Ashui.com

Đã qua rồi cái thời nhà đầu tư, đầu cơ phải chạy chọt hoặc sắp hàng để có được một suất chuyển nhượng đất nền hay mua căn hộ chung cư tại một dự án mới nào đó. Giờ đây, khi cung bất động sản đang thừa thãi và người mua chưa sẵn lòng trả tiền cho loại hàng hóa mà giá cả đang bị xem là vượt xa giá trị thực thì đất nền hoặc căn hộ đã trở nên dễ mua hơn bao giờ hết.

Quảng cáo rao bán bất động sản tràn ngập khắp nơi. Chủ đầu tư chiều chuộng người mua hết cỡ, tung ra nhiều chương trình khuyến mãi như mua nhà, đất tặng vàng, mua căn hộ tặng xe hơi, lãi suất ưu đãi, chiết khấu cao (tức giảm giá mà không nói ra).

Tuy vậy, nhiều khó khăn vẫn chờ người mua phía trước.

(ảnh minh họa)

Rắc rối chuyển nhượng

Hiện nay, nếu nhà đầu tư, đầu cơ chưa nhận bàn giao căn hộ hoặc đất nền có nhà (từ năm 2004, Chính phủ không cho chuyển nhượng đất nền nữa) thì thủ tục chuyển nhượng khá phức tạp, gây phiền toái và mất thời gian cho cả họ lẫn người mua.

Từ cuối năm 2010, theo quy định, mua bán căn hộ chung cư, chuyển nhượng đất nền, các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán và phải có chứng nhận của phòng công chứng. Tại đây, người chuyển nhượng phải xuất trình hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Nếu chuyển nhượng lần thứ hai thì xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán của lần trước.

Sau đó, một trong hai bên nộp bản sao giấy tờ cho cơ quan thuế để làm thủ tục đóng thuế thu nhập. Đóng thuế xong, bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng để chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng.

Hồ sơ này gồm bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng. Các chủ đầu tư còn đòi người bán phải làm đơn gởi cho họ trước xin cấp giấy đồng ý cho chuyển nhượng, rồi mới được đi làm thủ tục công chứng và đóng thuế.

Đối với người mua căn hộ chung cư, thậm chí dọn về ở đã lâu, vẫn phải chờ một thời gian mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ năm 2001 đến cuối năm 2011, tại Hà Nội và TP.HCM có 952 dự án phát triển nhà đã được triển khai với khoảng 333.000 căn hộ chung cư và nhà liền kề.

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà tại các dự án này tính đến ngày kiểm tra, chỉ đạt khoảng 64.400 căn hộ, chiếm19,3% tổng số căn hộ theo dự án được duyệt; trong đó, Hà Nội đạt 9,3%, TP.HCM đạt 30%.

Kiểm tra 10 tòa nhà tại TP.HCM, tổ công tác đã phát hiện chủ đầu tư chỉ mới nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho 2.140 căn hộ, chiếm 37,8% số căn hộ đã bán và mới chỉ có 1.495 trường hợp nhận được giấy này. Tại Hà Nội, chủ đầu tư của 9 dự án được kiểm tra chỉ nộp hồ sơ cho 710 trường hợp, chiếm 23,7%. Và mới có 4 chủ dự án giao giấy chứng nhận cho 557 chủ căn hộ, chiếm 18,4% số căn hộ đã bán.

Thường thì từ khi nhận nhà chung cư cho tới lúc được cấp giấy chứng nhận sở hữu, người mua phải mất đến 2 năm, nếu nhanh. Có nơi lâu hơn, thậm chí có chủ đầu tư đã giao nhà cho khách từ nằm 2007 mà đến nay vẫn chưa làm giấy tờ, như chủ đầu tư chung cư Bình Minh, Thủ Thiêm, TP.HCM. Việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận khiến nhiều nhà đầu tư khó bán lại được sản phẩm.

Cách đánh thuế chuyển nhượng bất động sản cũng còn bất hợp lý. Theo đó, thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đủ giấy tờ, hóa đơn là căn cứ xác định giá và các khoản phí có liên quan. Các trường hợp còn lại sẽ áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản quy định phải thỏa mãn 2 điều kiện để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch: bất động sản phải có chủ quyền hợp pháp và hợp đồng mua bán phải qua công chứng. Hầu hết các trường hợp chuyển nhượng nhà đất đều bị áp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng vì nhiều bất động sản không xác định được chênh lệch giá mua với giá bán.

