu của ngân hàng khi DN không được tháo gỡ khó khăn để có đầu ra, quay vòng vốn và trả nợ ngân hàng.
Đồng thời, Chính phủ cần có chính sách cung cấp tín dụng cho người tiêu dùng để mua BĐS; về một mặt nào đó cũng là “cởi trói” đầu ra cho DN và tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS . Đây là sự tiếp sức cần thiết cho thị trường đang vô cùng khó khăn hiện nay, để DN và toàn thị trường có thể tiếp tục cầm cự qua năm 2012.
Nhưng tôi cho rằng, sẽ hữu ích hơn nữa nếu có sự trợ giúp tín dụng với lãi suất hợp lý dành cho đối tượng người tiêu dùng là lực lượng trẻ, nhất là những người mới mua căn hộ đầu tiên, kể cả những người đang sở hữu căn hộ nhỏ chật hẹp muốn mua căn nhà thứ hai. Việc trợ giúp này sẽ đến tận tay người tiêu dùng hưởng trọn. Đó mới là cách thức kích thích thị trường ra khỏi đà ảm đạm và theo hướng có lợi chung cho nền kinh tế và người dân.
Vấn đề nóng bỏng tiếp theo là cần giảm dần lãi suất cho vay. Với quyết tâm của Chính phủ về việc giảm tỉ lệ lạm phát xuống khoảng 9% trong năm 2012 thì cần có lộ trình giảm lãi suất cho vay về mức 11-12%/năm để nền kinh tế trong đó có ngành BĐS phát triển ổn định và bền vững, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.
Có vẻ như tín dụng dành cho 4 nhóm BĐS vẫn là chưa đủ. Nhưng chúng ta cũng thấy là trên thị trường đã có nhiều DN khôn ngoan “thoát hàng”, có những DN không khó khăn về vốn, không phụ thuộc vào tín dụng…, thưa ông?
– Trong năm qua, DN nào không phải vay ngân hàng, chỉ sử dụng vốn của cổ đông, của khách hàng thì đó là DN hạnh phúc nhất. Một yếu tố không kém phần quan trọng là sức mua rất yếu trên tất cả các phân khúc thị trường trong thị trường BĐS đã đưa nhiều DN vào bước đường cùng. Tuy nhiên, thị trường vẫn có sức mua tốt ở phân khúc căn hộ có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2. Và đó chính là lý do mà tôi cho rằng nếu triển khai tín dụng với lãi suất hợp lý cho người có nhu cầu thực mua nhà để ở là một giải pháp tốt cho thị trường BĐS trong tình hình hiện nay.
Nhiều dự án căn hộ quy mô lớn, đầu tư lớn ở hai đầu TP HCM, Hà Nội đã giảm giá, và thậm chí giảm xuống ngưỡng 15 triệu đồng/ m2. Liệu đây đã phải là đáy của thị trường địa ốc VN ?
– Trong kinh tế học, giá cả thị trường phụ thuộc vào quy luật giá trị và quan hệ cung cầu chứ không phụ thuộc bất cứ nhận định chủ quan của nhà đầu tư, DN hay chuyên gia nào. Cung nhiều, cầu ít thì giá xuống và ngược lại. Riêng năm 2011, tình hình giá cả trên thị trường địa ốc đã không đi theo quy luật này, không phản ánh đúng quy luật giá trị cũng như quan hệ cung cầu mà phản ánh đặc thù khó khăn của DN. Nhiều DN đã phải bán sản phẩm lời rất ít, hoặc hòa vốn, thậm chí dưới giá thành, bán lỗ để chịu đựng, tồn tại chờ cơ hội hồi phục. Lợi thế trên thị trường địa ốc năm 2011 thuộc về người tiêu dùng. Họ có quyền lựa chọn sản phẩm theo ý thích và giá cả đang rất hợp lý. Người mua ở đây nên hiểu rộng ra là người mua nhà để ở, nhà đầu tư kinh doanh bằng vốn tự có không phụ thuộc vốn vay và những DN phát triển các dự án có năng lực tài chính mua lại các dự án bất động sản, kể cả mua lại DN. Và đó là tiền đề để từ khoảng cuối năm 2012, thị trường sẽ khẳng định dấu ấn những DN BĐS rất mạnh.
Ông nghĩ sao khi có nhiều phân khúc địa ốc cung dư thừa, cầu thiếu vắng mà nhiều dự án vẫn tiếp tục tập trung vào các phân khúc này, căn hộ cao cấp là một ví dụ?
| Nhà nước nên tập trung phát triển phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ cho người thu nhập thấp đô thị. |
– Nhiều người cho rằng vấn đề này liên quan nhiều đến quy hoạch. Tuy nhiên, quy hoạch cần hiểu chỉ là sự định hướng mục tiêu chứ không đóng vai trò quyết định trong cung cầu thị trường. Hiện nay thị trường vẫn có những nguồn cầu lớn hơn cung như phân khúc nhà trung bình, nhà giá thấp, nhà ở xã hội, căn hộ cho thuê giá rẻ khoảng 2 triệu đồng/ tháng cho người lao động… Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đều đã có định hướng mục tiêu phát triển các phân khúc này, nhưng chính sách cụ thể và cơ chế vận hành của chúng ta chưa có, liên quan đến rất nhiều vấn đề như đất đai, tiền sử dụng dụng đất, thuế đất, vốn ưu đãi, thuế, thủ tục hành chính… Nếu miễn giảm được tiền thuê đất, sử dụng đất cho DN triển khai các dự án thuộc các phân khúc thị trường này, cho vay vốn ưu đãi, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập DN… thì đó mới là cách thức nhà nước đồng hành cùng DN, gỡ khó cho DN tiên phong tham gia các chương trình phát triển nhà ở vì cộng đồng xã hội. Song song, Nhà nước cũng cần tính toán để cơ cấu tiền lương của người lao động đáp ứng chi trả được các khoản tiền thuê nhà, mua nhà trả góp… Như vậy, phần cầu đang có sẽ có cơ sở để hiện thực hóa và kích thích một lực mua lớn cho thị trường, đáp ứng những mảng phân khúc thiếu, yếu trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Vậy ông dự đoán như thế nào về thị trường BĐS từ giờ đến cuối năm ?
– Năm 2012 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho thị trường BĐS. Tôi chỉ kỳ vọng khó khăn đó sẽ giảm dần theo thời gian và có thể sang năm 2013 thị trường BĐS sẽ hồi phục, chứ không ảo tưởng là khó khăn đó sẽ lập tức chấm dứt. Về lâu dài, để thị trường sớm đi vào ổn định, tôi vẫn cho rằng nhà nước nên tập trung phát triển phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ cho người thu nhập thấp đô thị bao gồm cả sinh viên, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang. Với mục đích an sinh xã hội và có các cơ chế chính sách ưu đãi để thu hút DN tham gia. Nếu có chương trình đó cộng thêm với các dự án xây dựng căn hộ có giá trung bình của DN thì người tiêu dùng sẽ được hưởng các sản phẩm phù hợp với túi tiền của mình hơn.
Trung Quốc đang có chương trình xây dựng 36 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp trong 5 năm, Indonesia có chương trình 1 triệu căn hộ giá thấp cho người thu nhập thấp thì chương trình nhà ở quốc gia của VN cũng cần có những chương trình mục tiêu tương tự và kế hoạch cụ thể để giải quyết vấn đề nhà ở cho xã hội.
Xin cảm ơn ông!
Lê Mỹ (thực hiện)
