Ashui.com

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, dường như cách chúng ta xác định và quản lý ranh giới phát triển đã hạn chế khả năng kiểm soát hữu hiệu ở khu vực giáp ranh ven đô chống lại xu hướng phát triển tràn lan. Bài viết thảo luận về việc quản lý mở rộng đô thị theo ranh giới trong bối cảnh Việt Nam và tham khảo một số kinh nghiệm quốc tế tiêu biểu trong ứng xử với khu vực đặc thù này.  

(Nguồn: Ashui.com) 

Quản lý mở rộng đô thị và ranh giới tăng trưởng

Mở rộng đô thị

Các quốc gia trải qua giai đoạn đô thị hóa nhanh đều đối mặt với vấn đề phát triển nóng ở vùng ven đô hay còn gọi là hiện tượng ‘đô thị hóa vùng ven’ (peri-urbanisation). Cùng với sự phát triển của xe hơi và phương tiện cá nhân cơ giới, cư dân có thể ở xa hơn nơi làm việc và các nhà phát triển đáp ứng bằng cách phát triển lan tỏa mang tính cơ hội. Kết quả là hình thành các khu định cư mới lỗ chỗ và sử dụng đất không liền khoảnh. Đây là dấu hiệu của xu hướng phát triển phát triển tràn lan phân tán (urban sprawl) đã được chứng kiến từ đầu và giữa thế kỷ XX ở các nước phát triển và gần đây là các nước đang phát triển. Xu hướng này được coi là thiếu tính bền vững, làm gia tăng chi phí đi lại và sử dụng năng lượng, tốn kém đầu tư và duy trì các tiện ích đô thị, khó bảo vệ đất nông nghiệp và không gian mở [1, 2]. 

Vấn đề mở rộng đô thị tràn lan và phân tán ở Việt Nam mới bắt đầu xong đã bộc lộ nhiều vấn đề đáng lo ngại [3-5]. Ba thập kỷ đô thị hóa vừa qua ở Việt Nam cho thấy, tốc độ mở rộng diện tích đô thị đã tăng gấp ba lần so với tốc độ tăng dân số đô thị cùng thời kỳ⁽¹⁾. Tại các đô thị lớn, thời gian đi lại tăng nhanh cùng với sự gia tăng tình trạng tắc nghẽn giao thông ở các cửa ngõ ven đô kể cả khi hạ tầng mới nâng cấp. Xu hướng tại thành phố Hồ Chí Minh cho thấy chi phí đi lại của hộ gia đình sẽ tăng nhanh từ 17% năm 2002 lên đến 24% năm 2020 nếu không có sự thay đổi [7]. Điều này làm chất lượng cuộc sống ở đô thị lớn khó khăn hơn và kém bền vững. Tình trạng ngập lụt tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh gia tăng nhanh tại các khu vực mới phát triển [3, 8]. Thành tích xóa nhà ổ chuột qua nhiều năm tăng lên cùng với số lượng các khu ổ chuột giải quyết tại các khu vực ven đô chứng tỏ những bất cập khi mở rộng nhanh [9].