Trong nhiều trường hợp, quy định nộp thuế 2% trên giá bán đã gây thiệt cho người bán, vì dù bán lỗ họ vẫn phải nộp thuế. Đó là trường hợp mua bất động sản chưa có giấy tờ hợp lệ, sau đó hoàn chỉnh giấy tờ và bán lại; trường hợp mua khi giá cao, sau đó phải bán giá thấp. Hoặc người vay vốn ngân hàng để mua bất động sản vào lúc lãi cao nhưng số tiền trả lãi không được tính vào chi phí để giảm bớt thuế thu nhập.

Gửi ngân hàng sướng hơn

Đối với nhà đầu tư, đầu cơ, mua căn hộ chung cư hoặc nhận chuyển nhượng đất nền mà làm gì nếu chẳng thể bán lại được. Giấy tờ rắc rối cộng với thuế cao sẽ khiến người mua lại ngần ngại. Còn mua với ý định cho thuê thì cũng không dễ dàng gì.

Nếu bỏ ra 1,5-2 tỉ đồng để mua một căn hộ, cho dù có thể cho thuê với giá 10 triệu/tháng, vẫn phải mất 13-17 năm mới lấy lại được vốn. Trong khi đó số tiền này nếu gửi ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, chẳng hạn, mỗi tháng đã nhận được khoảng 15 triệu đồng tiền lãi.

Những dự án bán nhà trên giấy, thu tiền trước cũng đẩy người mua vào chỗ bị rủi ro. Và các trường hợp thi công chậm trễ, không giao nhà đúng tiến độ không hề hiếm.

Luật sư Đinh Thị Quỳnh Như, Trưởng Văn phòng Luật sư An Luật (TP.HCM), cho biết, hầu hết hợp đồng góp vốn mua nhà đất đều không bình đẳng, chủ đầu tư thường giành phần lợi cho mình. Chẳng hạn, nếu người mua thanh toán chậm sau 1 tháng sẽ bị phạt lãi suất nhưng quy định ngược lại thì chủ đầu tư trễ hạn giao nền đến 3-6 tháng mới phải chịu phạt lãi suất.

Có những chung cư đã khởi công cách đây vài năm mà đến giờ vẫn chưa xong, dù chủ đầu tư đã thu khá nhiều tiền của người mua. Tại TP.HCM, Sở Xây dựng TP.HCM đã phát hiện 16 dự án được phê duyệt từ năm 2006-2009 nhưng đến nay vẫn chưa triển khai, như khu nhà ở Sài Gòn Castle, khu dân cư Tân Thuận, trung tâm thương mại - căn hộ chung cư phường Tân Kiểng, chung cư Mega, chung cư phường Tân Thới Nhất.

Tệ hơn nữa, có chủ đầu tư đã ôm tiền bỏ trốn như chủ đầu tư Dự án Khu dân cư Phú Quang (Bình Dương). Dự án này được duyệt vào năm 2003. Tính từ đó đến nay, có 139 người mua góp vốn và hầu hết đều đã góp đến 60-70% giá trị hợp đồng, ước khoảng 20 tỉ đồng.

Không phải vội

Hiện nay, cung đã vượt cầu khá xa. Ông Peter Ryder, Tổng Giám đốc Quỹ Đầu tư Indochina Capital, cho rằng không chỉ phân khúc bất động sản cao cấp, mà phân khúc nào cung cũng đều vượt cầu. Đầu tư bất động sản bây giờ giống như đem tiền cho người khác mượn, mà không biết bao giờ mới lấy lại được.

Về phía cầu, người mua vẫn chờ giá giảm cho sát giá trị thực. Nếu so sánh giá bất động sản với thu nhập của người dân Việt Nam thì giá nhà ở, chung cư trung bình hiện nay đã gấp khoảng 25 lần thu nhập, trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần và Singapore, 5,2 lần.

Hiện tại, một số ít người đã vô cùng vui sướng vì kịp thời thoát khỏi thị trường bất động sản; họ thề sẽ không bao giờ quay lại. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư nào dư tiền và vẫn muốn làm ăn trong lĩnh vực này thì cũng nên chờ cho thị trường xuống tận đáy, không cần phải vội. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khuyên người mua nên chờ giá nhà giảm hơn nữa. Theo ông, không ai dại gì đi đầu tư bất động sản vào lúc thị trường trong trạng thái này.

Với tình hình hiện nay, có lẽ ít ra cũng phải qua tới năm 2015 thị trường mới gượng dậy được. Tuy nhiên, nó sẽ không thể sôi động như những thời kỳ nóng sốt trước đây. Đã hết thời đầu cơ, đầu tư đất đai, nhà cửa rồi.

Ngọc Trân