Ashui.com

TS Alan Phan từng nói đến sự trả giá cho những sai lầm của thị trường bất động sản, và hãy nhìn thị trường! Thị trường địa ốc 2013 cuốn đi vô vàn thành quả của giới đầu tư sau nhiều năm tích luỹ và dành phần thưởng cho một số doanh nghiệp căn cơ, tính toán, kinh doanh trên nhu cầu thực sự của người tiêu dùng.

Từ bất động đến chấn động

Nếu như 2012 là một năm "bất động" của thị trường bất động sản thì 2013 lại là một bức tranh hoàn toàn khác. Thị trường đã chuyển động, thậm chí chuyển động mạnh với nhiều "hỉ nộ, ái ỗ" cùng với chiến dịch tái cơ cấu nền kinh tế và từng bước mổ xẻ "khối u" nợ xấu của hệ thống ngân hàng của Chính phủ. Chưa bao giờ thị trường chứng bất động sản chứng kiến sự đấu tranh gay gắt giữa nhiều thế lực và những mất mát lớn như thế.

Đầu tiên phải kể đến cuộc tranh luận khá ầm ĩ giữa Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội do ông Nguyễn Hữu Cường đứng đầu (một người có thâm niên nhiều năm làm môi giới địa ốc ở Hà Nội) với TS Alan Phan (một Việt kiều Mỹ đôi khi có những ý kiến bình luận về kinh tế và bất động sản trong nước). 

Ý kiến của ông Alan Phan rằng, thị trường bất động sản sẽ phải đổ vỡ ở đâu đó để trả giá cho những sai lầm mà nó đã phạm phải trước đó, có thể bị lãng quên nhanh chóng nếu như không có ý kiến phản hồi khá chua cay từ phía CLB Bất động sản Hà Nội.

Là một thương nhân nhiều năm lang bạt trên thị trường thế giới, ông Alan Phan đủ khôn ngoan để tránh đi những phiền phức cho cá nhân mình mà vẫn làm cho đối thủ mất mặt khi gửi bức thông điệp đến truyền thông rằng, "vợ tôi bảo, người tôi phải "thoả mãn" duy nhất là bà ấy"!

Năm 2013, lần đầu tiên những người kinh doanh bất động sản buộc phải thú nhận những mất mát mà trước đây họ ngấm ngầm chịu đựng khi những người như bà Nguyễn Thị Loan – Chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai hay ông Vũ Văn Tiền – Chủ tịch HĐQT Geleximco không dấu diếm: "lãi vay mỗi ngày mất vài căn hộ (biệt thự), sáng sớm ngủ dậy nhìn thấy tài sản ra đi mà không làm gì được...". Những đại gia nghìn tỷ trước đây như Quốc Cường Gia Lai nay tài sản bằng tiền hoặc tương đương tiền trong túi chỉ cỏn vỏn vẹn hơn 1 tỷ đồng. Thậm chí, chủ tịch HĐQT và các thành viên phải gán nhà, gán đất cho ngân hàng với hy vọng cứu vãn sự đổ vỡ của doanh nghiệp...

Những bình phong cuối cùng của thị trường bất động sản, dù mong manh, đã bị rũ bỏ để phơi bày phần lớn sự thật về nợ xấu, hàng tồn chất cao như núi. Những cố gắng thúc đẩy thị trường của những doanh nghiệp này gần như vô vọng khi những sản phẩm mà họ làm ra trước đây không phù hợp với túi tiền của những người tiêu dùng cuối cùng.

Như một cái kết hoàn chỉnh cho bức tranh nhiều màu sắc của thị trường địa ốc 2013, những ngày tháng cuối cùng của năm, ông Lê Hoà Bình – Chủ tịch HĐQT và bà Nguyễn Thị Kim Thoa – Kế toán trưởng Công ty cổ phần xây dựng và dịch vụ 1/5 phải ra hầu toà cho tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong vụ bán khống đất dự án Thanh Hà A – Cienco 5 (Hà Đông, Hà Nội).