Việc mở rộng đô thị gia tăng áp lực tài chính cho chính quyền trong việc đầu tư và duy trì tiện ích đô thị. Sức ép tài chính để đạt ‘chuẩn đô thị’ sau sáp nhập ở Hà Nội ngày càng tăng khi thành phố xây dựng chương trình nâng cấp hạ tầng cấp II và cấp III [4]. Tại Hà Nội, các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Linh Đàm, Pháp Vân, Mai Dịch, hay Long Biên đã xây dựng xong cả chục năm nhưng cư dân vẫn phải đưa con đi học tại các quận trung tâm bởi trường công tại chỗ chưa mở hoặc không đáp ứng nhu cầu trong khi trường tư không đủ khả năng chi trả. Nguồn tiền thu sử dụng đất từ một số dự án BT mới đủ trả cho các yêu cầu cân đối hạ tầng trục ‘chạy’ theo các dự án mới, để cải tạo tiếp và duy trì hạ tầng mới đầu tư cần nguồn kinh phí lớn. Đề xuất thu phí đại lộ Thăng Long của Hà Nội phản ánh khả năng chi trả của thành phố trong giai đoạn nguồn thu từ tiền sử dụng đất giảm sút. Theo lý giải, thành phố mỗi năm thiếu 5000 tỉ đồng để duy tu hệ thống hạ tầng giao thông đang ngày một mở rộng [10]. Tương tự như vậy, thành phố Hồ Chí Minh là đô thị có nguồn thu lớn nhất cũng chưa tìm, được nguồn đầu tư cho nhu cầu phát triển hạ tầng đô thị trong 15 năm tới lên đến 15 tỉ đô la [11]. Vấn đề tài chính đô thị ngày càng căng thẳng khi các khu vực mở rộng đồng loạt đề xuất nâng chuẩn hạ tầng tại đây. Nếu nhìn sâu hơn, có thể thấy gánh nặng sẽ càng lớn khi phải duy tu bảo dưỡng và duy trì hệ thống tiện ích mở rộng sau này. 

Ranh giới đô thị và kiểm soát phát triển

Về mặt khái niệm, ranh giới đô thị bao gồm ranh giới hành chính và ranh giới phát triển trên thực tế. Ranh giới đô thị về mặt hành chính là ranh giới khu vực nội thị được xác lập đến cấp xã/phường, căn cứ theo quyết định hành chính có bản đồ và các mốc giới đi kèm⁽²⁾. Ranh giới đô thị về mặt xây dựng là ‘đường bao (hoặc một dải không gian chuyển tiếp) phân tách phạm vi khu vực đô thị được xây dựng và khu vực ngoại vi chưa phát triển’⁽³⁾. Ranh giới phát triển biến động nhanh và liên tục trong giai đoạn vừa qua còn ranh giới hành chính chậm và khó thay đổi do được phê chuẩn ở cấp Trung ương (Quốc hội). Sự khác biệt này càng lớn ở vùng đô thị lớn phát triển nhanh như 5 thành phố trực thuộc Trung ương.

Sự khác biệt của hai ranh giới làm phát sinh nhiều hệ lụy trong cơ chế phân biệt về tổ chức quản lý hiện nay. Khu vực ngoại thị do chính quyền huyện/xã quản lý chưa được chuẩn bị năng lực để quản lý các khu đô thị mới. Xã cũng thường không có kinh phí duy trì tiện ích đô thị như chiếu sáng, quản lý rác thải, bảo dưỡng hạ tầng. Hạ tầng xã hội bên ngoài đô thị không có, hoặc chỉ có trường ‘tư’, bệnh viện ‘tư’, hay nhà trẻ ‘tư’ ở một số khu vực. Sau khi sáp nhập vào nội thị, việc tiếp nhận hạ tầng bên trong các khu đô thị mới thường bị trì hoãn do ngân sách chưa được bổ sung kịp thời. Việc chuyển giao muộn còn bởi nhiều chủ đầu tư đã chuyển đổi công năng, xây thiếu tiện ích và không khớp nối theo đúng tiêu chuẩn quy hoạch. Kết quả là các quận mới ở Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh thường thiếu rất nhiều tiện ích đô thị, từ cô giáo mầm non cho tới trường học, nhà văn hóa [12].

Việc quản lý sự thay đổi ranh giới từ các đồ án quy hoạch đô thị và các quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch cũng chưa hoàn thiện. Tốc độ thiết kế và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu thường không theo kịp với yêu cầu. Chưa nói tới vấn đề chất lượng thì vấn đề khả năng quản lý và năng lực các bên tham gia cũng là những vấn đề khó giải quyết sớm. Đây cũng là những chủ đề đã bàn thảo nhiều khi nghiên cứu về tình trạng quy hoạch treo và dự án treo gần đây⁽⁴⁾ [13].

