Ashui.com

LTS: Theo báo cáo của ngân hàng Nhà nước, nợ xấu trong hệ thống ngân hàng hiện nay vào khoảng 170.000 tỉ đồng, tương ứng tỷ lệ 3,5%. Trong đó, nợ xấu bất động sản chiếm tỷ trọng trên 30%, xấp xỉ trên 70.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng trong thực tế tỷ lệ nợ xấu này còn cao hơn nhiều.

Để có một cái nhìn bao quát về sự vận hành của thị trường bất động sản ở nước ta, đâu là lý do biến động nóng lạnh từng thời kỳ (theo chính sách của Nhà nước hay khủng hoảng kinh tế?), lời giải cho bài toán “phá băng” như thế nào, xin giới thiệu bạn đọc bài viết của Luật sư Nguyễn Ngọc Bích xung quanh vấn đề này.

Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM (Ảnh: Lê Hồng Thái)

Thị trường bất động sản do luật pháp tạo nên

Khác với nhiều nước, nền kinh tế thị trường của chúng ta không bắt nguồn từ các hoạt động kinh doanh tự nhiên trong xã hội, mà do luật pháp – hay quyết định chính trị – tạo nên.

Khi một định chế nảy sinh từ sinh hoạt xã hội thì nó có các tập quán được người tham gia đặt ra và tuân theo, ít ai phá rào; còn nếu là do luật pháp tạo lập thì nó được áp từ ngoài vào người dân, nên họ thấy khó chịu và dễ phá rào. Thị trường bất động sản (BĐS) của ta do luật pháp tạo ra, nên chúng ta đã thấy sự lừa đảo, hứa sai, lỗi hẹn… xảy ra trong thị trường này. Từ cuối năm 2010 đến nay nó đang trầm lắng; tìm giải pháp cho nó là điều mà nhiều người đang làm.

Ở đây ta sẽ xem thị trường BĐS qua vài nét chính để biết tại sao nó lại thế, rồi đưa ra một số nhận định, hy vọng có thể có cơ sở cho các giải pháp “phá băng” cho nó. Thị trường BĐS bàn ở đây chỉ xin được giới hạn những vấn đề liên quan đến khu căn hộ cao cấp có giá từ 1 tỉ đồng trở lên mà hiện nay đang khó bán, khiến tạo ra một thị trường BĐS “lạnh”.

Môi trường cho sự hoạt động của thị trường BĐS

Thị trường BĐS bắt đầu từ việc làm nhà. Muốn làm nhà thì phải có đất. Ở ta, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực sự là đất) – hình thức manh nha của thị trường BĐS – chỉ khởi động sau khi có các pháp lệnh giao đất vào giữa năm 1994. Bốn năm sau, việc mua bán căn hộ diễn ra ở khu Phú Mỹ Hưng lần đầu tiên, sau khi công ty ở đây được phép làm thí điểm bán nhà. Việc ấy được mở rộng cho các công ty khác sau này, và đến năm 2006 thì được điển chế hoá bằng luật Kinh doanh BĐS. Để cho nó thành hình và hoạt động thì đã có những luật lệ sau.

Về đất làm nhà. Vào năm 1995, bộ luật Dân sự của ta chưa có khái niệm về BĐS. Trước đó, luật Đất đai năm 1987, đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, hạn điền và quyền thu hồi đất. Đến năm 1993, luật Đất đai mở rộng nội dung quyền sử dụng đất ra thành năm quyền. Thị trường BĐS được chính thức khai trương bởi pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ban hành ngày 11.10.1994, và tiếp theo là pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho thuê đất, ban hành ba ngày sau. Cả hai đều dựa trên nền tảng của luật Đất đai. Sau hai pháp lệnh này, Chính phủ ban bố một loạt nghị định về giá đất, cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch… Cùng với các quy định đó, Chính phủ cũng thiết lập các khu đô thị mới. Nhờ vậy mà đất được đưa vào thị trường dưới hình thức “giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần” (tức là mua đất của Nhà nước), “cho thuê đất trả tiền theo định kỳ” và “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (tức là bán đất).

Về xây nhà. Việc này được quy định trong luật Xây dựng và được chi tiết hoá bằng nhiều văn bản dưới luật khác nhau.

