Nếu hiểu giá gốc là mức giá được chủ đầu tư dự án nhà ở công bố với khách hàng và đăng ký với cơ quan thuế thì mua nhà giá gốc là việc khách hàng mua được sản phẩm nhà ở trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc qua sàn giao dịch được chủ đầu tư ủy quyền, mà không phải chịu thêm bất cứ khoản chi phí chênh lệch nào. Tuy nhiên, thực tế thị trường Hà Nội lại khác hẳn so với lý thuyết.
Chủ đầu tư bỏ vốn vì lợi nhuận, đồng thời phải chịu sức ép rất lớn từ chi phí vốn bỏ ra cùng với nhiều loại chi phí không chính thức khác để lấy được đất và xin giấy phép xây dựng. Vì thế, họ có nhiều cách để đưa ra nhiều loại giá khác nhau nhằm phục vụ cho nhiều loại đối tượng khách hàng. Từ đó, có nhiều loại giá gốc xuất hiện. Hơn nữa, quy định về giá nhà đất của các cơ quan quản lý không thể theo kịp diễn biến quá nhanh và thay đổi từng ngày của thị trường bất động sản.
Đơn cử như việc mua đất nền phân lô tại một dự án khu đô thị phía Tây Hà Nội vào năm ngoái. Một doanh nhân cho biết anh chạy được một suất ngoại giao nên được ưu tiên mua với giá gốc. Nhưng anh nói thêm, mặc dù đã bỏ ra nhiều tiền để có quyền mua mảnh đất này nhưng giá gốc anh được tiếp cận cũng chỉ là “loại 2”. Điều này có nghĩa, khi sản phẩm đến được tay anh, giá bán cũng đã được đẩy lên bởi một số người nắm quyền phân phối sản phẩm tại công ty nói trên. Theo tìm hiểu của người viết, mức giá mà doanh nhân này được ưu đãi mua vẫn cao hơn mức giá – tạm gọi là giá gốc loại 1 – khoảng 5 triệu đồng/m2.
Sau khi đến tay doanh nhân nói trên, sản phẩm (vẫn ở dạng thô, chưa được xây dựng và chỉ mua bán trên giấy tờ) lập tức được bán tiếp với mức chênh lệch khoảng 8 triệu đồng/m2. Cứ thế, vòng quay cứ tiếp diễn chừng nào kỳ vọng lợi nhuận của người mua đối với dự án này vẫn còn. Quá trình mua đi bán lại được thực hiện trơn tru nhờ sự móc nối chặt chẽ về mặt lợi ích của nhiều nhóm người mà các cơ quan chức năng về nhà đất và thuế không thể giám sát được.
Ông Trần Như Trung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, cũng cho biết giá sơ cấp là mức giá chủ đầu tư chào bán, được gọi là giá chào bán, hoặc giá trên thị trường sơ cấp. Loại giá này tuy ít thay đổi trong thời gian ngắn nhưng chỉ người có mối quan hệ đặc biệt với chủ đầu tư mới mua được với mức giá này.
Theo ông, nạn đầu cơ đang chi phối mạnh thị trường nhà đất Hà Nội. Việc này có điểm tích cực là người mua nhà đất để đầu cơ lại tạo ra thị trường và giá trị thương mại. Nhưng tác động tiêu cực sẽ lớn hơn: Thị trường bị méo mó, giá nhà luôn bị đẩy lên rất cao và thu hẹp đi cơ hội tiếp cận với nhà ở của đại đa số người có nhu cầu thực sự. Trong khi đó, một số nhóm lợi ích tiếp tục hưởng lợi từ việc mua đi bán lại nhà ở và góp phần làm thất thu thuế của Nhà nước.
Thành Trung