Vụ án khép lại cho ông Lê Hoà Bình với bản án chung thân và bà Nguyễn Thị Kim Thoa 17 năm tù. Nhưng nỗi đau mất mát, ly tán cho hàng trăm gia đình có người thân mua phải đất khống của Công ty 1/5 dự án thì vẫn còn nguyên. Đó cũng là lời cảnh bảo nghiêm khắc cho những nhà đầu tư tham gia vào thị trường địa ốc với giấc mộng đổi đời nhanh chóng.

Vụ án này cũng làm người ta nhớ lại về bài học nhân quả mà TS Alan Phan dẫn chứng lúc ban đầu.

Thị trường và bài ca bất tận

Có khi là lời ai ca, có lúc là lúc hoan ca, thị trường bất động sản 2013, như thường lệ, vẫn tiếp tục bài ca vô tận của nó.

Những ai cho rằng, năm 2013, không có cơ hội nào dành cho nhà đầu tư bất động sản sẽ phải nghĩ lại khi xem bản báo cáo tài chính 9 tháng của của Vingroup – một Tập đoàn "chả làm gì ngoài kinh doanh bất động sản". Kết quả kinh doanh 3 quý đầu năm 2013 của Vingroup đạt mức lãi sau thuế hơn 6.000 tỷ đồng, tăng 311% so với cùng kỳ 2012. Trong 1 năm đầy sóng gió của thị trường bất động sản, Vingroup đã kịp thu hút thêm 200 triệu USD từ quỹ đầu tư Warburg Pincus cho Vincom Retail; phát hành thành công 200 triệu USD trái phiếu quốc tế và nâng vốn điều lệ từ mức 7.968 tỷ đồng lên mức 9.296 tỷ đồng. Nguyên nhân đưa đến thành công cho Vingroup là nhà đầu tư này đã đưa được các sản phẩm từ bản vẽ đến thực tế gần như hoàn hảo; trong khi còn gia tăng thêm giá trị dịch vụ cho khách hàng bằng hạ tầng xã hội tươi mới và tiện ích!

Thành công của Vingroup trong năm 2013 hoàn toàn không phải là ngoại lệ của thị trường bất động sản. Những doanh nghiệp khác, có thể ít tiếng tăm hơn, nhưng với sản phẩm độc đáo, cũng thành công không kém. Các dự án nhà thương mại giá rẻ của "đại gia điếu cày" Lê Thanh Thản là một ví dụ.

Với việc nhận ra phân khúc nhà thương mại giá rẻ tại Hà Nội hầu như còn bỏ trống, từ cuối năm 2012, ông Lê Thanh Thản đã tung ra dự án Chung cư Đại Thanh (Thanh trì, Hà Nội) với mức giá 10 – 12 triệu đồng/m2. Dự án thành công ngoài mong đợt khi hàng trăm căn hộ diện tích nhỏ (35m2 – 65m2) bán hết trong vài tuần. Thậm chí, để mua được, khách hàng còn chấp nhận mất thêm "tiền chênh" cho người môi giới.

Năm 2013, ông Thản tiếp tục tung ra thị trường hàng loạt dự án kiểu này như: VP5 Linh Đàm, CT12 Kim Văn – Kim Lũ (quận Hoàng Mai) và sắp tới là dự án VP6 Linh Đàm (mua lại từ Coma 18). Từ nguồn lực từ kinh doanh bất động sản giá rẻ đã giúp ông Thản mua lại một số dự án khách sạn khu vực miền Trung và Nam Trung Bộ, trong đó có khách sạn Mercure Hue Gerbera và đổi tên thành Khách sạn Mường Thanh (Huế); đưa 2 Khách sạn Mường Thanh khác tại TP. Vinh (tỉnh Nghệ An) và tại TP. Nha Trang (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) đi vào vận hành.

Năm 2013, thị trường bất động sản chứng kiến sự ra đi của nhiều nhà đầu tư cũ và sự thế chỗ của những nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm hơn. Ở trường hợp Công ty cổ phần tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) đứng ra mua lại toàn bộ dự án CT2A Tân Tây Đô (huyện Hoài Đức, Hà Nội) của Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát, sự dịch chuyển lại diễn ra ở cùng một chỗ.