- Mua bán nhà. Thoạt đầu nhà cửa được giao dịch dựa trên các quy định khác nhau của luật Đất đai được sửa đổi bốn lần, cuối cùng được điển chế hoá bằng luật Kinh doanh BĐS vào năm 2006.

- Sở hữu nhà. Việc này được quy định trong luật bắt đầu vào năm 1991, và văn bản chót cho đến nay là vào năm 2010.

Những luật lệ trên là bà đỡ đồng thời là môi trường cho hoạt động của thị trường BĐS. Trải qua thời gian, môi trường ấy cho thấy nó không thuận lợi cho thị trường BĐS, nghĩa là nó phức tạp và gây tốn kém. Không kể phí tổn xây dựng, lắp đặt cơ sở hạ tầng tương đương với các nước chung quanh, chi phí bỏ ra cho một dự án BĐS ở ta rất cao vì hai lý do:

Một là, việc xin lập dự án phức tạp làm mất nhiều thời giờ và tiền bạc (một văn kiện được cho là của bộ Xây dựng phổ biến trong một cuộc hội thảo gần đây cho biết để một dự án có thể động thổ thì phải mất ba năm để làm 33 bước thủ tục).

Hai là, do luật Đất đai, do hậu quả của việc cải tạo và cấp đất từ trước năm 1990, khi xin chính quyền cấp cho mình một khu đất dùng cho dự án, người chủ dự án phải bỏ ra nhiều tiền trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước (được thay đổi định kỳ để sát giá thị trường) và xin Nhà nước “cấp cho tôi mảnh đất của tôi”, vì để xin cấp lô đất ấy, họ đã phải đi mua của chủ cũ. Luật pháp gọi nó là “chi phí giải toả đền bù” tức là tiền trả cho chủ đất cũ, có khi lên tới vài chục gia đình, để phân biệt với tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước.

Vì hai lý do đó, làm một dự án bất động sản phải mất rất nhiều tiền, đến nỗi – như là hậu quả – theo tiêu chuẩn chung của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở các nước khác chỉ từ 3 – 4, thì của ta là từ 24,5 – 26,6!

Hoạt động của thị trường bất động sản

Hoạt động này có hai đặc trưng chính: một, của người giàu và cho người giàu; hai, bắt đầu với người nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam. Trong thị trường này, ngoài người sử dụng nhà là đối tượng trực tiếp của nhà đầu tư, còn có hai loại người khác là “ người trúng quả”, và người đầu cơ, dường như chỉ xuất hiện ở ta.

Đối với nhà đầu tư, chi phí đầu tư vào một dự án bất động sản rất cao; hơn nữa bán căn hộ cao cấp thì lãi hơn nhiều so với một căn hộ bình dân; sau này luật lệ xây dựng khuyến khích những căn hộ từ 100m2 trở lên cho bốn người; nên họ phải nhắm vào người giàu để bán nhà. Thoạt đầu là các nhà đầu tư nước ngoài; họ xây khách sạn và khu căn hộ cao cấp cho người nước ngoài đầu tư vào ta; sau này các nhà đầu tư trong nước tiếp bước và cho người giàu. Cả hai bên (người xây, kẻ ở) đều có tiền. Nhà đầu tư nước ngoài trông đợi thu hồi vốn sau bảy tám năm; nhà đầu tư trong nước mong đợi trong khoảng bốn năm.

Các nhà đầu tư nước ngoài mang tiền của họ từ nước ngoài vào. Tiền họ đi vay cũng có chung một nguồn gốc. Họ thường nắm 70% vốn của một công ty liên doanh, 30% còn lại là đất bên Việt Nam góp. Các bên sau là công ty quốc doanh, được cấp đất trước đó cả chục năm, nay góp quyền sử dụng đất.

Trong cơ cấu tài chính như vậy, năm 1993, công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng được phép xây dựng các cơ sở thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình dân dụng trên khu đất đã thuê. Tháng 7.1988, họ được phép làm nhà cho người nước ngoài thuê. Sang đến tháng 8.1988, với tính chất là thí điểm, họ được phép xây dựng khu phố Mỹ Hưng và Mỹ Cảnh tại khu A làm nhà bán cho người Việt Nam. Căn hộ cao cấp cho người Việt bắt nguồn từ đây.

