Ashui.com

Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản ngày càng khẳng định vị trí chủ chốt của mình, như một trong những đầu kéo chủ lực của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân và là một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội. Khi khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, thị trường thế giới co hẹp, thị trường bất động sản (BĐS) càng khẳng định là điểm tựa của nền kinh tế, nâng đỡ cho tổng nhu cầu tiêu dùng nội địa, thu hút đầu tư, duy trì nhịp tăng trưởng và tạo thêm nhiều việc làm cho xã hội.

Có vai trò quan trọng và đã đóng góp nhiều như vậy cho nền kinh tế và xã hội, nhưng cho đến nay, BĐS vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa thể hiện hết được tiềm năng to lớn của mình. Bất cập nằm ở chỗ, chúng ta vẫn chưa đánh giá đúng tiềm năng của thị trường BĐS và chính sách quản lý còn có nhiều bất cập, mà đôi khi đó là những nguyên nhân tạo nên rủi ro cho thị trường này.

Một số bất cập chính hiện nay của thị trường bất động sản gồm:

Chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển

Chính sách thuế luôn đóng vai trò quan trọng hàng đầu cho việc thúc đẩy hoặc hạn chế một thị trường hàng hóa nào đó phát triển. Chính sách thuế thường có 2 mục tiêu là điều tiết thị trường và thu ngân sách. Thị trường BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng cả về kinh tế và xã hội, rất cần sự thúc đẩy sản xuất tạo ra nhiều sản phẩm. Một chính sách thuế đúng đắn, khôn ngoan sẽ khuyến khích sản xuất: mức thuế suất thấp dành cho doanh nghiệp, đồng thời với thu trên tiêu dùng và các hoạt động kinh tế, dịch vụ khi sản phẩm BĐS đã được hình thành đưa vào sử dụng. Với chính sách vừa nêu, nguồn thu thậm chí có thể lớn hơn rất nhiều so với việc tận thu khi hoạt động sản xuất mới manh nha phát triển. Chính sách thuế của chúng ta hiện đang đi ngược lại định hướng đó và hết sức phức tạp.

Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Tại TP.HCM, hầu hết các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu về nhà ở của người dân thực hiện theo hình thức đền bù cho cá nhân có sổ đỏ, khác với hình thức Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp phát triển nhà ở tại Hà Nội (ở Hà Nội, đất có diện tích rộng có sổ đỏ đứng tên cá nhân rất ít, phần lớn là đất thuộc sở hữu tập thể, cơ quan nhà nước hoặc hợp tác xã).

Thực tế triển khai của doanh nghiệp cho thấy, người có đất và cơ quan thu thuế sử dụng đất hiểu giá thị trường là giá đất ở đã hình thành, trong khi thực chất đối với doanh nghiệp, giá đất đền bù là thị trường nguyên liệu đầu vào. Khái niệm về giá thị trường một cách chung chung dẫn đến sự lệch pha trong cách hiểu (hoặc cố tình hiểu) về giá thị trường của quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho mình.

Đây là nguyên nhân dẫn đến ách tắc trong đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất từ khi Nghị định 69 được ban hành. Quy định phi thực tế khiến doanh nghiệp phát triển BĐS rơi vào tình thế “một cổ hai tròng” khi phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường (cho người có đất và Nhà nước) thành phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp, Nhà nước thất thu và sản xuất đình đốn.

Một bất hợp lý khác trong chính sách thuế là, Thông tư 161/2009/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân quy định thu 2% cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Gọi là thu nhập cá nhân, nhưng việc hành thu thực chất là thu cố định trên doanh thu chuyển nhượng, không có miễn giảm, không dựa vào thu nhập thực tế, người mua dù lỗ cũng vẫn thu. Thuế doanh thu đánh vào dòng tiền kinh doanh, tiền đầu tư vào sản phẩm dở dang trong quá trình sản xuất ra hàng hóa, nên có ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân quá cao và hành thu bất hợp lý là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường trong thời gian qua.

Trong khi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh bị thu thuế rất cao, thì những người có nhà ở, có tài sản lớn, sử dụng cùng một lúc nhiều căn nhà lại không chịu bất kỳ một loại thuế nào. Dự án Luật thuế Nhà ở đã không được Quốc hội thông qua, dù mức thu hàng năm là rất thấp. Đây là điều bất hợp lý khi nhà sản xuất, kinh doanh phải chịu gánh nặng ngân sách thay cho người sử dụng, người tiêu dùng, thậm chí là tiêu dùng xa xỉ.

Ở các nước phát triển, hoạt động đầu tư kinh doanh luôn được khuyến khích với mức thuế rất thấp, trong khi thuế tài sản, thuế tiêu dùng được thu hàng năm với mức tương đối cao lên đến 1-2% giá trị tài sản. Chính sách thuế như vậy sẽ hợp lý, tạo nên sự  bền vững cho việc thu ngân sách và cân bằng về cung, cầu nhà ở. Một xã hội phát triển thì chính sách thuế, việc thu ngân sách phải dựa vào số đông người dân, chứ không phải số ít doanh nghiệp như chính sách thuế hiện nay của Việt Nam.

Thị trường tài chính, tín dụng BĐS kém phát triển

Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này. Thông tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng thương mại là loại hình tín dụng có hệ số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng thông thường. Điều này cho thấy quy mô của thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng thương mại do tính kém thanh khoản của nó.

Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh chóng nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ, các ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Để thu hút các định chế này cấp vốn cho BĐS, chúng ta phải tạo lập được thị trường các sản phẩm tài chính có “gốc” BĐS. Đó là thị trường giao dịch các hợp đồng thế chấp BĐS, các trái phiếu có bảo đảm bằng BĐS hoặc bảo đảm bằng dòng tiền thu được từ tín dụng BĐS và các loại chứng khoán BĐS khác. 

