Ashui.com

Dù Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Giàu đã khẳng định, thực chất Nghị quyết số 11/NQ-CP chỉ là chuyển cơ cấu chứ không phải hạn chế cho vay bất động sản (BĐS), nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp (DN) địa ốc đang phải vật lộn với việc thiếu vốn.

Theo Thống đốc, nội dung giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay phi sản xuất, trong đó nhấn mạnh là BĐS và thị trường chứng khoán (TTCK) thì NHNN đã xây dựng một kịch bản rất hợp lý. Theo đó, tỷ trọng dư nợ phi sản xuất tới 2010 là 18,7%, tức 431.000 tỷ đồng.

Trong Chỉ thị 01 nói rõ, có 18 NH có cơ cấu cho vay BĐS 25% trở xuống, nhưng cũng có đến 24 NH có cơ cấu từ 26% trở lên. Vì vậy, NHNN đưa ra hai lộ trình để thực hiện: tới 30/6, cơ cấu này xuống 22%; và thời điểm cuối năm hạ xuống chỉ còn 16%, như vậy so với cuối 2010, giảm 2,7%.

Dù tỷ lệ cho vay BĐS giảm, nhưng giá trị tuyệt đối là 431.000 tỷ đồng vẫn không thay đổi. Như vậy, dư nợ tín dụng của BĐS và TTCK vẫn được hiểu là giữ nguyên so với năm 2010 chứ không hề bị cắt giảm thêm nên không có cú sốc nào đối với thị trường.

• Ảnh bên : Dự án BĐS tại Phước Kiến, Nhà Bè, TP.HCM  (Ảnh: Quý Hòa)

Với cách lý giải của Thống đốc thì các NH vẫn tiếp tục cho vay BĐS và các DN kinh doanh lĩnh vực này không việc gì phải quá lo lắng về việc tiếp cận vốn NH.

Tuy nhiên, đó chỉ là về mặt lý thuyết, còn trên thực tế, các DN kinh doanh BĐS vốn đã khó khăn trong việc vay NH kéo dài từ năm 2010. Cho nên, dù lãi suất đang ở mức cao nhưng nhiều nhà đầu tư và cả các dự án BĐS sẵn sàng tìm nhiều cách để tiếp cận vốn NH.

Nguyên nhân là số vốn đầu tư vào BĐS ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay NH. Như vậy, năm nay tiếp tục là một năm thách thức lớn đối với các DN kinh doanh BĐS. Bởi không chỉ vấn đề lãi suất nan giải mà áp lực chi phí đầu vào cũng là một gánh nặng đối với các DN này.

Quả thực, muốn vay không phải dễ. trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay BĐS của các NH chỉ chiếm 11,76% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Đến năm 2010, NH vẫn thắt chặt hầu bao đối với BĐS. Bước sang năm 2011, NHNN tiếp tục giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh BĐS tối đa là 16%.

Liên tiếp những cú “co thắt” này đã khiến nhiều dự án BĐS không thể vay mới mà phải lo lắng trước những khoản nợ đã từng vay. DN thiếu vốn để hoàn thiện công trình cũ và ngừng hàng loạt kế hoạch về dự án mới.

Ông Huỳnh Lê Cương Nghị, Tổng giám đốc Công ty BĐS Nam Long, nhận định rằng, với tình hình này, những dự án nào đang xây thì không thể dừng lại, họ phải “cắn răng” hoàn thiện công trình để thu hồi vốn; còn đối với những dự án mới bắt đầu khởi công phần móng thì cũng phải làm cho xong để có thể huy động vốn để tiếp tục hoàn thiện công trình.

Như vậy, chỉ có những DN nào có tính toán đầu ra tốt thì DN đó mới có thể đương đầu, nhưng thử thách đối với các DN vẫn rất lớn.

Thêm một gánh nặng nữa mà các DN BĐS phải đối mặt, đó là giá cả. Chi phí đầu vào tăng cao, thì lẽ đương nhiên giá cả thành phẩm cũng tăng lên mức tương ứng. Nhưng việc tăng giá bán không có nghĩa là các DN BĐS có thể giảm lỗ vì hiện tại, thị trường đang rất ảm đạm.

Theo các DN, với mức giá hiện tại mà giao dịch vẫn không nhiều, vậy khi tăng giá, thị trường càng tồi tệ thêm. Điều này đã đẩy DN kinh doanh BĐS vào thế tiến thoái lưỡng nan, tăng giá cũng không được, mà giảm giá cũng không xong.

Là một chuyên gia phân tích chứng khoán, ông Fiachra Mac Cana, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu CTCK TP.HCM (HSC) cũng thừa nhận thị trường BĐS cũng đang phải chịu áp lực nặng nề không kém gì TTCK.

Theo ông, với tác động của chính sách trên, giá BĐS có thể giảm từ 10 - 15% hoặc nhiều hơn nữa ở một số khu vực, nhưng giao dịch có lẽ cũng không có nhiều cải thiện.

Trên thực tế, thị trường BĐS đang chịu sự tác động từ rất nhiều phía, không chỉ Nghị quyết 11/NQ-CP, không chỉ áp lực về giá nguyên liệu, mà những áp lực về Nghị định 69,71 vẫn đang còn đó.

Điều đó giải thích vì sao khi được hỏi, phần lớn các chuyên gia đều nói rằng, cho đến thời điểm này, vẫn không thể dự đoán được thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ chuyển biến theo chiều hướng nào.

Tuy nhiên, giới này cũng nói thêm rằng, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, so với các kênh "trú ẩn" khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán thì BĐS vẫn là lựa chọn hấp dẫn bởi tính an toàn của nó.

Có điều, các DN BĐS phải có phương án và chiến lược đầu tư hợp lý, xây dựng những dự án phù hợp với nhu cầu của khách hàng và đưa ra mức giá cả sát sườn thì họ vẫn có thể thu hút được nguồn vốn của người dân.

QUỲNH VŨ