Ashui.com

Trong khi các lĩnh vực liên quan đến xuất nhập khẩu được cho sẽ chịu tác động trực tiếp và mạnh nhất từ cơn bão điều chỉnh đồng Nhân dân tệ (CNY) của Trung Quốc, khiến Việt Nam cũng phải điều chỉnh biên độ giao dịch tỷ giá để ứng phó tình hình, thì địa ốc có vẻ là thị trường hưởng lợi… trước bão.  

Giá bán có… lý do tăng

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2015 đã có mức tăng khá. Thống kê đến tháng 4,5 của HoREA – Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho thấy tính giai đoạn đó, thị trường đã có mức tăng giá bán ở nhiều dự án bình quân đạt 5-10%. Với một số dự án “bán sạch” và lượng hàng khá lớn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ hàng chục nghìn căn và phân khúc đất nền nhà phố “giá mềm”, ước tính thị trường cũng đã có mức tăng giá khoảng 15% – tùy thuộc từng dự án. Tuy nhiên, mức tăng này cũng là rào cản mà chủ đầu tư khó vượt ngưỡng, khi các hiệu ứng kích thích giá thị trường tăng nhanh đã nguội. 

Xét về mãi lực thị trường, điều chỉnh tỷ giá sẽ liên quan đến yếu tố và định giá sức mua của đồng tiền (Ảnh: Khách hàng tìm hiểu về dự án FLC Complex 36 Phạm Hùng, Hà Nội) 

Ví dụ như quy định cho phép người nước ngoài, Việt kiều được sở hữu nhà ở như người Việt trong nước, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ỳ ạch và ngày càng lộ ra những điểm gây thất vọng về cả chủ đầu tư, ngân hàng giải ngân lẫn sự thỏa hiệp của người vay mau, những lo lắng về bong bóng bất động sản có thể trở lại khiến người mua e ngại xuống tiền, thông tin về các ngân hàng yếu sức khỏe nhưng ra gió sớm khi tiên phong thực thi bảo lãnh tín dụng cho người vay mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cơ quan quản lí xác nhận đủ sức khỏe…Do đó, địa ốc muốn có mức tăng giá đều, mạnh, tốt hơn; và quan trọng hơn cả tăng giá là mãi lực mạnh thêm với các giao dịch thành công ở đại đa số dự án…cần một cú kích thích mới. Có thể là một cú kích thích về mặt bản chất không thay đổi cấu trúc các nguồn lực hiện hữu trên thị trường, nhưng vẫn cần trở thành một lý do … tiếp thị cho địa ốc. 

Một chủ đầu tư cho biết tỷ giá, nhìn qua tưởng không liên hệ tới thị trường bất động sản (BĐS). Thực ra lại có quan hệ và phản ánh rõ trong giá bán sản phẩm. Bởi trong cơ cấu chi phí tạo giá vốn hàng bán và DN tính toán trên cơ cấu đó, ra giá thành, phần xây dựng (bao gồm chi phí đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, và chi phí thuê tổ chức thiết kế, giám sát, quản lí công trình…, chiếm một tỷ trọng lớn. Có thể lớn nhất hoặc chỉ sau chi phí mặt bằng (đền bù, giải phóng mặt bằng, mua đất…). Chi phí này, nếu ở các đại công trình dự án lớn có phần lớn nguyên vật đầu vào và đội ngũ outcesing đều “nhập khẩu”, thì sẽ đội giá vốn hàng bán, trừ phi toàn phần “nhập khẩu” đó đến từ… Trung Quốc. “Những dự án địa ốc thuộc phân khúc cao cấp theo đó sẽ có lí do để tăng giá bán sản phẩm. Mức tăng chắc chắn không chỉ dừng ở 1,2%như mức nới của biên độ giao dịch tỷ giá, mặc dù với nhiều DN, cũng chưa chắc họ đã phải trả phí đội lên do thường trong các hợp đồng kinh tế, DN các bên đều có những điều khoản đảm bảo ngoại tệ”, ông này nói. 

Sẽ xuất hiện đầu cơ?

Xét về mãi lực thị trường, điều chỉnh tỷ giá sẽ liên quan đến yếu tố và định giá sức mua của đồng tiền. Cần nhớ những năm trước đây, kể cả khi thị trường bất động sản xuống dốc, Việt Nam, đặc biệt những thị trường lớn như TP HCM, nguồn kiều hối và FDI đổ vào bất động sản vẫn đóng vai trò không nhỏ. Riêng với nguồn kiều hối ở những năm trước, các tổ chức đã từng phân tích trong đó có một phần là người Việt ở nước ngoài gửi về cho bà con, người thân đầu tư mua địa ốc hoặc thậm chí, gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất cao.

Việc tỷ giá VND/USD bị neo cứng trong biên độ 2% trong năm 2015 (như dự kiến), xét theo góc độ tính ngang giá sức mua, vốn cũng đã là một bất lợi đối với việc thu hút nguồn ngoại hối, kiều hối. Tuy nhiên, sự dịch chuyển xu hướng đầu tư lại cũng được quyết định nhiều bởi yếu tố tâm lí. Ngoài yếu tố tâm lí đám đông với niềm tin đầu tư địa ốc an toàn hơn là các kênh đầu tư khác, khi tỷ giá biến động, dẫn đến mãi lực mua có thể tăng mạnh. Thị trường địa ốc được dự báo cũng sẽ xuất hiện nhiều nhà đầu cơ thứ cấp, vì nghĩ rằng giá nhà rồi sẽ tăng cao. Đây sẽ là lời giải cho những bất ổn về mãi lực của địa ốc, hay sẽ gia tăng bất ổn?

Một yếu tố khác cũng tác động đến thị trường địa ốc là khi đồng NDT của Trung Quốc phá giá, các sản phẩm phân khúc địa ốc giá bình dân có thể được hưởng lợi từ sự cạnh tranh của hàng hóa nguyên liệu đầu vào từ Trung Quốc – sẽ tiếp tục rẻ hơn. Đặc biệt là mặt hàng gạch men Trung Quốc, vốn được ưa chuộng nhờ giá rẻ và mẫu mã đa dạng. Chứng khoán Rồng Việt cho rằng điều này tạo nên sự cạnh tranh mạnh trên thị trường nội đia. Đây là bất lợi cho DN ngành sản xuất vật liệu xây dựng như gạch men, song các chủ đầu tư nhà ở giá thấp có vì thế mà giảm giá thành hay không thì chưa thể nói trước. Người mua nhà giá thấp không phải là đối tượng hưởng đầu tiên. 

Cuối cùng, biến động tỷ giá, mặt nào đó cũng được xem là xúc tác có lợi cho các DN kinh doanh phân khúc thương mại văn phòng và mặt bằng bán lẻ. Thông thường hợp đồng thuê các sản phẩm này thường có điều khoản điều chỉnh giá thuê dựa trên biến động tỷ giá. Nếu VND cũng giảm giá theo NDT, giá cho thuê của các Cty phân khúc này sẽ tăng khi tính ra tiền đồng, DN sẽ tăng doanh thu và lợi nhuận mà không phải lo ngại hay phòng thủ “bão”. 

Thuận Hóa 
(Diễn đàn Doanh nghiệp)