Hiện nay, thị trường đất đai Việt Nam bản chất vẫn là hai giá. Một bên là giá đền bù đất cho nông dân theo khung giá quy định, bên kia là giá đất ở do thị trường quyết định. Tuy nhiên, phần lớn các giá giao dịch đều được quyết định theo giá thị trường khiến thị trường đã bị làm giá, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao và làm giảm khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp (DN).
Tâm lý đám đông
Sự biến động mạnh của thị trường bất động sản (BĐS) vừa qua được nhiều chuyên gia lý giải do xuất phát từ nhu cầu về nhà ở, công trình dịch vụ, văn phòng, khách sạn rất lớn, trong khi nguồn cung chưa đủ. Tuy nhiên, nguyên nhân cơ bản khác là đầu tư vào BĐS vẫn được cho là kênh an toàn, có lợi nhuận cao hơn vàng và chứng khoán.
An Phú – An Khánh, Q2, TP.HCM – Ảnh: Quý Hòa
Bên cạnh đó, việc đầu cơ, kích giá, làm giá ảo của giới đầu cơ, cộng với tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông của nhà đầu tư (NĐT) nhỏ lẻ đã góp phần đẩy giá BĐS lên cao hơn nhiều lần giá trị thực. Điều này cũng được thể hiện rõ trong báo cáo mới đây của Tổ chuyên gia liên ngành – Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường BĐS.
Theo báo cáo này, giá BĐS, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, vượt quá so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS.
Chia sẻ quan điểm với các NĐT BĐS tại Hà Nội mới đây, ông Lương Chí Thìn, Giám đốc Công ty Đất Xanh, cho ví dụ: Công ty vừa bán gần 1.000 lô đất nền tại Long Thành (Đồng Nai) với giá bán chỉ vài trăm triệu đồng/lô, diện tích khoảng trên dưới 300m2/lô. Chỉ trong một buổi sáng đã bán hết.
Theo tổng hợp tỷ trọng khách hàng, NĐT Hà Nội chiếm tới 47%, đáng chú ý là có 22% NĐT không cần xem vị trí đất. “Có NĐT Hà Nội vào, vừa mua vừa phán: đất rẻ bèo như thế thì mua cần gì phải tính toán. Và NĐT này đã mua liền 20 lô với tổng giá trị chưa đến 10 tỷ đồng“, ông Thìn kể lại.
Nguyên nhân do quá thiếu hụt nguồn cung nên ở Hà Nội, từ người có nhu cầu đến nhà đầu cơ, muốn mua được một lô đất hay một suất chung cư, trước phải “nhất thân, nhì thế”, mới mua được giá gốc.
Nếu không thân, quen đương nhiên phải chịu thêm chênh lệch. Để có chênh lệch, cách bán hàng của các DN miền Bắc (thường là các chủ đầu tư liên kết với sàn giao dịch) là: dù còn đầy hàng nhưng vẫn trả lời hết hàng, rồi sau đó, đưa sản phẩm ra bán nhỏ giọt tạo hiệu ứng khan hàng, đẩy giá.
Thực vậy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thành viên Ban Chỉ đạo Trung ương Chính sách nhà ở và Thị trường BĐS, cũng thừa nhận, sở dĩ đất khu vực phía Nam giá phải chăng là do có nhiều dự án BĐS triển khai và quan trọng là đúng tiến độ nên nguồn cung dồi dào.
Cạnh đó, thị trường miền Nam có đặc điểm là các dự án BĐS phần lớn đều do DN tư nhân phát triển. Các DN này muốn thu hồi vốn nhanh nên triển khai đúng tiến độ giúp nguồn cung tăng liên tục. Điều này giúp giá BĐS không tăng, sản phẩm cung ra phải chào bán và quảng cáo. Chính sự khác nhau giữa cung – cầu của Hà Nội và TP.HCM khiến hai thị trường này luôn bị các NĐT thao túng và giá cả nhiều nơi cũng không được ổn định.
Một góc quận Cầu Giấy nhìn từ đường Hoàng Quốc Việt. (Ảnh: Vũ Hưng / VnEconomy)
Và những hệ lụy
Nếu dựa theo báo cáo của Tổ chuyên ngành đưa ra, thì chi phí đầu tư để tạo ra BĐS là chung cư cao tầng (20 – 25 tầng) được xây dựng tại Hà Nội, tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009, khoảng 16,7 – 17,5 triệu đồng/m2. Giá này đã bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức cũng như mức lợi nhuận hợp lý của NĐT.
Tuy nhiên, không một người dân nào có thể mua được giá này bởi giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thị trường dao động từ 28 – 32 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chính vẫn là giá đầu vào tăng và sự khan hiếm BĐS. Bên cạnh đó, việc giá BĐS bị thả nổi và hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng đẩy giá BĐS lên cao.
Chính những lý giải trên có thể thấy rằng luật về đất đai đang khá lỏng lẻo. Việc được tham gia thị trường BĐS, được chuyển nhượng nhưng chưa có quy định chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng. Vì vậy, loại đất này được mua, bán dễ dàng, số lượng giao dịch lớn hơn các loại đất nông nghiệp khác, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý.
Theo bà Nguyễn Thu Hà, một NĐT BĐS lớn của Hà Nội, sở dĩ đất Hà Nội hay sốt là do thiếu cung nên hầu hết các chủ đầu tư chung cư, khu đô thị đều tranh thủ bắt tay với các đầu nậu (sàn giao dịch hoặc nhà đầu cơ) điều tiết hàng để nâng giá.
Hiện tượng thường thấy là khi các chủ đầu tư nhận được quyết định đầu tư một dự án chung cư hay phát triển đô thị, chưa cần phải giải phóng mặt bằng, các chủ đầu tư đã có thể bán cho các đầu nậu, thông qua các sàn giao dịch BĐS.
Sàn BĐS sẽ làm nhiệm vụ phân phối sỉ và lẻ cho “tay to” có thể ôm cả sàn (đối với chung cư) hay vài chục lô đất nền, biệt thự (đối với dự án) và bán lẻ cho người tiêu dùng. Tất nhiên là cả các nhà đầu cơ và người có nhu cầu thật đều phải cộng thêm chênh lệch.
Như vậy, để bình ổn thị trường, chống lại được những cơn sốt giá đất bất thường và hạn chế đầu cơ, theo các chuyên gia, cần chuyển giá đất sang cơ chế thị trường, một giá duy nhất.
Thêm nữa, đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn nên Nhà nước phải có chính sách triệt để đánh thuế lũy tiến vào diện tích sử dụng đất xây dựng công trình của các nhà đầu cơ chứ không nên đánh thuế lũy tiến chung tất cả.
Hương Xuân
