Ashui.com

Phần lớn dòng vốn kích cầu của Trung Quốc đều được đổ vào các tòa nhà cao tầng. Điều này đang dấy lên mối lo ngại về khả năng nổ bong bóng bất động sản thương mại tại đây.

Bằng việc mua đi bán lại các khoản cho vay xấu và cung cấp dịch vụ tư vấn cho các nhà đầu tư, Jack Rodman, Chủ tịch Global Distressed Solutions (trụ sở ở Bắc Kinh), chuyên tư vấn cho các nhà đầu tư về thị trường bất động sản Trung Quốc, đã kiếm bộn tiền nhờ các đợt xì hơi bong bóng bất động sản từ Los Angeles cho đến Tokyo. Và nay ông cho biết, đã có thêm một thị trường bất động sản mới đứng trước nguy cơ sụp đổ, đó là Bắc Kinh. Theo tính toán của Rodman, có khoảng 50% diện tích văn phòng của thành phố này đang bị bỏ trống và đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bội thực nguồn cung.

Nguy cơ bùng nổ

Phần lớn trong 1.400 tỉ USD các ngân hàng Trung Quốc cho vay vào năm 2009 (được sự khuyến khích của Chính phủ Trung Quốc nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế) đã được rót vào các tòa nhà chọc trời và các bất động sản thương mại khác. Các tòa nhà bị bỏ trống đang xuất hiện ngày càng nhiều trên khắp đất nước này. Trong quý III/2009, Bắc Kinh có tỉ lệ văn phòng trống lên tới 22,4%, cao thứ 9 trong số 103 thị trường mà công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (Mỹ) theo dõi. Con số này chưa tính đến các dự án sắp khai trương như China World Tower 3 cao 74 tầng, sẽ là tòa nhà cao nhất Bắc Kinh. “Bong bóng bất động sản đang diễn ra tại đây. Và việc làm xì hơi từ từ quả bóng này không dễ dàng chút nào”, James Chanos, nhà sáng lập quỹ đầu cơ York Kynikos Associates có trụ sở tại New York, nhận định.

Lo ngại trước tình trạng này, các nhà làm chính sách tại Bắc Kinh đang cố ngăn nguồn cung tiền, vốn đã và đang tiếp sức cho cơn sốt bất động sản tại đây. Vào ngày 27.1, Ủy ban Điều hành Ngân hàng Trung Quốc (CBRC) đã kêu gọi các ngân hàng hạn chế tốc độ tăng trưởng tín dụng. Trong một thông báo trên website của mình, CBRC khuyến cáo các ngân hàng nên bám chặt các chính sách cho vay đối với lĩnh vực bất động sản để phòng rủi ro. Stephen Roach, Chủ tịch khu vực châu Á của Ngân hàng Morgan Stanley (trụ sở tại Mỹ), nhận định: “Giới quan chức Trung Quốc rõ ràng đang cố gắng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đang nóng lên trong hệ thống ngân hàng”.

Bằng chứng là ngày 12.2 vừa qua, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã nâng tỉ lệ dự trữ bắt buộc nhằm tăng lượng tiền mặt nắm giữ tại các ngân hàng và kiềm hãm tốc độ tăng trưởng tín dụng. Đây là lần tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc thứ hai của cơ quan này trong năm nay.

Hiện một số chuyên gia kinh tế, trong đó có Jim O’Neil, chuyên gia kinh tế trưởng toàn cầu tại London của Ngân hàng Goldman Sachs (Mỹ), nghi ngờ rằng, Chính phủ Trung Quốc có thể sẽ cho phép đồng nhân dân tệ tăng giá so với USD lần đầu tiên kể từ tháng 7.2008.