Nếu không có cách tiếp cận phù hợp thì các quy hoạch chỉ trở thành hệ thống hợp thức hóa sự bột phát thị trường. Những năm qua, quy hoạch chung dường như chạy theo cập nhật các dự án ‘trót’ mở ra bên ngoài khu vực dự kiến, đồng thời thỏa hiệp với những bất cập trong hệ thống quản lý. Đứng trước sức ép lớn, chúng ta phóng tay vẽ Hà Nội thật rộng nhưng rồi không làm rõ được phân kỳ đầu tư ra sao nên hiện tượng đầu cơ dự án vẫn tiếp diễn vì vin vào ‘có quy hoạch’ dù là định hướng cho 20 năm tới. Không có giới hạn khả năng đầu tư hạ tầng đồng bộ, không có ranh giới phát triển bởi định hướng đủ xa và đủ rộng cho tất cả.

Nhìn lại hai mươi năm qua, động lực tăng trưởng chủ yếu là chênh lệch giá đất và lợi nhuận nhanh, làm được ngay. Động lực này quá lớn sẽ đẩy thành phố mở nhanh về phía khu vực đất giá rẻ có tiềm năng tăng giá ngắn hạn cao hơn như đất trũng thay vì khu vực cao ráo có hạ tầng nhưng giá đắt hơn. Sự phát triển nhanh chóng về phía vành đai sông Tô Lịch, sông Nhuệ ở Hà Nội hay ven sông Sài Gòn, và các rạch lân cận đều gây ra tốn phí ghê gớm về nâng cấp hạ tầng nhưng chất lượng sống vẫn thấp (Xem hình dưới) [8, 14]. Mối quan ngại ở chỗ dù có ranh giới quy hoạch hay không thì tính ràng buộc các nhà phát triển tuân thủ theo các ràng buộc hoặc hạn chế phát triển khá tùy hứng như trường hợp vi phạm tại tòa nhà 8B Lê Trực ở Hà Nội [15].


Hình 1: xu hướng lan tỏa về phía đất trũng có cao độ dưới 1m thường xuyên ngập lụt ở thành phố Hồ Chí Minh. (Nguồn: Nguyễn Đỗ Dũng, 2015.) 

Nhìn ra nước ngoài, chúng ta thấy các khu vực đô thị và nông thôn được phân định và quản lý khá tốt ở các quốc gia phát triển. Là quốc gia đi sau, chúng ta cần tham khảo một số kinh nghiệm quốc tế trong giải quyết vấn đề này.

Một số cách tiếp cận kiểm soát phát triển theo ranh giới

Tuy có nhiều cách quản lý hạn chế mở rộng tràn lan, xong về cơ bản có ba nhóm tiếp cận là sử dụng ‘vành đai xanh’ (green belt), sử dụng ranh giới hiện hữu để ‘nén’ không gian đô thị (compact/containment), và sử dụng đường biên giới tăng trưởng đô thị tương lai (urban growth boundery). Mỗi cách tiếp cận không chỉ là một công cụ mà là sự tổng hợp của nhiều giải pháp quy hoạch, chính sách, và các biện pháp kỹ thuật nằm trong trào lưu tăng trưởng ‘thông minh’ (smart growth). Bên cạnh tiếp cận trực tiếp, các chính quyền đô thị còn sử dụng các giải pháp đi kèm thông qua quá trình thiết kế quy hoạch như sử dụng đất hỗn hợp (mixed used planning) và phát triển định hướng sử dụng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) (Xem bảng dưới). 

Bảng 1 – các phương pháp tiêu biểu kiểm soát mở rộng đô thị. (Nguồn: tác giả tổng hợp.) 