Từ điển hình trên, sau năm 2000, chính quyền quy hoạch các khu khác. Ở TP.HCM là các quận 2, 7 và 9 vốn ngày xưa là ruộng. Tại các nơi này, các công ty liên doanh với nhiều nhà đầu tư nước ngoài có quốc tịch khác nhau, rồi các nhà đầu tư trong nước, tiếp nối gương người trước, xây các căn hộ cao cấp cho những người giàu. Bởi vậy, các nhà đầu tư khi lập dự án xây nhà đều tính toán khách mua hay thuê sẽ là người giàu có trong nước, người ngoại quốc, Việt kiều từ nước ngoài về, hay làn sóng đầu tư mới … Chẳng ai tính toán đến người ít tiền!

Người trúng quả giàu xổi nhờ đất. Họ có tài ngoại giao, được tiết lộ quy hoạch của một khu đất nhất định; họ mua đất ấy của chủ gốc, giá rất rẻ vì thường là đất ruộng. Khi quy hoạch được công bố, nhà đầu tư đi tìm đất đó, họ bán đi với giá cao gấp mấy lần lúc mua. Sở dĩ vậy là vì (theo một vị cao cấp trong bộ Tài chính) “… Việc công bố và thực hiện các quy hoạch không đồng loạt, làm từng phần, thiếu công khai minh bạch, hình thành “môi trường màu mỡ” cho những tổ chức cá nhân có đặc quyền đặc lợi “ôm đất đầu cơ””.

Người đầu cơ mua nhà để chờ cơ hội bán. Họ xuất hiện vì nhà đầu tư không giao nhà ngay mà thu tiền từ từ rồi ba bốn năm sau mới giao nhà. Họ bỏ tiền đặt cọc mua nhà với giá thấp rồi sau này bán đi với giá cao. Vào năm 2007, có các nhà đầu tư bán hàng trăm căn nhà một lần. Nhà rao bán chỉ mới có phần móng, phải ba tới bốn năm nữa mới xong, nhưng nhà đầu tư cần có vốn để làm tiếp! Người mua sẽ trả góp trong ba bốn năm, lần đầu trả khoảng 20% giá bán. Nhờ có điều kiện này, người đầu cơ chen vào mua – để chờ cơ hội bán. Họ mua bán đi bán lại căn nhà trong thời gian nó chưa hoàn tất. Lời lắm! Bởi thế cho nên, theo số liệu của một công ty nghiên cứu thị trường vào năm 2007 thì hơn 50% người mua nhà đất là người đầu cơ. Một ông giám đốc công ty địa ốc nói con số đó lên đến 80%. Một chuyên gia khác cho biết trong vòng ba năm từ 2004 – 2007, nhà đầu tư giao khoảng 3.000 căn hộ chung cư cho người đã mua thì chỉ có 13% dọn đến ở.

Vấn đề cốt tuỷ cho hoạt động của thị trường bất động sản

Ở ta, muốn thực hiện một dự án, nhà đầu tư lấy tiền từ ba nguồn: (i) tiền của họ chiếm từ 10 – 20% chi phí đầu tư, (ii) vay ngân hàng 20 – 40% và (iii) thu dần của người mua nhà, từ 40 – 60%.

Cụ thể hơn có một dự án cần 19.000 tỉ đồng thì nhà đầu tư bỏ ra 327 tỉ; vay ngân hàng 486 tỉ và thu của khách hàng 1.070 tỉ. Trong cơ cấu vốn như thế, người mua nhà ở ta phải trả hết tiền thì mới nhận được nhà. Đó là một thị trường bất động sản (TTBĐS) hoạt động trên căn bản “tiền giao – cháo múc”. Và nó tồn tại, vì lúc đầu tiền từ nước ngoài vào và nhà cũng dành cho người nước ngoài, mà cả hai bên đều có tiền. Từ khởi nguyên ấy, TTBĐS ở ta đã nhắm vào giới giàu có. Và vì thế nó không ăn khớp với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

TTBĐS của các nước phát triển, hoạt động trên cơ sở khác. Họ có một định chế cho vay tiền để người giàu cho người ít tiền hơn có tiền mua nhà. Đó là biến món nợ 20 năm của người mua nhà thành chứng khoán (chứng khoán hoá – securitization) và đưa nó ra thị trường trái phiếu. Ngoài ra, chính phủ của họ có chính sách nhà ở xã hội cho người nghèo. Ở đó TTBĐS ăn nhịp với mức độ tăng trưởng kinh tế.