Ở các nước phát triển, các loại hình chứng khoán có gốc BĐS chiếm một tỷ trọng rất lớn trên thị trường tài chính (lên đến hàng chục nghìn tỷ USD) và là nguồn vốn chủ yếu tài trợ cho nhà ở và thị trường BĐS. Thị trường các loại chứng khoán  này phát triển nóng đến mức là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 kéo dài cho đến nay. Tuy nhiên, xét về nguyên nhân khủng hoảng, lỗi là do sự quá tham lam của các định chế đầu tư và thiếu sự giám sát rủi ro của chính quyền. Tại thời điểm khủng hoảng, mức tài trợ cho vay mua nhà tại Mỹ lên đến 100% giá trị căn nhà, ngoài ra người vay còn được khuyến mãi hàng nghìn USD để mua sắm vật dụng gia đình.

Điều nêu trên cho thấy, các công cụ tài chính có gốc BĐS là hết sức hiệu quả cho việc thu hút vốn dài hạn tài trợ mua nhà, mua BĐS, và Nhà nước cần gấp rút tạo hành lang pháp lý để phát triển các công cụ này. Sự cẩn trọng được đặt ra chỉ khi chúng ta đã tạo được thị trường và thị trường này phát triển quá nóng, còn sự cần thiết của sản phẩm và thị trường các loại chứng khoán có gốc BĐS là điều đã được chứng minh có hiệu quả rất cao trong việc thu hút vốn dài hạn cho BĐS, tài trợ người mua nhà tại tất cả các nước có thị trường BĐS phát triển.

Với các công cụ tài chính hiện tại, chủ yếu là vốn ngắn hạn của ngân hàng thương mại, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức giới hạn và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về thanh khoản cho hệ thống tài chính ngân hàng. Để đáp ứng mức độ phát triển mới và giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất thiết phải tạo ra các công cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu hút các định chế đầu tư vào thị trường này.

Quyền sở hữu và chính sách thị trường

BĐS là loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu và định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có nhu cầu hoặc nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc mua nhà ở. Mức độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư. Hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định như vậy đã hạn chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất lượng, cũng như hiệu quả của các dự án có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông nghiệp.

Với thị trường BĐS Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở thậm chí còn có nhiều giới hạn đối với người nước ngoài và Việt kiều. Do đó, sự phát triển của thị trường bị hạn chế rất nhiều về sức mua, nhất là đối với những dự án hướng đến khách hàng là các đối tượng này như nhà ở cao cấp, dự án BĐS nghỉ dưỡng... Nhiều quốc gia phát triển như Tây Ban Nha, Mỹ, Australia, các nước vùng vịnh, thậm chí là Singapore, Hồng Kông (nơi diện tích đất đai rất eo hẹp)… đều hết sức cởi mở và khuyến khích người nước ngoài sở hữu nhà ở tại đất nước của họ, và họ hiểu sâu sắc việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài không những không làm mất cơ hội mua nhà của người trong nước mà trái lại còn thúc đẩy, tạo công ăn việc làm và tăng cơ hội sở hữu nhà cho người trong nước. Việc hạn chế các đối tượng thực sự có khả năng chi trả đầu tư và sở hữu BĐS đang gây ra sự lãng phí rất lớn cho việc sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, làm giảm tính thanh khoản, sức hấp dẫn thu hút đầu tư của ngành BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Hệ thống pháp luật đất đai, BĐS không đồng bộ, quản lý phân tán

Thống kê cho thấy, các khiếu kiện về đất đai đang chiếm một tỷ trọng tuyệt đối trong các vụ khiếu kiện, tranh chấp trong xã hội. Điều đó cho thấy, chính sách pháp luật và quản lý về đất đai của chúng ta có rất nhiều bất cập, mâu thuẫn. Việc có quá nhiều bộ ngành và các cấp chính quyền có thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy về đất đai mà không có sự phối hợp, thống nhất chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

Quản lý phân tán cũng dẫn đến việc xử lý những bất cập của văn bản pháp lý ban hành tốn  rất nhiều thời gian và không triệt để gây lãng phí rất lớn thời gian, tiền bạc và bức xúc trong xã hội. Thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều cố gắng trong việc ban hành các chính sách mới cho phù hợp với thực tế và thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên, cũng do quản lý phân tán, nên việc triển khai thống nhất, nhanh chóng các chính sách này gặp rất nhiều khó khăn, do không có sự thống nhất về cách hiểu chính sách của các ban ngành khác nhau. Có thể nói, cơ chế quản lý phân tán chính là rào cản lớn nhất cho việc ban hành chính sách pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng và thị trường BĐS.

Thị trường BĐS, đất đai, nhà ở là thị trường quan tâm bậc nhất đối với mọi quốc gia, có ý nghĩa to lớn cả về kinh tế và xã hội. Sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân luôn là mối quan tâm hàng đầu của chính quyền. Từ khi đổi mới, chúng ta đã có nhiều thành công trong việc quản lý đất đai và phát triển nhà ở, phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, để tạo được sự đột phá trong phát triển, đáp ứng được cơ bản nhu cầu của người dân và khai thác tối đa một cách bền vững tiềm năng của đất đai đòi hỏi phải có quyết tâm của chính quyền để có được những cải cách đột phá về cơ chế quản lý, về chính sách đất đai, chính sách nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế của một nền kinh tế thị trường phát triển./.

TS Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản Việt Nam