Công cụ vành đai xanh sử dụng kết hợp quy hoạch tổng thể và chính sách hạn chế phát triển nén không gian đô thị vào trong vành đai xanh. Vành đai xanh có chiều sâu 10-20km là khu vực hạn chế hoặc không được phát triển. Khi nhu cầu phát triển tới sát vành đai xanh, chủ đầu tư phải lựa chọn ở lại bên trong hoặc ‘nhảy’ hẳn ra ngoài, xa thêm 10-20 km và rất khó kết nối hạ tầng. Sau nhiều thập kỷ áp dụng ở Anh quốc và một số nơi, công cụ này bộc lộ nhược điểm cứng nhắc đối với yêu cầu phát triển tại các vùng đô thị lớn nên gần đây đã chuyển hóa thành ‘vành đai xanh linh hoạt’ [16]. Sự thích ứng này cho phép phát triển một cách hạn chế nhưng vẫn đảm bảo giữ được tỉ lệ ‘xanh chủ đạo’, bảo vệ khu vực đất trũng ngập nước, và nếu cần xây dựng thì phải ở dạng ‘nén’ để tiết kiệm đất [17].

Chính sách quản lý theo ranh giới thực tế là hệ thống chính sách quản lý phát triển ‘bao và nén’ không gian đô thị theo ranh giới hiện hữu. Việc mở rộng ra bên ngoài ranh giới hiện hữu bị kiềm chế bằng quá trình giám sát và các chính sách hạn chế [18]. Tại CHLB Đức, quy định kiểm soát theo khu vực làm cho dự án phát triển bên trong ranh giới hiện hữu đơn giản và đi ‘đường tắt’ rất nhanh, còn đề xuất mở rộng ra ngoài phải đi kèm với kế hoạch đầu tư hạ tầng đồng bộ và bị Hội đồng thành phố chất vấn kỹ lưỡng. Chính quyền đô thị trực tiếp lập quy hoạch chi tiết; chủ đầu tư nếu muốn chỉ được tài trợ ngân sách lập quy hoạch để tránh sự thao túng khi lập dự án có lợi cho riêng họ [19] .

Kiểm soát theo đường bao tăng trưởng là công cụ quản lý bằng quy hoạch theo đường bao dự báo tăng trưởng trong tương lai. Đường bao là căn cứ khống chế ranh giới tăng trưởng và sau đó quản lý quá trình thay đổi theo tiếp cận chiến lược. Công cụ này được thiết kế trong bối cảnh phát triển tự do Hoa Kỳ với truyền thống tự do mở rộng phóng khoáng nên hạn chế theo vùng ngoài thay vì ranh giới hiện hữu. Bên trong đường bao sẽ là khu vực được ưu tiên phát triển hạ tầng và phục vụ tiện ích còn bên ngoài là dành cho nông nghiệp và không gian mở. Chủ đầu tư hiểu rằng phát triển ra bên ngoài sẽ không được đấu nối vào hệ thống hạ tầng của thành phố [20]. Đường bao là kết quả quá trình tính toán kỹ thuật và kinh tế và sau đó được thảo luận và dàn xếp (thỏa hiệp) với sự tham gia rộng rãi của các bên tham gia. Vấn đề trung tâm của quá trình là phân loại những khu vực có lợi thế phát triển hoặc không nên phát triển và xác lập ranh giới tương ứng [21].

Các công cụ hỗ trợ khác: gồm một số giải pháp định hướng phát triển sử dụng phương tiện giao thông công cộng (TOD) và quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp. TOD là các giải pháp thiết kế và chính sách hỗ trợ nhằm tối đa hóa khả năng tiếp cận đến các điểm trung chuyển giao thông công cộng (nhà ga, bến xe,..). Các giải pháp này dẫn tới nâng cao mật độ cư trú và khai thác đất đai dạng nén trong bán kính đi bộ quanh các khu vực trung chuyển. Bắt nguồn từ các nước châu Âu và Nhật Bản sau thế chiến thứ II, ngày nay TOD trở thành một phần quan trọng của hầu hết các lựa chọn để kiểm soát phát triển tràn lan. Các giải pháp thiết kế sử dụng đất hỗn hợp có thể là một phần của TOD hoặc là chỉ dẫn chung khi thiết kế không gian đô thị kể cả ở trung tâm và ngoại vi.