Ở ta chưa có các định chế như trên. Người mua phải trả tiền mua nhà trong ba, bốn năm; vậy nếu trong vài năm đó, lợi tức của họ bị giảm hoặc không đi vay tiếp được thì TTBĐS… lạnh. Nhà quá đắt, họ không đủ tiền mua, thì TTBĐS cũng… đứng. Về phía khác, nhà đầu tư trông chờ vào ngân hàng để vay tiền, nếu ngân hàng không cho vay thì TTBĐS chắc chắn sẽ… lạnh.

Nhận định về TTBĐS của ta

Trải qua thời gian, chúng ta rút ra được một số nhận định về TTBĐS của mình. Có bảy nhận định xin được nêu lên trước khi kết luận.

1. TTBĐS của ta là nơi kinh doanh của một số nhỏ người giàu, trong đó có nhiều nhà đầu cơ. Hoạt động của nó tách khỏi sự tăng trưởng của nền kinh tế; cho nên trong khi nhiều người cần nhà thì vẫn có không ít nhà bỏ hoang.

2. Hiện nay TTBĐS bị đóng băng vì nhà đầu tư không vay được tiền ngân hàng để làm cho xong nhà, do chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Hơn một năm nay nhà khó bán vì là căn hộ cao cấp, giá 4 – 5 tỉ đồng; trong khi đa số người mua chỉ có thể mua dưới 1 tỉ đồng. Một vị giám đốc một công ty bất động sản cho biết ở TTBĐS của TP.HCM số nhà thừa khoảng 60.000 căn, cả nước gần 200.000 căn; nhưng đa số đều là từ 1 – 3 tỉ đồng. Nói theo ngôn ngữ marketing, vì nguyên do lịch sử, các nhà đầu tư đã phân khúc thị trường sai nên thiết kế sản phẩm không phù hợp! Nói theo phương thức tài trợ, chúng ta không có thị trường trái phiếu và cơ chế chứng khoán hoá.

3. Về tình trạng TTBĐS, trừ lần này bị tác động bởi tình hình kinh tế (một tác động gián tiếp); các lần trước nó bị tác động trực tiếp bởi các quyết định của chính quyền. Những năm 1993 – 1994, thị trường lạnh vì Chính phủ hạn chế chuyển nhượng đất đai, đến 2003 là do tăng tiền sử dụng đất và cấm phân lô bán nền.

4. Nếu phân tích cơ cấu giá bán nhà thì thấy có sáu yếu tố: tiền sử dụng đất, chi phí thủ tục, phí tổn xây dựng, chi phí vay tiền, thuế các loại, lời lãi mong đợi của nhà đầu tư và tiền chênh lệch mà nhà đầu tư muốn. Trong các yếu tố trên chỉ có ba yếu tố cuối có thể giảm; các yếu tố khác thì không vì là các số tiền đã tiêu hay còn nợ. Như thế nghĩa là giá nhà khó giảm.

5. Nếu ta phân biệt các loại nhà trong TTBĐS thì các căn hộ cao cấp bị “lạnh” vì phân khúc sai; các cơ sở thương mại bị ế là do tình hình kinh tế (đầu tư giảm, doanh nghiệp gặp khó khăn…) Mỗi loại bị tác động khác nhau. Khi kinh tế tăng trưởng mạnh trở lại thì các cơ sở thương mại sẽ đông đúc; nhưng các khu căn hộ cao cấp thì chưa chắc đã bán chạy. Với những người mua nhà để ở, ai sẽ mua căn hộ cao cấp với giá đó? Nhà đầu cơ còn dám mua mạnh như đã từng làm không?

