Ashui.com

Những năm trước, thị trường địa ốc phát triển nóng, các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp, vì tỷ suất sinh lời cao, thu được nhiều lợi nhuận. Ít doanh nghiệp nào tham gia vào phân khúc căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ, nói gì đến chuyện xây dựng nhà ở xã hội. 

Dù được các cơ quan chức năng khuyến khích, thì số lượng dự án nhà ở xã hội tại các địa phương chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Đã vậy, những sản phẩm ra đời có chất lượng không cao, người mua khó chuyển nhượng, tất cả khiến cho trong một thời gian dài nhà ở xã hội cũng “khó” y như cách người ta nghĩ về cuộc sống của những người sở hữu nó. Thế còn hiện nay?  

Khu nhà ở xã hội Phong Bắc (Đà Nẵng) 
 

Tâm thế mới, được ưu ái hơn…

Khi lĩnh vực bất động sản gặp khó, tất cả các phân khúc gần như đóng băng, và nhất là khi Chính phủ có những chính sách ưu đãi đặc biệt cho nhà ở xã hội – miễn thuế đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ người mua, thuê mua vay vốn giá rẻ… thì loại hình bất động sản này lại được đề cập như một “điểm sáng” có thể vực dậy thị trường. 

Doanh nghiệp thì xin chuyển đổi dự án từ căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội, địa phương và các ban ngành chức năng tỏ rõ sựưu ái, người mua bắt đầu đón nhận nhà ở xã hội với một tâm thế khác, chủ động hơn…

Từ chỗ e ngại, nhiều doanh nghiệp cho biết đã cân nhắc đến việc chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Lợi ích đã rõ, trong khi các căn hộ thương mại đang ế ẩm thì nhà ở xã hội đang nhận được sự ủng hộ từ chính sách và quan trọng hơn – từ phía người mua. Người ta cho rằng nhà ở xã hội sẽ rất hấp dẫn, bởi giá rẻ, và người mua còn được vay với lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng.

Các doanh nghiệp chỉ băn khoăn việc khó được hoàn trả tiền sử dụng đất khi chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội, do các địa phương đã lên kế hoạch sử dụng phần ngân sách đó. Nếu các chính quyền địa phương linh động cho doanh nghiệp được khấu trừ khoản tiền đó vào các khoản thu khác, thì sẽ càng khuyến khích họ tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng nhà ở xã hội. 
 

Tạo áp lực nguồn cung cho tương lai… 

Với những khuyến khích từ chính sách như vậy, chuyện gì sẽ xảy ra trong vài ba năm tới? Một khi sự hứng khởi mang tên nhà ở xã hội trôi qua, khi người ta không còn tới tấp khởi công các dự án nhà ở xã hội và các doanh nghiệp chờ đợi được chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, thị trường sẽ như thế nào?

Trong một phát biểu gần đây, lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã cảnh báo rằng tồn kho sản phẩm nhà ở thương mại đã nguy hiểm, tồn kho nhà ở xã hội còn nguy hiểm hơn. Bởi sản phẩm nhà ở xã hội không thể thay thế được nhà ở thương mại, đó là hai phân khúc hoàn toàn khác nhau.

Kể cả về giá cả, chưa hẳn nhà ở xã hội đã hấp dẫn hơn nhà ở thương mại. Trừ đi những ưu đãi về thuế sử dụng đất thì nhà ở xã hội có giá rẻ là nhờ vị trí đất ở xa trung tâm, chi phí xây dựng thấp, vật liệu xây dựng rẻ và chất lượng cũng tương ứng, còn nhà ở thương mại giá cao có chất lượng cao hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn.

Do đó, chưa hẳn nhà ở xã hội giá 8 triệu đồng/m2 đã được “vồ vập” hơn nhà ở thương mại giá mười mấy triệu đồng/m2, nếu không đúng nhu cầu của người mua.