Có thể nói, cả ba cách tiếp cận đều tìm cách sử dụng một đường ranh giới ‘cứng’ để làm cơ sở ra quyết định nhưng vẫn có tính linh hoạt nhất định. Cách dùng khoảng đệm là linh hoạt trong một khoảng không gian co dãn tùy vị trí. Sử dụng đường ranh giới hiện hữu khá khắc nghiệt nhưng vẫn có thể nhảy ra ngoài. Việc xây dựng biên giới phát triển thường lùi xa và định hướng phát triển khá dài.

Điểm mấu chốt của các cách làm đó là ranh giới là thực thể được xác định rất nghiêm túc và tính toán cẩn thận với sự tham gia của các bên liên quan. Đặc biệt, không chỉ bên có lợi ích mà bên phải chi trả cho những quyết định của các bên khác như chính quyền đô thị chính là chủ thể quyết định cho việc mở rộng và họ phải chịu trách nhiệm giải trình cho hành vi của mình. Điều quan trọng là chính quyền đô thị là thực thể tự chủ cao về mặt tài chính và phạm vi này có tác động quan trọng tới tương lai ngân sách của thành phố và trực tiếp liên quan đến mức thuế tài sản và phí bổ cho các chủ sở hữu tài sản ở đô thị đó. 

Những vấn đề cân nhắc

Hệ thống quy hoạch Việt Nam không xa lạ với nhiều cách tiếp cận hiện đại. Đồ án quy hoạch chung Hà Nội từ những năm 1980 và đồ án mới phê duyệt năm 2011 thiết kế có vành đai xanh; ngoài ra còn được bổ sung yêu cầu chống phát triển tràn lan. Về mặt ranh giới, các vùng đất xả lũ sông Đáy đã được khoanh vùng bảo vệ chống lấn chiếm và hạn chế phát triển từ lâu. Tuy nhiên, giống như các đồ án quy hoạch chung khác, vành đai xanh của Việt Nam tồn tại cả vấn đề từ xác định cho tới việc đảm bảo thực hiện. Khi đồ án quy hoạch chung Hà Nội vẽ chồng vành đai xanh lên khu vực dân cư hiện hữu, các chuyên gia và kỳ vọng sẽ vẫn giữ được khu này màu xanh – được hiểu là vẫn được xây thấp tầng và mật độ thấp [23]. Từ thực tiễn quản lý quy hoạch khu bán đảo hồ Tây ở Hà Nội cho thấy quy định thấp tầng cuối cùng đã được bổ sung các tòa nhà cao tầng kiểu như Fraser Suite là mật độ xây dựng như thế nào. Nhìn sâu hơn vào hệ thống chúng ta thấy nếu gánh nặng đảm bảo thực thi được thiết kế để đặt trách nhiệm duy trì trật tự lên vai một vài vị trí (lương dăm triệu) để chống đỡ trước áp lực thị trường từ lợi ích khổng lồ đem lại: một tầng xây ‘lố’ có thể lời thêm 1 triệu đô, hay giảm 5% đất công cộng cũng có thể đem lại lợi ích tương tự thì kết quả sẽ ra sao?

