Việt Nam đã có nhà ở xã hội cho thuê, nhưng loại hình này vẫn chủ yếu ở quy mô nhỏ, phân tán và chưa hình thành rõ một hệ thống chủ thể đủ mạnh để duy trì quỹ nhà dài hạn. Định hướng phát triển nhà ở xã hội cho thuê vừa được nhấn mạnh ở cấp lãnh đạo cao nhất, như một thông điệp chính sách rõ ràng về hướng ưu tiên trong giai đoạn tới.
Trước đó, đề xuất bố trí 10.000 tỉ đồng vốn điều lệ cho Quỹ Nhà ở quốc gia giai đoạn 2026-2030, trong đó 5.000 tỉ đồng dự kiến phân bổ ngay trong năm 2026, cũng cho thấy quá trình chuẩn bị nguồn lực liên quan đến hướng đi này đã thật sự bắt đầu. Tuy vậy, với nhà ở cho thuê, tạo lập quỹ nhà mới chỉ là phần mở đầu; phần khó hơn nằm ở khả năng duy trì và vận hành quỹ nhà trong nhiều năm sau đó.
Khác với nhà ở để bán – nơi vòng đời tài chính gần như khép lại sau khi bàn giao căn hộ – nhà cho thuê đòi hỏi việc quản lý, bảo trì, kiểm soát đối tượng thuê và duy trì chất lượng sống phải kéo dài liên tục. Đây cũng là lý do nhà ở xã hội để bán thường dễ tạo nguồn cung hơn. Với doanh nghiệp, dòng tiền và thời điểm thu hồi vốn rõ ràng hơn; với cơ quan quản lý, kết quả cũng dễ nhìn thấy qua số căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng. Trong khi đó, nhà cho thuê có nguồn thu chậm hơn, giá thuê phải giữ ở mức phù hợp với mục tiêu an sinh, còn chi phí vận hành và bảo trì thì kéo dài nhiều năm.
Vì vậy, nếu chỉ nhìn nhà ở xã hội cho thuê như một dự án nhà ở xã hội thông thường, với khác biệt chủ yếu ở việc cho thuê thay vì bán, rất dễ bỏ sót độ phức tạp riêng của mô hình này. Nhà cho thuê cần dòng vốn dài hạn hơn, cơ chế thu hồi vốn kiên nhẫn hơn và một hệ thống vận hành bền bỉ. Doanh nghiệp bất động sản thương mại thuần túy khó có thể trở thành lực lượng trung tâm nếu thiếu cơ chế hỗ trợ và phân vai phù hợp.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các mô hình nhà ở xã hội cho thuê ổn định thường không chỉ dựa vào doanh nghiệp bất động sản thương mại theo từng dự án, mà còn có một khu vực cung ứng mang tính công ích, phi lợi nhuận hoặc gắn với nghĩa vụ xã hội dài hạn. Singapore có Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (Housing & Development Board – HDB), Vienna (Áo) dựa vào quỹ nhà đô thị và các hiệp hội nhà ở lợi nhuận hạn chế (limited-profit housing associations), còn Hà Lan và Anh phát triển các hiệp hội nhà ở xã hội chuyên nghiệp (housing associations). Điểm chung là khu vực tư nhân vẫn tham gia vào nhiều khâu triển khai, nhưng phía sau luôn có một chủ thể chịu trách nhiệm giữ tài sản an sinh trong dài hạn.
Đó là bài toán Việt Nam cần tính kỹ. Doanh nghiệp tư nhân vẫn có vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhất là ở các khâu xây dựng, vận hành kỹ thuật hoặc cung cấp dịch vụ quản lý theo hợp đồng. Tuy nhiên, khi quỹ nhà cho thuê được mở rộng, những phần việc này cần được đặt trong một cơ chế phân vai rõ hơn, trong đó Nhà nước, chính quyền địa phương hoặc các định chế nhà ở công ích giữ vai trò sâu hơn ở phần lõi: phân bổ quỹ nhà, kiểm soát đối tượng và bảo đảm mục tiêu an sinh.
Quỹ Nhà ở quốc gia vì thế không nên chỉ được nhìn như một nguồn vốn bổ sung. Nó còn có thể trở thành công cụ để hình thành cấu trúc chủ thể mới: tạo lập quỹ nhà công, hỗ trợ quỹ phát triển nhà ở địa phương, hình thành hệ thống doanh nghiệp công ích về nhà ở hoặc các đơn vị vận hành chuyên nghiệp.
Bên cạnh câu chuyện chủ thể là bài toán quản trị. Nhà ở xã hội cho thuê chỉ phát huy ý nghĩa khi người thuê đúng đối tượng, điều kiện thụ hưởng được cập nhật thường xuyên và các hành vi cho thuê lại hoặc sử dụng sai mục đích được kiểm soát. Khi quy mô còn nhỏ, việc quản lý có thể dựa nhiều vào hồ sơ và kiểm tra thủ công. Nhưng nếu mở rộng nhanh từ năm 2026, quản trị bằng dữ liệu sẽ trở thành điều kiện khó có thể xem nhẹ. Việc kết nối dữ liệu dân cư, thu nhập và tình trạng sở hữu nhà ở có thể giúp giảm xét duyệt cảm tính, bảo đảm công bằng hơn, để người không còn nhu cầu hoặc không còn đủ điều kiện sẽ nhường lại chỗ ở cho người thực sự cần.
Nhìn từ yêu cầu quản trị đó, thông điệp về chức năng xã hội của nhà ở – trước hết phải phục vụ nhu cầu an cư – được nhấn mạnh ở cấp lãnh đạo cao nhất không chỉ là một định hướng chung đối với thị trường bất động sản. Với nhà ở xã hội cho thuê, chức năng ấy chỉ có thể được giữ vững nếu phía sau quỹ nhà là một hệ thống đủ sức quản lý, vận hành và bảo đảm đúng mục tiêu an sinh. Vì vậy, thành công trong giai đoạn tới sẽ không chỉ được đo bằng tốc độ khởi công hay quy mô vốn ban đầu, mà còn bằng khả năng hình thành một nền tảng vận hành đủ bền phía sau các dự án.
Bởi với nhà cho thuê, bài toán không dừng ở ngày giao nhận chìa khóa. Nó được kiểm chứng trong suốt những năm quỹ nhà ấy tiếp tục được quản lý, bảo trì và phục vụ đúng những người cần một chỗ ở ổn định.
Lạc Hồng Anh