Nếu Chính phủ Trung Quốc không thể làm dịu tình hình thì bong bóng bất động sản sẽ nổ tung, dẫn đến sự tăng mạnh các khoản cho vay xấu. Đầu tháng 2 vừa qua, chính quyền Thượng Hải khuyến cáo, chỉ cần giá trị bất động sản giảm 10% thì số trường hợp thế chấp không trả nợ vay đúng hạn tại thành phố này sẽ tăng gấp 3 lần. Theo ông Charlene Chu, chuyên gia phân tích tại Bắc Kinh thuộc tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings (có trụ sở tại New York và London), mức độ thiệt hại sẽ có thể còn trầm trọng hơn do một số khoản cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh dành cho các công ty nhà nước đã được rót vào bất động sản.

Nhưng xây thì vẫn xây

Mặc dù vậy, không biết vô tình hay cố ý, một số chuyên gia phân tích cho rằng, các mối lo ngại này có thể đã bị thổi phồng một cách thái quá. CB Richard Ellis cho biết, tỉ lệ văn phòng bỏ trống đang bắt đầu giảm và giá cho thuê đang tăng lên (đối với các cao ốc hạng A). Tốc độ tăng trưởng mạnh của nền kinh tế Trung Quốc đã làm gia tăng sức cầu. “Chỉ trong khoảng 12-18 tháng, một tòa nhà có thể được thuê hết”, Chris Brooke, phụ trách khu vực châu Á của CB Richard Ellis, nhận định.

Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản vẫn không ngừng thực hiện các dự án mới. Theo công ty tư vấn bất động sản Mỹ Jones Lang LaSalle, khoảng 1,2 triệu m2 diện tích văn phòng mới sẽ ra mắt tại Bắc Kinh trong năm nay, tăng lượng cung lên khoảng 13%. “Chúng tôi rất lạc quan về triển vọng của năm 2010. Trung Quốc đang là quốc gia dẫn đầu thế giới về tốc độ phục hồi kinh tế”, ông Zhong Rongming, Phó Tổng Giám đốc China World Trade Center, chủ đầu tư dự án China World Tower 3 có tổng vốn đầu tư 965 triệu USD, nhận định.

Nhiều trong số các dự án mới đang được xây dựng với sự giúp đỡ của chính quyền địa phương. Ở khu phía Đông Bắc Kinh, các quan chức hy vọng sẽ tăng gấp đôi quy mô của một dự án bất động sản khổng lồ có tên Central Business District, mặc dù tỉ lệ văn phòng trống đã ở mức 35%. Trong khi đó, Financial Street Holding (doanh nghiệp có cổ đông lớn nhất là một cơ quan trực thuộc chính quyền địa phương), dự định tăng thêm gần 1 triệu m2 diện tích văn phòng trong năm nay.

Tuy nhiên, mặc cho tâm lý lạc quan của một số chuyên gia phân tích và các nhà đầu tư phát triển bất động sản, những gì đã và đang diễn ra tại trung tâm Bắc Kinh lại khá đau lòng. Cách quảng trường Thiên An Môn khoảng 1 dặm về phía đông, 5 tòa tháp của Trung tâm Tài chính Minsheng gần như bị bỏ trống sau hơn 1 năm rao cho thuê. Còn ở khu tài chính Beijing Financial Street (được gọi là Phố Wall của Trung Quốc), một tòa tháp cao 17 tầng ở số 9 hoàn toàn bị bỏ trống. Cách đó một dãy nhà, 2 tòa tháp ở số 12 và 16 thuộc dự án China Life Plaza cao 18 tầng cũng trong tình trạng tương tự. Còn tại 2 tòa nhà cao 18 tầng khác (số 20 và 22), thuộc sở hữu của Bank of Communications cũng rơi vào tình cảnh bụi bám đầy các cánh cửa và hành lang thì được dùng làm bãi đỗ xe đạp.

Tuy nhiên, tòa nhà ở số 8 lại có khách thuê mới: Công ty China Huarong Asset Management. Công ty này vừa treo cờ và đèn lồng đỏ để chào mừng Tết Nguyên đán. Điều này đã đem lại tia hy vọng cho các nhà đầu tư, nhưng chưa đủ để trấn an những ai lo ngại về việc bong bóng bất động sản thương mại tại đây bị vỡ.

Ngô Ngọc Châu

>> Bong bóng bất động sản Trung Quốc chưa thể vỡ