Mỗi một phân khúc có đối tượng khách hàng riêng. Chưa kể tình trạng chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo kiểu giảm diện tích căn hộ để tăng số lượng căn hộ còn đồng nghĩa với số người ở trong một dự án tăng lên, gây áp lực lớn cho kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

Với các địa phương có mật độ dân số thấp thì không ảnh hưởng gì nhiều, nhưng tại các thành phố lớn, việc chuyển đổi ồ ạt như vậy chắc chắn sẽ gây nên những hệ lụy. 
 

Và những mối bận tâm khác 

Lấy ví dụ số liệu từ một địa phương là thủ đô Hà Nội. Hiện thành phố này có tám dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đã hoàn thành với khoảng 4.000 căn hộ, cộng thêm năm dự án đang triển khai với khoảng hơn 5.000 căn hộ. Ngoài ra, còn có hai dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành với 1.600 căn hộ và bốn dự án (gần 8.000 căn hộ) đang triển khai.

Nếu so với nhu cầu lên đến cả trăm ngàn căn hộ do các cơ quan, đơn vị và doanh nghiệp đóng trên địa bàn thành phố này đăng ký thì nguồn cung nhà ở xã hội hiện còn quá ít so với nhu cầu.

Tuy nhiên, nếu nhìn số lượng nhà ở xã hội trong tương lai không xa, khi tất cả các dự án nhà ở xã hội đã khởi công và được cấp phép tung ra sản phẩm, thì khả năng thị trường không hấp thụ hết là có thể.

Với 30 dự án làm nhà ở xã hội đã và đang triển khai, cộng thêm 26 dự án xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội và điều chỉnh cơ cấu căn hộ (tương ứng khoảng 11 ngàn căn nhà ở xã hội), trong vài ba năm tới lượng nhà ở xã hội hoàn thành là rất lớn. Mà trên địa bàn thành phố này còn có 370 dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở vẫn còn hiệu lực.

Theo dự báo, khi các sản phẩm nhà ở xã hội đồng loạt gia nhập thị trường cũng là lúc tất cả các phân khúc địa ốc có thể hồi phục. Nguồn cung căn hộ dồi dào khiến giá của các phân khúc sẽ giảm, trong đó có nhà ở xã hội.

Dưới góc độ của người mua, nếu cũng nhận định như vậy, có thể họ chưa mua nhà ở thời điểm này, chờ đợi giá rẻ hơn. Mà nếu nhiều người cùng chờ đợi, thì thị trường hiện tại không được kích thích, trong tương lai lại có thể dư cung.

Điều đáng lo nhất là tại một số dự án nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng, tình trạng tồn kho đã xảy ra ngay từ bây giờ! Nhưng nếu vậy, tại sao các ngân hàng tham gia chương trình cho vay gói hỗ trợ lãi suất lại cho biết họ khó giải ngân vì nguồn cung quá ít nên không nhiều người dân có thể vay mua?

Câu trả lời là thiếu thì vẫn thiếu mà ế vẫn cứ ế! Thiếu những nhà ở xã hội giá rẻ, phù hợp với túi tiền và nhu cầu của người mua. Còn những dự án nhà ở xã hội ở quá xa trung tâm, hạ tầng cơ sở không đảm bảo… thì dù giá có rẻ người ta cũng không dám mua.

Nhiều người ký hợp đồng mua nhà ở xã hội xong đã trả lại, chấp nhận phạt với lý do tương tự – hạ tầng dự án chưa hoàn thiện, gây khó khăn cho việc sống và sinh hoạt của cư dân.

Có dự án nhà ở xã hội nằm biệt lập với khu dân cư, bốn bề là ruộng lúa, không trường học, không chợ, không đèn đường… Ồ ạt khởi công xây dựng, chạy theo số lượng như vậy để làm gì nếu những khu nhà ở xã hội không phù hợp với nhu cầu của người dân?

Đây là một vấn đề cần các nhà quy hoạch cân nhắc kỹ lưỡng. Không phải cứ khảo sát cho thấy có một trăm ngàn hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở xã hội, liền cho xây dựng chừng đó sẽ đảm bảo tiêu thụ hết. Nếu những căn hộấy không thỏa được nhu cầu, mong muốn của người dân, người ta sẽ không mua dù cho giá có rẻ và được hỗ trợ vay vốn ưu đãi. 

Phi Yến