Vào thời điểm tháng 9/2013, khi Cen Group thực hiện thương vụ với Hải Phát, không ít người bày tỏ sự lo vì ở thời điểm đó, dự án đang bị đình trệ. Cách làm của Cen Group khi đó là ngay lập tức ứng tiền cho các nhà thầu thực hiện thi công trở lại; đồng thời giảm giá bán từ mức 15 triệu đồng/m2 xuống còn 12 – 12,5 triệu đồng/m2 kèm theo cam kết rõ ràng về thời điểm giao nhà vào 31/3/2014. Dự án đã thu hút người mua trở lại với khoảng 150 căn hộ (trên tổng số 220 căn tồn kho) được bán đến tay khách hàng.

Với cách làm tương tự, Cen Group cũng đã thực hiện chiến lược mua sỉ - bán lẻ dạng này với nhiều dự án khác như: Sails Tower tại quận Hà Đông (trên 300 căn); dự án Thăng Long Garden tại quận Hai Bà Trưng (hơn 100 căn) và tất cả các căn hộ đã được bán hết.

Điểm thú vị nhất của thị trường bất động sản 2013 là giới truyền thông đã kịp phát hiện ra những gương mặt mới tham gia thị trường bất động sản, còn nhỏ bé, nhưng kinh doanh vô cùng hiệu quả. Đó là trường hợp của Công ty cổ phần phát triển Nhà Bình Dân (trụ sở tại Hà Đông, Hà Nội). Từ năm 2011, khi thị trường bất động sản trầm lắng thì cũng là lúc công ty này đều đặn mở và bán hết bán hàng chục dự án căn hộ khu vực xung quanh Hà Nội.

Ông Lưu Văn Hải – Giám đốc Công ty cổ phần phát triển Nhà Bình Dân cho biết, cách làm của đơn vị này là hợp tác cùng các chủ đất hoặc mua lại các lô đất sạch khu vực ngoại thành rồi chia nhỏ lô đất với diện tích từ 32 đến 60m2 mỗi căn, xây 2 tầng, bán với giá từ 500 – 700 triệu đồng/căn cho các gia đình trẻ.

Tất nhiên, để làm được nhà với mức chi phí tối thiểu như vậy đòi hỏi chủ đầu tư phải tính toán rất chi li, cặn kẽ mới đảm bảo chất lượng nhà ở. Các dự án đã hoàn thành của Nhà Bình Dân do công ty tự thiết kế, thi công tại La Phù (Hoài Đức, Hà Nội), Nội Bài, Phú Cường (Sóc Sơn, Hà Nội) cho thấy triển vọng khả quan của phân khúc thị trường này. Lợi nhuận thấp, nhưng bền vững.

Theo ông Hải, "Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là do trước đây cung không phù hợp với cầu. Cầu có, thậm chí có rất nhiều, nhưng cung không khớp. Thị trường có rất nhiều căn hộ, biệt thự cao cấp; nhưng đa số người ở chỉ có tiền mua nhà nhỏ, giá rẻ. Ngược lại, thị trường bất động sản hút rất nhiều nguồn lực của xã hội nhưng lại không cung cấp đúng cho xã hội những gì nó cần. Để tồn tại, phát triển, chỉ cần đưa ra những sản phẩm phù hợp hoặc điều chỉnh sản phẩm “có lỗi” (về diện tích, tiện ích, giá cả, kỹ thuật, chất lượng, dịch vụ) cho phù hợp với nhu cầu. Rất đơn giản".

Cái sự "đơn giản" đó của ông Lưu Văn Hải - một gương mặt mới tham gia vào thị trường bất động sản và cũng còn rất trẻ dường như cho thấy một xu thế mới của thị trường bất động sản khi những sản phẩm già nua, cố chấp sẽ bị loại bỏ. Thay vào đó là những sản phẩm bất động sản tiện ích, nhẹ nhàng và phù hợp hơn với khả năng thanh toán của người có nhu cầu ở thực. Nếu điều đó là dự báo đúng về xu hướng của thị trường bất động sản 2014 thì nó cũng đơn giản như mùa xuân ấm áp đang đến gần sau khi trải qua những ngày đông lạnh giá!

Hà Quang