Về việc lập quy hoạch và quản lý theo ranh giới, quy hoạch nào cũng có ranh giới và quy hoạch chung đô thị có định hướng phạm vi phát triển. Tuy nhiên, đây chưa phải ranh giới pháp lý với các quy định cấm/hạn chế phát triển ra bên ngoài mà trước hết là ranh giới để làm quy hoạch tiếp. Đặc biệt là ranh giới này chưa phải sự tính toán và dàn xếp thấu đáo ở bước quy hoạch chung. Thực tiễn cho thấy quy hoạch chung ở Hà Nội sau nhiều lần điều chỉnh đã ‘phóng’ đô thị to lên cho tới ‘tầm nhìn lãnh đạo’ hàng nghìn km2 thì không thể là sự tính toán kỹ lưỡng ở cấp độ địa phương. Dẫu sao việc phóng to cũng vẫn ‘an toàn’ bởi còn bước quy hoạch phân khu về sau ‘sửa sai’. Tuy nhiên, vai trò của quy hoạch phân khu là cụ thể hóa quy hoạch chung thì việc tìm ra một ranh giới bao quát cho cả vùng đô thị liệu còn có ý nghĩa?

Gần đây, việc điều chỉnh để kiềm chế dự án phát triển tràn lan cũng đã được triển khai xong vẫn còn những vướng mắc. Nghị định 11/2013/NĐ-CP về đầu tư phát triển đô thị yêu cầu tập trung các dự án về ‘các khu vực phát triển’, được quản lý và điều phối bởi một (một số) ‘Ban quản lý’, vừa thực hiện một phần chức năng quản lý Nhà nước và hỗ trợ ra quyết định cho các cơ quan thẩm quyền chung. Tuy nhiên, việc triển khai Nghị định này trên thực tế vẫn còn những vướng mắc. Về mặt chính trị, chủ dự án phát triển có quan hệ sâu sắc với lãnh đạo địa phương không dễ xử lý mạnh tay. Ban quản lý có quyền lực chuyên môn cũng chỉ là tham mưu và kết luận cuối cùng ai được gì lại là cuộc chơi ‘chính trị’. Chính quyền địa phương có thể phải cơ cấu lại cả quan hệ ‘quyền lực’ mới điều chỉnh được vấn đề này. 

Kết luận

Nhìn lại cách làm của quốc tế, có thể thấy việc kiềm chế mở rộng tràn lan chưa bao giờ đơn giản và các hệ thống quốc tế tập trung nỗ lực vào khu vực này. Cách tiếp cận logic là tạo ra ‘chuẩn’ ranh giới để dựa vào đó tham chiếu, để kẻ vạch ra để phân biệt. Với các quốc gia phát triển ổn định thì chuẩn là ranh giới hiện hữu, còn các vùng phát triển nhanh sẽ nghiên cứu ‘chuẩn’ ở bên ngoài, hay thành vùng đệm (xanh). Cách làm nào thì xác định ‘chuẩn’ đều đòi hỏi sự tính toán và dàn xếp chặt chẽ.

Trong bối cảnh Việt Nam, nếu cứ phát triển định hướng chung chung 15-20 năm thì có lẽ gần như không thể kiểm soát phát triển tràn lan. Vấn đề phải có chuẩn pháp lý, có căn cứ để huy động sự tham gia và nỗ lực của cả hệ thống. Nếu tương lai là bất định, quá khó để tính toán thì cần quay về bảo vệ những ranh giới có tính sống còn là khu vực thoát nước, đất ngập nước. Cần coi đây là một ‘chiến tuyến’ để tính toán kỹ lưỡng bằng quy trình phù hợp với nhu cầu và đặc điểm phát triển của từng giai đoạn. Sau khi chốt vùng cấm cần phát triển công cụ đủ mạnh đi kèm. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy vấn đề đầu tiên là làm quy hoạch với số liệu ‘thật’, tham gia ‘thật’ và giám sát phát triển nghiêm túc.

Có một vấn đề chú ý là động lực để chính quyền kiên quyết bảo vệ ranh giới là họ phải chi phí tài chính để đảm bảo chất lượng sống trong vùng quản lý và giải trình với người dân khi phân bổ chi phí quản lý thông qua thuế tài sản (property tax) và phí quản lý (utility charge) theo từng đô thị. Dường như động lực này không có hoặc không rõ ràng khi chính quyền đô thị ở Việt Nam chưa tự chủ về quy hoạch, chính sách riêng, và chưa được quyết định mức thu phí gắn với kết quả quản lý.