6. Trong các cuộc thảo luận khác nhau, vai trò của Nhà nước thường được đề cập như: định hướng sản phẩm; thấu hiểu hơn các nguyên tắc vận hành của TTBĐS để nó vận hành trơn tru, có sản phẩm có giá thành tốt nhất; tăng quỹ đất; hỗ trợ tài chính, hỗ trợ về quy trình thủ tục. Đòi hỏi như vậy là quá sức Nhà nước về mặt công việc và về mặt tâm lý! Có vài việc khó làm. Còn về tâm lý, như thấy qua luật Đất đai thì Nhà nước tham lam. Bằng chứng là việc điều chỉnh tiền sử dụng đất hàng năm. Nó chỉ có ý nghĩa là “đất có tăng giá trị, thì Nhà nước lấy”! Vụ thu tiền sử dụng đất ở khu Phú Mỹ Hưng đang diễn ra hiện nay là một thực tế. Tâm lý ấy không muốn hỗ trợ ai cả; chưa kể việc có tiền hay không! Ngoài ra, hệ thống địa bộ còn phải cả chục năm nữa mới hoàn tất trên cả nước; bao lâu nó còn như vậy thì nhiều thủ tục để đề phòng bất trắc trong quản lý nhà đất sẽ được… tăng cường! Sàn giao dịch bất động sản thực sự chỉ ở ta mới có quy định. Ở các nước khác nhờ có hệ thống địa bộ đầy đủ, việc mua bán nhà diễn ra giữa bên bán, bên mua, môi giới bất động sản, ngân hàng, luật sư hay công chứng viên, tuỳ nước. Nếu có, sàn như ở ta là vì nơi đó dành ưu đãi về thuế cho nhà đầu tư khi họ mua bán nhà. Thí dụ, theo mục 1031 của luật thuế của Mỹ, nhà đầu tư khi mua đi bán lại ở đó thì được hoãn trả thuế.

7. Hiện nay, qua báo chí ta thấy có một số ngân hàng thương mại cho vay tiền mua nhà trả góp trong 20 năm. Có thể các ngân hàng này đã bán trái phiếu dài hạn; nếu không thì chỉ cho vay được một số nhỏ vì hết tiền. Cũng có một loan báo của một quan chức cao cấp là đã có đề xuất lập ngân hàng chuyên cho vay mua nhà thuộc ngân hàng Nhà nước và chỉ chuyên cho người dân vay để mua nhà ở. Cơ chế cho vay mua nhà của ngân hàng này là dành cho mọi cá nhân khi đã gửi tiết kiệm vào ngân hàng được từ 30% trở lên của giá trị nhà. Mức vay bằng 30 lần trên tổng số tiền gửi, lãi suất chỉ bằng một nửa lãi suất thị trường, thời gian trả góp là 20 năm. Đề xuất này rất đáng chú ý, tuy nhiên nó cho thấy là người vay chỉ có thể mua nhà bình dân. Hơn nữa vẫn còn câu hỏi là khi định chế tài chính chưa có cơ chế “chứng khoán hoá” thì ngân hàng này làm sao lấy lại số tiền 70% giá nhà đã cho vay để cho người khác vay tiếp?

Để kết luận, ta thử tiên đoán tình trạng sắp tới của TTBĐS. Kịch bản xấu nhất là các nhà đầu tư không vay được tiền ngân hàng; họ không thể làm xong nhà. Nhà làm dở dang, bỏ thì thương mà vương thì tội; còn nhà đã làm xong thì khó bán. Nhà ở tình trạng nào thì cũng sẽ xuống cấp trong khi họ vẫn phải trả lãi cho ngân hàng! Đến hạn trả nợ, vì an toàn cho cả hai bên, ngân hàng sẽ đảo nợ. Làm như thế nhà đầu tư tạm yên, nhưng ngân hàng lại vượt mức tín dụng hay có thêm nợ xấu trong một tương lai gần. Khó khăn của nhà đầu tư được chuyển sang ngân hàng. Khi ngân hàng bị lôi vào nợ xấu của TTBĐS, mà họ nắm tiền, vậy dù họ có bị gì hay không thì túi tiền của đa số dân cư sẽ bị ảnh hưởng vì phải chia sẻ khó khăn với ngân hàng (thanh khoản, lãi suất, lạm phát…) Sự chia sẻ bất đắc dĩ ấy làm đời sống của họ đắt đỏ hơn lên. Tự hào chăng là vì chẳng có ai bị phá sản?

LS Nguyễn Ngọc Bích