Có lẽ vấn đề hiện nay nằm ở chỗ các nhà lãnh đạo và quản lý có thấy cần phải phát triển tràn lan hay không. Nếu có thì việc quản lý theo ranh giới cần ưu tiên, nhưng chú ý rằng xác lập ra ranh giới chỉ là bước đầu tiên của một tổng thể các biện pháp và chiến lược nhằm đảm bảo phát triển liền khoảnh và đồng bộ. Phá triển ‘nén’ có vị trí quan trọng trong chính sách và chiến lược phát triển bền vững bên cạnh vấn đề ‘có’ đồ án.

Cách làm tại các khu vực vùng ven vốn giao thoa giữa nhiều chủ thể, cơ chế tham vấn và hệ thống minh bạch đánh giá nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích là then chốt. Bên cạnh vấn đề lợi ích, các khu vực phát triển ven đô cần phát triển cơ chế ‘thông minh’ để triển khai thực hiện. Cơ chế này đòi hỏi sử dụng và phát triển các công cụ đánh giá và theo dõi phù hợp để có thể định hình ưu tiên phát triển theo giai đoạn, vừa đảm bảo phù hợp với thực tiễn và nguồn lực tài chính, vừa đảm bảo kiểm soát bảo vệ tài nguyên đất và nước. Về mặt kỹ thuật, cơ chế ‘thông minh’ dựa vào nền tảng công nghệ nhưng không thể thực hiện được nếu thiếu cơ chế tham gia cởi mở và hiệu quả sử dụng sức mạnh cộng đồng các chuyên gia theo trình tự khôn ngoan và chặt chẽ. Đây là quá trình cần sự nỗ lực của nhiều bên xong không phải quá sức hay không thể làm được. Sự lựa chọn từ sự tham gia xã hội là nền tảng văn minh và phồn vinh của các nước phát triển là bài học chúng ta không thể bỏ qua.

Những nội dung đã đề cập là một miếng ghép nhỏ trong bức tranh lớn về kiểm soát quá trình đô thị hóa nhanh tại vùng giáp ranh ở các vùng đô thị lớn. Nội dung trao đổi nói trên vẫn mang tính nguyên tắc và thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các thành phố lớn có thể lựa chọn ưu tiên để đơn giản hóa cách áp dụng cho phù hợp với thực tiễn địa phương./. 

Chú thích: 

1. Thống kê trong giai đoạn 2000-2010 cho thấy dân số đô thị tăng 1% thì diện tích đô thị tăng từ 1.5% đến 3%. Diện tích đất ở đô thị tăng bình quân 8%/năm trong cùng giai đoạn, nhanh hơn gần ba lần tốc độ tăng dân số tại khu vực đô thị (~3%năm) [6] 

2. Cũng có thể có nơi bản đồ hành chính chưa có hồ sơ mốc giới đi kèm như Luật đất đai yêu cầu.  

3. Định nghĩa của tác giả. 

4. Khu vực dự định phát triển nằm trong ranh giới này thường phải tạm dừng để chờ quy hoạch xong và dự án triển khai hoặc trở thành ranh giới hạn chế phát triển.  Ranh giới quy hoạch thường mở rộng hơn ranh giới hành chính khi áp dụng cho các khu đô thị mới nằm ở ngoại thị.  

5. Luật Xây dựng CHLB Đức sử dụng Chế định 34 (về khu vực đã phát triển) và Chế định 35 (khu vực mở rộng bên ngoài ranh giới đô thị) với các cơ chế kiểm soát phân biệt đối lập. 

TS Nguyễn Ngọc Hiếu - Giảng viên chính về các vấn đề xã hội, Chương trình Phát triển Đô thị bền vững (SUD), Đại học Việt–Đức (VGU)